Vietati Affittacamere e B&B in condominio con queste clausole in regolamento condominiale (sentenza 3419/2025 Corte Appello Roma)
Quali sono i possibili divieti che possono essere contemplati in un regolamento condominiale per fare affittacamere e b&b in condominio
L’attività di locazione breve e la gestione di bed & breakfast in ambito condominiale sono tematiche che suscitano frequentemente dibattito e contenziosi. Le esigenze di redditività dei singoli proprietari spesso si scontrano con la necessità di assicurare la sicurezza, la tranquillità e il decoro degli spazi condivisi.
Recenti pronunce giurisprudenziali hanno chiarito che i regolamenti condominiali rappresentano uno strumento essenziale per tutelare l’interesse collettivo. In questo contesto, la sentenza n. 3419/2025 della Corte d’Appello di Roma costituisce un punto di riferimento per comprendere eventuali divieti in condominio in tema di affitti brevi e attività ricettive.
La sentenza 3419/2025 della Corte d’Appello di Roma: contesto e principi giuridici
La decisione della Corte d’Appello di Roma affronta un caso in cui un condominio si è opposto all’avvio di attività di affittacamere e bed & breakfast nello stabile, richiamando le previsioni del regolamento contrattuale.
Il giudice d’Appello ha evidenziato che la gestione di strutture ricettive extra-alberghiere, con servizi accessori come pulizie e cambio biancheria, si configura come attività produttiva e, se vietate in modo chiaro ed esplicito dal regolamento condominiale, risulta incompatibili con il diritto del singolo proprietario di destinare liberamente il proprio appartamento.
Le clausole del regolamento condominiale: quali divieti sono leciti e come devono essere redatti
I regolamenti di condominio, soprattutto se di carattere contrattuale, possono adoperare clausole che limitano il godimento delle unità immobiliari dei singoli condomini. I divieti validi devono rispondere a stringenti requisiti:
- Chiarezza ed esplicitazione: ogni divieto, come quello relativo a B&B e affittacamere, deve essere specificato in maniera chiara e trasparente.
- Indicazione dei pregiudizi: oltre al divieto, è richiesto che sia riportato il pregiudizio che si intende prevenire (ad esempio tutela della quiete, della sicurezza, del decoro).
- Trascrizione e richiamo negli atti: per essere opponibili ai terzi acquirenti, le clausole di limitazione devono essere esplicitamente richiamate negli atti di acquisto o trascritte nei registri immobiliari.
| Esempi di divieti ritenuti leciti | Requisiti necessari |
| Divieto di adibire unità immobiliari ad attività produttive, commerciali o ricettive | Indicazione puntuale e motivata nel regolamento, richiamo nei rogiti |
| Limitazione delle locazioni inferiori a sei mesi | Esplicitazione dell’intento di preservare la destinazione residenziale e la serenità |
Implicazioni pratiche per i condomini e gestione dei conflitti sulle locazioni brevi
La disciplina delle locazioni brevi comporta effetti pratici rilevanti per tutti i residenti. Quando il regolamento condominiale prevede clausole vietanti attività di B&B o affittacamere, l’amministratore può agire per far cessare l’attività non conforme anche senza apposita delibera assembleare. Le controversie sul rispetto dei divieti possono essere sottoposte sia alla mediazione civile sia ai tribunali ordinari.- Sanzioni: il tribunale può imporre una penale giornaliera in caso di mancato adeguamento ai provvedimenti inhibitori.
- Mediazione: una soluzione alternativa che consente di ridurre tempi e costi delle controversie, con effetto interruttivo dei termini di impugnazione.
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