I costi medi a metro quadro delle case nel 2026 e le città dove costano di più e di meno a confronto

L’anno appena iniziato conferma una crescita sostenuta nel mercato immobiliare italiano. Secondo le ultime analisi presentate da importanti istituti di ricerca e osservatori indipendenti, l’incremento dei prezzi al metro quadro previsto per il residenziale si mantiene solido e diffuso sul territorio nazionale. Città metropolitane e poli urbani minori mostrano dinamiche eterogenee, ma la tendenza generale è caratterizzata da rialzi che coinvolgono gran parte dei capoluoghi italiani. Questo nuovo ciclo di espansione trova origine nella forte domanda di abitazioni, favorita sia da contesti finanziari relativamente più favorevoli riguardo al credito sia dalla ripresa dell’interesse verso investimenti immobiliari. Le previsioni per il 2026 indicano un ritmo di crescita dei valori medi superiore all’anno precedente, benché differenziato nelle sue manifestazioni: se da un lato si registrano nuove soglie di accessibilità, dall’altro emergono crescenti difficoltà per alcune fasce sociali a causa dell’aumento sostenuto dei canoni nelle aree centrali e semicentrali (soprattutto nelle grandi città come Milano e Roma). Il quadro è reso ancora più complesso da fattori come la polarizzazione tra zone di pregio e periferia e dalla competizione tra domanda locale e internazionale.

Andamento generale dei costi medi a metro quadro delle abitazioni in Italia

Gli ultimi report confermano che il 2026 segna un nuovo picco nei valori di mercato dell’abitazione media italiana. Le analisi di portali specialistici e società di consulenza stimano un aumento medio nazionale dei prezzi di vendita delle abitazioni intorno al 3,1%-4,2% rispetto all’anno precedente, mentre il valore complessivo delle transazioni immobiliari torna a superare i 170 miliardi di euro. Questa crescita, pur non uniforme, trova riscontro soprattutto nei grandi centri urbani e nei poli turistici, che proseguono un trend di crescita già intrapreso da diversi anni.
La domanda resta vivace sia per le compravendite che per le locazioni. In particolare, le transazioni residenziali su base annua si avvicinano alle 800.000 unità, confermando la solidità dell’interesse degli italiani verso la casa di proprietà.
Nel dettaglio, il segmento residenziale si distingue come il volano principale dell’intero mercato – rappresentando circa l’83% del fatturato complessivo – mentre altri comparti, come quello alberghiero e alcuni segmenti degli uffici, registrano tassi di crescita più contenuti.
La struttura dei valori al metro quadro varia da città a città e tra province: ad esempio, il prezzo medio nazionale si attesta poco sopra i 2.000 euro/mq, ma può superare abbondantemente i 6.000 euro nelle zone centrali dei principali capoluoghi. In provincia, invece, si registrano prezzi spesso inferiori a 1.300 euro/mq.
Altro dato saliente è rappresentato dalla rincorsa dei canoni di locazione, che nella maggior parte dei grandi centri crescono più dei prezzi di vendita. Si stima che nel 2026 gli affitti aumenteranno mediamente dell’8,1% nei comuni capoluogo, evidenziando una pressione crescente soprattutto per giovani e lavoratori in mobilità.

Le città più care e quelle più convenienti: confronto 2026

Nel 2026, il prezzo al metro quadro dei principali mercati immobiliari italiani fa registrare nuove differenze tra le varie città. Milano si conferma la città con il costo al metro quadro più elevato, con una media superiore a 6.000 euro nelle zone centrali e punte ben più alte per immobili di pregio. A seguire, Roma presenta valori che si attestano attorno a 4.700-5.500 euro/mq in centro; Firenze, pur meno costosa delle due metropoli, rimane tra le piazze più care pur con una crescita più marcata in termini di locazioni.
Bari sorprende per la rapidità di incremento dei prezzi, passando dai 13 euro/mq del 2025 ai 14,2 euro/mq del 2026, insidiando città tradizionalmente più costose. Nel complesso, l’andamento dei prezzi nelle 12 principali città italiane vede:

• Milano: circa 5.700 euro/mq per vendita, 23,7 euro/mq per affitto
• Roma: oltre 4.700 euro/mq per vendita, 19,2 euro/mq per affitto
• Firenze: 22,9 euro/mq per affitto
• Bari: 14,2 euro/mq per affitto
• Napoli: 15,5 euro/mq per affitto
• Torino: 13,7 euro/mq per affitto
• Bologna: 18 euro/mq per affitto
• Genova: 11 euro/mq per affitto
• Venezia: 16,3 euro/mq per affitto
• Palermo: 10 euro/mq per affitto
• Catania: 9,9 euro/mq per affitto
• Verona: 13 euro/mq per affitto

Il confronto tra aree metropolitane mette in luce come la distanza tra poli di alta domanda e aree periferiche o secondarie si sia ancora ampliata: i prezzi più accessibili si trovano soprattutto nel Sud Italia e nelle zone interne, dove il valore delle abitazioni si mantiene molto più contenuto rispetto ai grandi centri del Nord. Le differenziazioni evidenziano le diversità territoriali e socio-economiche che caratterizzano il Paese.

