Giugno è il mese dell'IMU: cosa c'è da sapere quest'anno 2026

Mancano pochi giorni alla prima scadenza dell’IMU 2026, la tassa sugli immobili che interessa milioni di contribuenti ogni anno. È essenziale conoscere le regole aggiornate per non commettere errori costosi e cogliere tutte le agevolazioni disponibili, soprattutto in un’annata senza modifiche sostanziali alle aliquote ma con dettagli tecnici che possono fare la differenza.

Chi possiede fabbricati, aree fabbricabili o terreni agricoli deve fare attenzione alla data del 16 giugno 2026: entro questo termine va versato l’acconto, calcolato sulla base delle aliquote approvate nel 2025 e in vigore anche oggi, salvo alcune specifiche novità.

Le amministrazioni comunali giocheranno come sempre un ruolo centrale nella determinazione di valori e agevolazioni. Occorre perciò essere aggiornati sulle delibere locali e sulle funzioni di calcolo disponibili online per non incorrere in errori nelle determinazioni degli importi.

Da non sottovalutare né le esclusioni, né le regole particolari per alcune categorie di immobili e soggetti: sbagliare significa pagare importi non dovuti o incorrere in sanzioni.

Chi deve pagare l’IMU 2026: soggetti, immobili interessati ed esclusioni

L’Imposta Municipale Unica, Imu, viene corrisposta da chiunque risulti proprietario o detentore di diritti reali su immobili (fabbricati, aree edificabili e terreni). Si tratta quindi non solo dei proprietari, ma anche di chi detiene diritti di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie.

• SOGGETTI OBBLIGATI: rientrano nell’obbligo di versamento tutti i soggetti (persone fisiche, società, enti) che possiedono immobili iscritti al catasto o aree fabbricabili, a qualsiasi uso destinati.
• FABBICATI COINVOLTI: riguarda tutte le unità abitative che non siano destinate ad abitazione principale, come le seconde case, immobili a disposizione, immobili dati in locazione o in comodato d’uso, e alcuni immobili strumentali o commerciali.

Eccezioni di rilievo e casi di esclusione:

• Abitazione principale e le sue pertinenze (escludendo, dal 2012, le categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ossia immobili di lusso): normalmente esentate dal pagamento.
• Immobili posseduti da enti non commerciali: disciplina specifica ai sensi della Legge 160/2019, che differenzia le regole ordinarie del versamento.
• Fabbricati rurali ad uso strumentale: generalmente esenti, se rispondenti ai requisiti di legge.
• Gli immobili dello Stato, delle Regioni, degli enti locali e di enti equiparati, per uso istituzionale.

I casi di esclusione sono ben normati, ma spesso oggetto di errore. Ad esempio, molti sottovalutano che il trasferimento della residenza anagrafica deve essere effettivo e risultare da certificazione affinché un immobile possa considerarsi abitazione principale ai fini dell’esenzione.

Errori comuni e attenzione alle particolarità:

• Considerare un immobile locato come esente solo perché non utilizzato direttamente.
• Dimenticare l’obbligo di versamento per il diritto di usufrutto, anche se la nuda proprietà resta al soggetto originario.
• Scordare la coesistenza del pagamento IMU per gli immobili in comproprietà: il versamento va ripartito in base alle quote di possesso.

Attenzione specifica alle delibere comunali: possono ampliare o restringere le categorie di esclusione o prevedere agevolazioni particolari, ad esempio per i contratti di comodato o locazione a canone concordato.

Nella prospettiva 2026, le esclusioni e agevolazioni restano in linea con quanto previsto lo scorso anno, a dimostrazione di una disciplina ormai consolidata ma che richiede costante verifica locale.

Regole di calcolo, aliquote, agevolazioni e pagamento dell’IMU 2026

Per determinare correttamente l’importo da corrispondere, è indispensabile un’attenta analisi delle aliquote applicabili, delle regole di calcolo e delle agevolazioni disponibili. Il punto di partenza è la conferma delle delibere comunali, che quest'anno hanno maggiore libertà decisionale, pubblicate sia localmente che sul portale del Dipartimento delle Finanze. Inoltre, tra le novità del 2026, i singoli Comuni hanno anche la possibilità0, su delibera specifica, di stabilire aliquote ridotte per immobili non affittati e usati solo per una parte dell’anno. 

• Calcolo dell’acconto: Per il pagamento dell'Imu 2026 si applicano le stesse aliquote del 2025, fatto salvo un incremento sulla quota relativa alle abitazioni non principali (1,06% rispetto all’1,04%). Ogni contribuente deve verificare sul proprio comune la specifica percentuale.

La base imponibile è così determinata:

• Fabbricati iscritti in catasto: rendita catastale rivalutata del 5%, moltiplicata per un coefficiente che varia a seconda della categoria catastale (ad es. 160 per le abitazioni). Precisiamo che per quest'anno 2026 sono stati modificati i coefficienti per i fabbricati di tipo D
• Aree fabbricabili: valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno d’imposizione.
• Terreni agricoli: reddito dominicale aumentato del 25% e moltiplicato per 135.

Agevolazioni e riduzioni:

• Immobili concessi in comodato a parenti di primo grado: possibili riduzioni del 50% della base imponibile, se in linea con quanto previsto dal regolamento comunale.
• Fabbricati locati a canone concordato: spesso godono di un’aliquota ridotta, fissata dal comune.
• Altre riduzioni e agevolazioni sono previste dal “Prospetto delle aliquote”, che ogni comune è tenuto a pubblicare annualmente, rendendo lo scenario disomogeneo ma ricco di possibilità di risparmio.

È consigliabile una verifica dettagliata delle deliberazioni e prospetti ufficiali per individuare, caso per caso, tutte le chances di riduzione, specie per immobili locati o destinati a usi particolari.

Pagamento: modalità, errori da evitare e tempistiche

• Scadenze: acconto entro 16 giugno 2026, saldo entro 16 dicembre 2026.
• Modalità: il versamento avviene normalmente tramite modello F24, indicando i codici tributo specifici per il tipo di immobile (es. 3918 per gli immobili diversi dall’abitazione principale, 3916 per aree fabbricabili, ecc.).
• Per calcolare l’importo corretto, è attivo il sistema di calcolo online (per esempio riscotel.it/calcoloimu), collegato ai regolamenti comunali.
• Errori frequenti: errata indicazione dei codici tributo, mancato aggiornamento ai prospetti comunali, dimenticanza dei versamenti parziali per immobili in comproprietà.
• Ultima verifica suggerita: controllare sempre le delibere pubblicate entro fine ottobre dal Comune e, se necessario, correggere il saldo nel conguaglio di dicembre.

Cosa controllare nei mesi successivi:

• Eventuali variazioni sulle aliquote verranno considerate in sede di saldo; il conguaglio di dicembre tiene conto di tutte le modifiche deliberate entro i termini di legge.
• Le comunicazioni dei professionisti abilitati rappresentano uno strumento utile per aggiornarsi rapidamente su tutte le novità normative e operative.

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