I prezzi delle case sono alti in Italia? Sì, ma meno che in Europa secondo ultime analisi

Negli ultimi anni, il settore immobiliare italiano si è confrontato con tendenze che hanno interessato tutta l’Europa, ma con esiti sensibilmente diversi tra Paesi. Mentre le grandi città europee registrano rincari spesso percepiti come insostenibili per le famiglie di fascia media, in Italia l’andamento, pur in crescita, sta mostrando segnali di rallentamento. Le abitudini abitative, la quota di proprietari di casa già elevata, il peso delle dinamiche speculative e la struttura del nostro territorio offrono un quadro peculiare. Raffrontare le tendenze italiane con quelle dei principali partner europei significa interrogarsi non solo sul livello dei prezzi ma anche sulle dinamiche demografiche, le scelte urbanistiche e le politiche di sostegno all’abitazione. In questo contesto si delinea il tema centrale della sostenibilità dell’accesso alla casa.

L’evoluzione dei prezzi delle case in Italia: trend recenti e dati statistici

I dati degli ultimi trimestri fotografano una crescita dei valori degli immobili residenziali: secondo l’ultimo aggiornamento Istat, l’indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab) è cresciuto del 2,7% nel secondo trimestre dell’anno rispetto al periodo precedente, portando l’incremento medio annuo al 3,9%. Pur trattandosi di valori ancora significativi, si segnala una decelerazione rispetto all’anno passato, quando la crescita aveva raggiunto il 4,4%. Sia le case nuove sia quelle esistenti partecipano a questo rialzo: rispettivamente +1,1% e +4,5% su base annua, con quest’ultima categoria che evidenzia un aumento superiore, spinto dalla forte domanda di immobili già pronti all’uso. La maggioranza delle compravendite coinvolge ancora l’abitazione principale, mentre il segmento degli investimenti e delle seconde case si mostra più contenuto, con una quota del 6,6%. L’evoluzione degli acquisti mostra un volume per il 2025 in area 770.000-759.000 unità, sfiorando i massimi storici pre-crisi e attestandosi su livelli nettamente maggiori rispetto agli anni precedenti la pandemia, in linea con le previsioni fornite da analisti come Nomisma e Scenari Immobiliari.

Un altro fattore rilevante riguarda l’andamento dei tassi di interesse: dopo i rialzi degli ultimi anni, si osserva una graduale riduzione dei costi dei mutui, con un tasso medio sceso al 3,61% nel luglio 2025 (fonte: Banca d’Italia). Questo ha favorito una ripresa dei finanziamenti (+21,3% nei primi sei mesi dell’anno), con la preferenza netta per il tasso fisso. Da segnalare anche la dinamica della domanda: il 40,6% delle richieste riguarda il trilocale, seguito dal bilocale e dal quadrilocale, a riprova della ricerca di soluzioni adatte a nuclei familiari di diverse dimensioni.

La crescita dei prezzi, tuttavia, è risultata inferiore rispetto ad altri mercati europei dove la pressione demografica e l’offerta limitata hanno avuto effetti più marcati. In particolare, il mercato italiano mostra una certa resilienza, ma senza eccessi particolarmente accentuati, confermando la sensazione di una salita più controllata rispetto ad alcuni partner UE.

Differenze territoriali e dinamiche locali: Nord, Centro, Sud e grandi città

La struttura geografica italiana emerge chiaramente nelle differenze sia nei livelli sia nella crescita dei prezzi immobiliari. Nel Nord, e in particolare nel Nord-Est, la variazione tendenziale raggiunge il 5,4%, spinta sia dalle grandi città che dai mercati provinciali più dinamici. Il Centro Italia mostra una crescita media del 3,8%, mentre il Sud e le isole si attestano poco sotto (+3,6%). Tuttavia, sono le realtà urbane di maggiori dimensioni, come Milano, Roma e Bologna, a esprimere la massima vivacità.

• Milano ha visto aumentare i prezzi del 2,0% su base annua, un dato apparentemente modesto ma che arriva dopo un breve rallentamento e si inserisce in una tendenza pluriennale di grande ascesa.
• Roma registra una crescita del 4,4%, pur in decelerazione rispetto al recente passato, mentre Genova rappresenta un caso inverso, con una correzione dello 0,5%.
• Nel contesto del Sud spiccano le richieste di immobili efficienti e ben posizionati, accompagnate da una lenta ma continua rivalutazione dei prezzi soprattutto nelle città capoluogo delle regioni meridionali e delle isole.

La segmentazione territoriale non riguarda solo il confronto tra Nord e Sud; all’interno delle stesse città, spesso, pochi isolati separano zone con valori diametralmente opposti, come testimonia la situazione di Pordenone. Le differenze si fanno sentire in termini di offerta infrastrutturale, servizi, attrattività turistica e investimenti, con punte di domanda dove sono presenti poli attrattivi (università, grandi aziende, nuove connessioni ferroviarie).

Le cause dell’aumento dei prezzi: fattori economici e sociali

Sul fronte delle determinanti, diversi elementi convergono nell’alimentare la crescita delle quotazioni. I principali fattori individuati dagli osservatori del settore sono:

• Tassi di interesse più accessibili, grazie alla graduale flessione delle politiche monetarie della BCE, che hanno riacceso la domanda immobiliare residenziale dopo alcune stagioni di rallentamento.
• Domanda di sicurezza economica: la casa continua a essere percepita come riserva di valore rispetto ad altre forme di investimento, specie in periodi di incertezza geopolitica ed economica, rafforzando l’interesse sia degli investitori privati sia delle famiglie.
• Pressioni inflazionistiche, che spingono alcune tipologie di risparmiatori a prediligere investimenti «tangibili» come gli immobili, capaci di mantenere valore nel tempo.
• Andamento demografico e socioculturale, come l’aumento dei single o la domanda stabile di seconde case alimentata dal turismo interno ed estero.