Milano e Roma: i motori del mercato e la situazione nei quartieri

Le due maggiori città italiane rivestono un ruolo trainante per l’intero mercato. A Milano, l’attrattiva internazionale e la profonda trasformazione urbana avviata dal 2015 hanno portato a un incremento sostenuto dei valori immobiliari, soprattutto nelle zone centrali e semicentrali. Il prezzo medio in città supera i 6.000 euro/mq, con punte di 11.000 euro per soluzioni di pregio nel centro storico e prezzi che, nelle periferie rinnovate, raggiungono stabilmente i 4.500 euro al metro quadrato.
I quartieri come Duomo e Centro registrano aumenti fino al 10%, spinti dalla presenza di manager rientrati dall’estero e da nuovi residenti facoltosi. L’effetto gentrificazione ha determinato il progressivo spostamento delle famiglie e dei lavoratori verso aree periferiche o addirittura fuori città, accentuando la polarizzazione economica e sociale del contesto urbano. Zone in riqualificazione, come Savona/Tortona o Piazza Morbegno, hanno conosciuto rialzi fino al 44,5% in cinque anni.
A Roma la situazione mostra una maggiore stabilità nei prezzi medi di vendita, ma dinamiche molto diverse nelle singole aree urbane. Mentre i quartieri centrali e semicentrali conoscono una ripresa (incrementi fino a +6,8%), altri, come Termini-Repubblica o Aventino, registrano persino leggeri cali.
Tabella: Aumenti percentuali medi nei quartieri selezionati (2026)

L’attrattività di queste città, insieme alla scarsità di nuove costruzioni e al recupero delle aree urbane, continua a sostenere la crescita dei prezzi, mentre restano aperte le questioni legate all’offerta abitativa per le categorie meno abbienti.

Le variazioni dei prezzi nelle altre principali città italiane

Nel resto d’Italia, la differenziazione tra mercati cittadini rimane evidente. Torino e Bologna si posizionano in una fascia intermedia, con valori di vendita che crescono tra l’1,5% e il 2%: si tratta di mercati tendenzialmente stabili, dove la domanda si dimostra più selettiva e l’offerta è rimasta pressoché invariata. Firenze e Napoli evidenziano invece aumenti più sensibili—con crescita dei valori tra il 2,5% e il 3%—in parte attribuibile al ritorno di investitori stranieri, soprattutto interessati alle seconde case e a immobili di prestigio nei centri storici.
Genova, nonostante i valori piuttosto bassi, mostra segnali di ripresa grazie a politiche urbane volte ad attrarre nuovi residenti, mentre Venezia consolida la propria posizione nel mercato di fascia alta, pur con dinamiche differenti rispetto al passato: la domanda per uso turistico resta elevata, ma la mobilità delle famiglie locali comporta una maggiore disponibilità all’affitto rispetto all’acquisto.
Palermo e Catania chiudono la classifica delle grandi città per prezzi medi al metro quadro. Qui i valori non raggiungono i livelli di altre realtà, ma restano comunque in leggera crescita rispetto agli ultimi anni.
Da segnalare inoltre la situazione di Bari e Verona, dove si osservano incrementi particolari dei canoni d’affitto, riconducibili sia alla domanda in crescita che a un’offerta di nuove abitazioni limitata.
Nel complesso, pur essendo i valori inferiori rispetto a Milano e Roma, il divario interno tra quartieri centrali e periferici tende ad ampliarsi anche nei mercati secondari.

Fattori che influenzano i prezzi: domanda, offerta e attrattività delle città

Le variabili che determinano l’andamento dei prezzi immobiliari nel 2026 sono molteplici. L’aspetto centrale resta la domanda, sostenuta da:

• interesse persistente per l’acquisto come forma di investimento
• accesso al credito migliorato rispetto agli anni post-pandemici
• ritorno degli stranieri, sia per l’acquisto di seconde case che per finalità residenziali

L’offerta, al contrario, non ha seguito gli stessi ritmi di crescita. I nuovi cantieri restano spesso bloccati o rallentati sia da carenze normative sia da tempi lunghi delle procedure amministrative. Scarso dinamismo nell’espansione della nuova edilizia, in particolare nelle metropoli e nei poli turistici, si accompagna a una riqualificazione intensa dei centri cittadini.
L’attrattività delle città influenza direttamente i valori immobiliari: poli universitari, città d’arte e centri produttivi mostrano tendenze positive, con una domanda trainata da studenti, giovani professionisti, manager e investitori internazionali. In alcuni casi, la carenza di politiche pubbliche orientate a sostenere chi ha redditi bassi aggrava la pressione sui prezzi, favorendo la polarizzazione del mercato e la progressiva espulsione delle categorie più vulnerabili verso le periferie e l’hinterland.

L’impatto dei costi su famiglie, giovani e investitori nel 2026

L’aumento dei valori immobiliari e dei canoni di locazione ha effetti diretti sulla qualità della vita di diverse categorie sociali. Per le famiglie che desiderano acquistare la prima casa la sfida maggiore resta la capacità di accesso al credito e la disponibilità di soluzioni adatte al reddito. L’investimento immobiliare si conferma appetibile per molti, ma il quadro è reso complesso dal rapido incremento dei prezzi negli ultimi anni.
Il segmento giovanile, in particolare, soffre la pressione dei canoni nelle grandi città, che spesso costringono a optare per soluzioni periferiche o alla compartecipazione abitativa (co-living). Secondo esperti universitari, i giovani risultano tra i più penalizzati dalla nuova ondata di rincari.
Per gli investitori, il settore residenziale rimane interessante: la domanda stabile e la carenza di nuova offerta rendono il mattone una scelta privilegiata, soprattutto nelle grandi città. Tuttavia, la necessità di strategie di medio-lungo periodo si accompagna a una maggiore attenzione alle tendenze regolamentari che potrebbero condizionare il mercato nei prossimi anni.

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