Infissi condominiali: ora si può cambiare colore senza autorizzazione, cosa dice la Cassazione

La sostituzione o la modifica del colore degli infissi rappresenta un tema ricorrente all’interno delle assemblee condominiali e riguarda direttamente il concetto di decoro architettonico. I cambiamenti apportati alle finestre di un edificio condominiale hanno un impatto immediato sull’aspetto visivo della facciata e, di conseguenza, sulla percezione di ordine e armonia del complesso. Negli ultimi anni, anche in virtù di numerose sentenze, la giurisprudenza si è più volte pronunciata su casi in cui la scelta cromatica diversa dagli standard abbia generato conflitti e controversie sia tra condomini sia con l’amministratore. Negli ultimi pronunciamenti della Cassazione, sono emerse interpretazioni innovative in materia di legittimità delle modifiche estetiche, con una visione più aderente alle mutate esigenze abitative e alle condizioni reali degli edifici.

Cosa si intende per decoro architettonico nei condomini

Il decoro architettonico è un principio giuridico profondamente radicato nella normativa italiana, quale espressione dell’armonia estetica dell’edificio, indipendentemente dal pregio architettonico o dalla presenza di elementi storici. Tale concetto è definito come l’insieme delle linee, delle forme e delle strutture ornamentali visibili dall’esterno, che imprimono all’immobile una fisionomia uniforme e identificativa. La funzione primaria del decoro è quella di mantenere una coerenza visiva fra le parti comuni e private, conferendo valore non solo estetico ma anche economico all’intero fabbricato.

• Normativa di riferimento: Il Codice Civile, all’articolo 1120, vieta le opere che comportano danni al decoro architettonico, affermando che le innovazioni condominiali non devono incidere negativamente sull’aspetto armonico dello stabile. Analogo rilievo assume l’articolo 1122, che impone il rispetto del decoro anche in caso di interventi su parti ad uso esclusivo.
• Valutazione della giurisprudenza: Secondo la Corte di Cassazione (sentenze n. 18928/2020 e n. 37732/2021), la tutela del decoro prescinde dal valore artistico dello stabile ed è legata esclusivamente all’omogeneità dell’aspetto esterno.
• Ambito applicativo: Il decoro architettonico riguarda anche elementi apparentemente secondari, come infissi, tende, grate e balconi, purché risultino visibili e concorrano a definire la percezione visiva dell’edificio.

Regole generali per la modifica di infissi e finestre in condominio

Le regole per intervenire su infissi e finestre sono disciplinate sia dal diritto condominiale sia dalle eventuali disposizioni regolamentari interne al condominio. Ogni proprietario può intervenire sulla propria unità immobiliare e sulle parti di uso esclusivo, purché non si rechino danni alle parti comuni o si alterino la stabilità, la sicurezza e l’aspetto estetico della facciata.

• Preavviso obbligatorio all’amministratore: L’articolo 1122 del Codice Civile richiede che le modifiche vengano comunicate all’amministratore, che a sua volta informerà l’assemblea dei condomini.
• Regolamenti condominiali: Gli eventuali regolamenti, soprattutto se di natura contrattuale, possono imporre vincoli aggiuntivi sugli infissi o specifiche cromatiche, vincolanti solo se approvati all’unanimità.
• Unanimità per modifiche strutturali: Qualora la modifica comporti un’innovazione significativa (ad esempio, cambio simultaneo degli infissi in tutto il palazzo), si richiede l’approvazione unanime. Per interventi individuali, l’autorizzazione dell’assemblea è necessaria solo se vi sono prescrizioni regolamentari o in caso di evidente impatto visivo.

Le recenti sentenze, cosa dice la Cassazione e la giurisprudenza più recente

Diverse pronunce degli ultimi anni hanno contribuito a chiarire i limiti e le condizioni in cui il cambio colore degli infissi può essere ritenuto lecito. In particolare, la sentenza n. 3263/2025 del Tribunale di Lecce ha segnato un cambiamento nell’interpretazione tradizionale, aprendo di fatto a una maggiore flessibilità per i singoli proprietari.

• Cassazione n. 18928/2020: Secondo la Corte, costituisce innovazione lesiva quella che pregiudica l’aspetto armonico dell’edificio, anche in assenza di valore artistico o storico. La valutazione della lesione, tuttavia, è rimessa alla discrezione del giudice, che tiene conto dello stato della facciata e delle precedenti modifiche tollerate.
• Tribunale di Lecce n. 3263/2025: Ha stabilito che la modifica del colore degli infissi può essere consentita anche senza uniformità cromatica, se non si determina una nuova, ulteriore alterazione evidente del decoro preesistente, soprattutto quando la facciata sia già stata modificata in passato da altri condomini senza contestazioni.
• Precedenti della Cassazione (es. sentenza n. 37732/2021): Si ribadisce che anche modifiche su elementi di proprietà esclusiva, come le finestre, sono sindacabili sotto il profilo estetico se visibili. Tuttavia, disarmonie minime o gradazioni di colore leggermente differenti di norma non sono motivo sufficiente di rimozione.

Quando il cambiamento del colore degli infissi non viola il decoro architettonico

La possibilità di modificare l’aspetto cromatico degli infissi, senza incorrere in violazioni, è strettamente legata alla situazione attuale dell’edificio e alle eventuali alterazioni già intervenute nel tempo.

• Alterazioni pregresse della facciata: Secondo orientamenti consolidati, se la facciata presenta già disomogeneità, come installazioni di condizionatori non coordinate o tende di diversi colori, nuove modifiche cromatiche agli infissi difficilmente risultano lesive. La Cassazione ha più volte affermato che “non può avere incidenza lesiva un’opera modificativa quando esista già una grave compromissione del decoro, mai ripristinata”.
• Assenza di vincoli regolamentari stringenti: Nel caso in cui il regolamento interno non disciplini espressamente estetica e colori degli infissi, la scelta cromatica ricade nella sfera di libertà del singolo proprietario, purché l’intervento non generi un distacco marcato e immediatamente percepibile nell’insieme visivo dell’edificio.
• Gradazioni di colore e impatto estetico: Modifiche lievi, differenze di tonalità non percepibili a distanza o l’adozione di un colore già presente in altri punti della facciata non integrano, secondo la giurisprudenza, una violazione del decoro architettonico.

Amministratore e assemblea svolgono una funzione cruciale nella gestione e tutela sia delle parti comuni sia del decoro architettonico. L’amministratore ha il dovere di vigilare e di riferire all’assemblea ogni modifica che possa incidere sulla facciata o sulla struttura estetica dell’edificio.

• Obblighi di informazione: Al ricevimento della comunicazione da parte del condomino, l’amministratore deve tempestivamente sottoporre la questione all’assemblea.
• Poteri e limiti dell’assemblea: L’assemblea può fissare principi generali tramite regolamento, oppure deliberare in via specifica sulle richieste di modifica. Tuttavia, i vincoli imposti devono essere supportati da una motivazione legata all’effettivo rischio di lesione del decoro architettonico.
• Controversie e azioni giudiziarie: In presenza di contestazioni, l’amministratore può promuovere azioni a tutela del decoro. Tuttavia, il successo in giudizio dipende dalla lesione concreta, valutata anche alla luce dello stato pregresso della facciata.

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