A questi aspetti vanno aggiunti la crescita del credito immobiliare, l’attrattività delle città universitarie e la necessità di immobili energeticamente efficienti.

Carenza di nuove costruzioni e impatto sull’offerta abitativa

Uno dei nodi più significativi per il settore resta la cronica carenza di case nuove. Secondo fonti del settore, solo il 5,5% delle compravendite riguarda immobili di nuova realizzazione, a fronte di una preferenza del 34% delle famiglie per unità abitative appena costruite. Le cause sono molteplici:

• Contrazione delle concessioni edilizie, calate del 70% rispetto al Duemila e soggette a ulteriore diminuzione nel 2025.
• Mancanza di nuove aree edificabili, soprattutto nei grandi centri già densamente costruiti.
• Procedimenti giudiziari e incognite urbanistiche, come le indagini della Procura di Milano che hanno fermato l’avvio di nuovi cantieri nel capoluogo lombardo.

Ne risulta un’offerta inadeguata sia dal punto di vista quantitativo sia qualitativo: molte abitazioni sono datate, poco efficienti dal punto di vista energetico e spesso non corrispondenti alle esigenze abitative odierne. Questa forte domanda insoddisfatta alimenta dinamiche rialziste sulle quotazioni e accentua la richiesta di rinnovamento del patrimonio immobiliare esistente.

L’emergenza casa tra realtà e statistiche: il problema dell’accessibilità

I dati ufficiali mostrano che oltre il 72% delle famiglie italiane vive in case di proprietà, mentre un ulteriore 9% beneficia di usufrutto gratuito. Secondo l’ultimo Rapporto Immobiliare, il 70% delle famiglie sarebbe in grado di sostenere l’acquisto di un’abitazione. Tuttavia, la realtà sperimentata da molte fasce di popolazione racconta una storia diversa: giovani, studenti e famiglie con bambini faticano a trovare soluzioni economicamente sostenibili, specialmente nei poli attrattivi dove redditi e prezzi non si bilanciano.

Le statistiche a livello nazionale rischiano così di occultare gap generazionali e locali: un giovane che vive ancora nella casa di proprietà dei genitori rientra nelle fasce statisticamente «risolte», ma rimane soggetto a dinamiche di insoddisfazione abitativa reale. Le disuguaglianze territoriali giocano un peso rilevante, con aree interne caratterizzate da case accessibili ma prive di opportunità lavorative e grandi città dove invece l’offerta non soddisfa una domanda crescente, aggravando i fenomeni di pressione sugli affitti e sulle compravendite.

Nonostante alcune previste novità legislative, come il Piano Casa varato con la Legge di Bilancio 2025, le risorse stanziate risultano inferiori alle reali necessità, lasciando previste solo risposte parziali nel medio-lungo periodo.

Il ruolo del mercato degli affitti e delle locazioni brevi nella formazione dei prezzi

Le dinamiche del mercato delle locazioni contribuiscono in modo significativo alla composizione dei prezzi residenziali, specialmente nelle aree urbane e nelle città a forte vocazione turistica. Nel 2025 i canoni degli affitti nelle grandi città sono cresciuti mediamente tra il 2,9% e il 3,2%, con punte ancora più alte in alcune metropoli del Sud e nelle città d’arte. Milano ha toccato il più alto livello degli ultimi anni, tanto che i canoni non sono più aumentati per limiti di sostenibilità.

• La domanda è trainata principalmente da studenti, lavoratori in mobilità e turisti, con concorrenza elevata per immobili di piccola-medio taglio ristrutturati e ben serviti.
• L’offerta di locazioni brevi incide pesantemente sulle possibilità di trovare una casa a prezzi accessibili: la crescente destinazione a scopo turistico di molte unità riduce la disponibilità per i residenti, portando a tensioni crescenti in mercati come quello di Genova, Firenze o Venezia.

In alcuni quartieri si osservano conseguenze dirette: desertificazione residenziale, chiusura di attività commerciali di prossimità e perdita di identità dei centri urbani, con effetti a catena sulla vivibilità e l'equilibrio sociale delle aree coinvolte.

Previsioni per il mercato immobiliare italiano: compravendite e prezzi nel prossimo triennio

Le proiezioni elaborate dai centri studi indicano un quadro in crescita, seppur con toni più moderati rispetto ai picchi raggiunti negli ultimi esercizi. Le transazioni immobiliari dovrebbero continuare a salire, passando dalle circa 759.000 dell’anno in corso a circa 782.000 entro il 2028, pur con incrementi progressivamente più attenuati (+0,9% nel 2026, +0,7% nel 2027, +1,4% nel 2028).

L’apprezzamento dei prezzi si prevede più contenuto: tra le principali città si stimano incrementi tra lo 0,7% e il 1,4% all’anno, con qualche rara eccezione (Firenze, Verona e Catania tra le più vivaci). A livello nazionale, l’incremento stimato per le quotazioni nel 2026 è attorno al 3,1%, mentre la crescita rischia di essere più accentuata nelle aree dove l’offerta è particolarmente scarsa e la domanda di qualità elevata.

Anche il mercato degli affitti continuerà a incidere nel 2026, con i canoni nelle città come Bari e Torino previsti in aumento del 9,3% e dell’8,5% rispettivamente, contribuendo al mantenimento della pressione rialzista sulle quotazioni residenziali, soprattutto nei centri turistici e universitari.