Affitti brevi Bologna e limiti: il punto della situazione dopo lo stop della Consulta e prossimi passi

Bologna si trova al centro di un intenso dibattito sulle locazioni turistiche di breve durata. In un periodo caratterizzato dalla crescenti pressioni sul mercato residenziale cittadino, la situazione bolognese rappresenta una delle sfide più complesse tra le città italiane a vocazione universitaria e turistica. Il fenomeno delle locazioni temporanee ha avuto un impatto visibile sulle trasformazioni urbane e sulle abitudini abitative locali, portando le istituzioni a intervenire con misure regolamentari sempre più stringenti. Recentemente, decisioni giudiziarie e nuovi orientamenti legislativi regionali stanno ridisegnando i confini entro cui possono operare proprietari e gestori degli alloggi turistici, ponendo al centro l’equilibrio tra esigenze dei residenti, sostenibilità sociale e attrattività turistica. Il percorso intrapreso da Bologna si inserisce, così, in un più ampio scenario nazionale e internazionale di regolamentazione degli affitti temporanei.

La crisi abitativa e l’esplosione degli affitti brevi a Bologna

Negli ultimi anni, il mercato immobiliare bolognese è stato caratterizzato da un’inarrestabile crescita dei canoni di locazione. Dati alla mano, dal 2015 si registra in città un incremento dei prezzi che, in alcune zone centrali, supera addirittura i 23 punti percentuali rispetto alla media nazionale. Questo contesto, aggravato dalla forte domanda di case da parte di studenti e lavoratori fuori sede, ha profondamente modificato le strategie dei proprietari immobiliari.

L’avvento massiccio delle piattaforme per case vacanza e la moltiplicazione degli eventi fieristici e culturali hanno reso più remunerativo destinare gli immobili a brevi soggiorni piuttosto che stipulare contratti residenziali tradizionali. Affittare per pochi giorni a turisti si rivela infatti molto più redditizio – con tariffe che possono raggiungere cifre considerevoli durante l’alta stagione o in occasione delle principali manifestazioni cittadine – e comporta una minore esposizione al rischio di morosità o a lungaggini burocratiche in caso di controversie con l’inquilino.

Questa tendenza ha, tuttavia, ridotto drasticamente l’offerta di alloggi disponibili a canoni sostenibili per famiglie, studenti e lavoratori, acuendo la tensione sociale legata alla "questione abitativa". I meccanismi tradizionali di calmierazione, come i contratti a canone concordato (compresi quelli agevolati per studenti universitari), sono risultati non sufficientemente attrattivi per i proprietari, anche a fronte di incentivi fiscali come la cedolare secca al 10%. La diversa redditività tra locazioni lunghe e affitti brevi appare ormai evidente: un appartamento accordato a studenti può rendere meno di un terzo rispetto a una gestione turistica intensiva.

Di conseguenza, il tessuto sociale dei quartieri storici e delle zone a più alta domanda rischia una vera e propria trasformazione, con la progressiva desertificazione residenziale e la crescita del cosiddetto turismo "mordi e fuggi". Le istituzioni bolognesi, riconoscendo la gravità del fenomeno, sono dunque intervenute avviando un percorso di regolamentazione che mette al centro la sostenibilità anche dal punto di vista sociale.

Le normative comunali e regionali: stop della Consulta, nuove regole e prospettive

Negli ultimi mesi, la regolamentazione delle locazioni turistiche di breve durata ha conosciuto una fase di profondo mutamento. Dopo il tentativo del Comune di Bologna di limitare l’espansione degli affitti a uso turistico, una sentenza del Consiglio di Stato ha bloccato temporaneamente parte delle restrizioni imposte dal Piano Urbanistico Generale. Questo intervento giurisprudenziale si innesta in un contesto di legislazione regionale in corso di ridefinizione, dove l’Emilia-Romagna si è dotata di nuove norme con l’intento di disciplinare la materia in modo più efficace.

La sentenza, pur accogliendo il ricorso presentato da operatori del settore e associazioni di categoria, non cancella la legittimità degli interventi urbanistici ma ne sottolinea la necessità di procedimenti trasparenti e partecipati, in particolare per quanto riguarda l’adozione e la pubblicazione delle varianti. Il Comune, dal canto suo, si è dichiarato pronto a riattivare l’iter correttivo senza rinunciare agli obiettivi di contenimento dell’impatto delle locazioni turistiche sui quartieri più delicati della città.

A livello regionale, invece, la recente riforma ha introdotto l’obbligo di inserire una nuova categoria urbanistica specifica per le case adibite ad affitti brevi, attribuendo ai Comuni ampie facoltà di regolamentazione. Tra le principali novità vi sono:

• Il divieto di destinare a locazione turistica spazi accessori come cantine, soffitte e locali non abitabili
• L’obbligo di rispettare standard edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza
• Un percorso semplificato ma rigoroso per la certificazione delle condizioni degli immobili
• La definizione di limiti territoriali e quantitativi alla presenza di alloggi turistici

Queste misure, integrate dai nuovi strumenti di pianificazione urbana, mirano a garantire una maggior equità tra le diverse destinazioni d’uso degli immobili e a contrastare la perdita di residenza stabile in alcune parti della città.

Le motivazioni e gli effetti della sentenza del Consiglio di Stato

La recente decisione del Consiglio di Stato rappresenta uno snodo significativo nella regolamentazione delle locazioni turistiche bolognesi. I giudici hanno rilevato un vizio procedurale riguardante la mancata ripubblicazione della variante urbanistica dopo l’accoglimento di osservazioni presentate da privati, sottolineando come tale aspetto imponga una rinnovata trasparenza e partecipazione degli interessati al processo decisionale.

Per il Comune, la sentenza non intacca la fondatezza delle scelte di merito, lasciando margini di manovra per correggere il percorso amministrativo e confermare la volontà di limitare l’impatto delle locazioni brevi nei quartieri più saturi. Gli operatori del settore, invece, hanno interpretato la pronuncia come un riconoscimento dell’illegittimità della procedura seguita, sostenendo che misure così incisive su un intero comparto economico debbano sempre essere adottate nel rispetto delle garanzie partecipative.

In termini pratici, l’annullamento parziale delle misure amministrative comporta la temporanea reviviscenza delle autorizzazioni all’attività di affitto breve, con la possibilità per i gestori di presentare nuove richieste e, in alcuni casi, di valutare ricorsi o richieste di risarcimento a fronte dei divieti subiti.

La nuova categoria urbanistica e i limiti imposti dagli enti locali

La recente normativa regionale estende il quadro di riferimento, prevedendo l’istituzione di una categoria specifica negli strumenti urbanistici municipali per gli immobili destinati alle locazioni di durata inferiore ai trenta giorni. Il cambio formale di destinazione d’uso diventerà obbligatorio per i proprietari che vorranno affittare i propri immobili come ricettività alternativa, accompagnato da requisiti edilizi e standard minimi stringenti.

Bologna, in particolare, ha previsto interventi ancora più restrittivi. In determinate zone del centro storico e nelle aree della “cerchia del Mille”, è stato stabilito il blocco dei nuovi cambi di destinazione d’uso, lasciando tali opzioni possibili solo per unità immobiliari già regolarmente operative. Il rispetto della normativa sarà garantito da un sistema di controlli, sanzioni fino a 8.000 euro per i trasgressori e requisiti specifici quanto a metratura minima, condizioni di sicurezza ed efficienza energetica.

Reazioni di property manager, proprietari e associazioni di categoria

Le reazioni alle nuove disposizioni e alle decisioni giurisprudenziali sono state variegate e, in certi casi, assai polemiche. Da un lato, i property manager e le principali associazioni che rappresentano il settore degli affitti turistici brevi hanno espresso soddisfazione per la sospensione delle limitazioni più severe, definendo alcune delle normative comunali come “ideologiche”. Hanno inoltre sottolineato come i provvedimenti restrittivi rischino di avere un impatto sproporzionato rispetto all’effettiva incidenza del fenomeno sul patrimonio immobiliare cittadino.

Secondo associazioni come Aigab e Rescasa, il settore degli affitti temporanei rappresenta solo una frazione delle seconde case, e non sarebbe dunque la causa primaria dell’aumento dei prezzi e della scarsità di alloggi. C’è chi sostiene che le limitazioni più stringenti possano incentivare comportamenti irregolari o addirittura il ritorno al mercato nero, anziché favorire un effettivo riequilibrio tra locazioni turistiche e residenza stabile.

D’altro canto, le associazioni di proprietari immobiliari e alcune sigle sindacali si sono mostrate pronte a ricorrere contro i nuovi regolamenti sia a livello comunale che regionale, evidenziando criticità come l’alto numero di immobili sfitti in città e la complessità burocratica introdotta dalle nuove norme. In questo scenario, il confronto tra istituzioni locali e operatori rimane acceso, con l’esigenza di trovare un equilibrio tra tutela sociale e sviluppo economico.

Impatto sul mercato immobiliare e prospettive future per Bologna

L’introduzione di nuovi limiti e la crescente regolamentazione del comparto delle locazioni temporanee stanno producendo effetti visibili sul mercato bolognese. Da un lato, l’inasprimento delle condizioni per l’apertura di nuove strutture sta scoraggiando l’ingresso di piccoli proprietari e gestori non professionali. Dall’altro, si osserva la tendenza a una maggiore concentrazione nelle mani di grandi operatori e piattaforme, capaci di far fronte alle incombenze burocratiche e agli obblighi di legge.

Sul piano urbanistico, la strategia comunale punta a limitare la desertificazione residenziale nei centri storici, vincolando le nuove destinazioni d’uso e incentivando la creazione di edilizia sociale in loco. Questo orientamento mira a rafforzare la vocazione policentrica di Bologna, favorendo l’attivazione di nuove strutture ricettive in aree meno turisticamente sfruttate e più bisognose di riqualificazione.

Il quadro normativo in rapida evoluzione comporta non solo opportunità, ma anche rilevanti margini di incertezza per chi opera nel settore. Se da una parte si riducono le possibilità di ulteriore crescita del fenomeno degli affitti brevi nei quartieri più saturi, dall’altra rimane centrale la necessità di offrire soluzioni abitative accessibili sia ai residenti che agli utenti temporanei. Le strategie di pianificazione locale dovranno pertanto bilanciare il sostegno al turismo con la protezione del diritto alla casa per studenti, lavoratori e famiglie.

Uno dei rischi connessi all’inasprimento regolatorio è rappresentato dalla potenziale riduzione dell’offerta turistica accessibile e diffusa, con il conseguente aumento dei prezzi e la trasformazione del panorama ricettivo a vantaggio di strutture più grandi e organizzate. Al contempo, restano aperte le possibilità per i proprietari interessati a locazioni stabili e agevolate, grazie a strumenti come il canone concordato che, sebbene meno redditizi, promettono maggiore sicurezza e benefici fiscali.

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