Prezzi delle case in frenata nel secondo semestre 2026, una nuova fase di discesa o una fase temporanea: le previsioni esperti

Il mercato immobiliare italiano cambia passo. Dopo un avvio d'anno particolarmente vivace, i dati Istat relativi al secondo trimestre 2026 confermano un primo, netto segnale di rallentamento nella corsa dei prezzi delle abitazioni. Una notizia che apre un interrogativo destinato ad accompagnare gli operatori del settore fino alla fine dell'anno: si tratta dell'inizio di una nuova fase di discesa strutturale, oppure di una semplice pausa fisiologica dopo due anni di crescita sostenuta?

Il dato Istat: la crescita rallenta al +4%

Secondo le stime preliminari diffuse dall'Istat, nel secondo trimestre del 2026 i prezzi delle abitazioni sono cresciuti su base annua del 4%, in decelerazione rispetto al trimestre precedente, quando l'incremento era stato del 5,1%. 

Il rallentamento riguarda sia il segmento delle case nuove sia quello dell'usato, anche se in modo diverso. Nel secondo trimestre i prezzi delle abitazioni nuove sono aumentati del 5% su base annua, mentre quelli delle abitazioni già esistenti sono cresciuti del 3,7%: entrambe le componenti mostrano tuttavia una frenata rispetto ai tre mesi precedenti, quando gli incrementi erano stati rispettivamente del 6,7% e del 4,6%. 

A livello territoriale, il quadro non è omogeneo. Il rallentamento più marcato si registra nel Nord Est, dove la crescita è passata dal 6,3% al 4,2%, mentre nel Nord Ovest l'aumento si è ridotto dal 5% al 3,9%. Nel Sud e nelle Isole la variazione è scesa dal 3,7% al 2,6%, mentre il Centro Italia mostra la frenata più contenuta, con la crescita che passa dal 5,2% al 5,1%.

In riferimento all'intero anno, l'Istat segnala che la variazione media acquisita per il 2026 si attesta al 3,8%: un valore che rappresenta la crescita che si registrerebbe nell'intero anno qualora l'indice restasse invariato nei trimestri successivi rispetto al livello raggiunto tra aprile e giugno.

Torino, Roma e Milano: tre città, tre velocità diverse

Uno degli aspetti più interessanti della rilevazione Istat riguarda le differenze tra le principali città italiane, dove il mercato mostra dinamiche divergenti.

Torino è la città che accelera di più. Nel capoluogo piemontese i prezzi sono aumentati dell'8,5% rispetto al secondo trimestre 2025, con una forte accelerazione rispetto al +3,8% dei primi tre mesi dell'anno. A trainare il dato sono soprattutto le nuove costruzioni: le abitazioni nuove hanno registrato un balzo del 23,3% su base annua, dopo il calo del 2,8% del trimestre precedente, mentre le case già esistenti sono cresciute del 7%. 

Roma conferma un trend di crescita sostenuto. Nella Capitale l'incremento annuo è salito dal 5,5% del primo trimestre al 6,4% del secondo, con le abitazioni nuove in forte progressione, dall'1% all'8,3%, mentre le case esistenti hanno mantenuto una crescita solida, seppure in lieve rallentamento, dal 6,2% al 6%. 

Milano rappresenta invece l'eccezione. Dopo il boom degli anni scorsi, il capoluogo lombardo registra una frenata netta: gli aumenti si fermano al 2,4%, con una battuta d'arresto ancora più marcata per le nuove abitazioni, che passano dal +20,1% del primo trimestre a un modesto +1,1% nel secondo, mentre le case esistenti calano dal +4,2% al +2,4%. Un rallentamento che, secondo alcune analisi, potrebbe essere legato anche alle inchieste sulle autorizzazioni urbanistiche che hanno interessato il capoluogo lombardo, penalizzando in particolare le nuove costruzioni. 

Compravendite stabili, mutui ancora impegnativi

Il rallentamento dei prezzi si accompagna a un mercato delle compravendite sostanzialmente fermo. Nel secondo trimestre le compravendite sono, infatti, cresciute solo dello 0,1% rispetto allo stesso periodo del 2025, dopo il +4,4% del primo trimestre, secondo i dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate. Le operazioni complessive superano comunque le 200 mila unità, con differenze significative tra le grandi città: a Roma gli acquisti crescono dello 0,4%, a Torino dello 0,6%, mentre a Milano restano invariati rispetto all'anno precedente.  

Sul fronte del credito, il tasso medio applicato alla prima rata dei mutui si mantiene intorno al 3,6%, un livello che continua a pesare sulla capacità di spesa delle famiglie. Va detto che quasi il 47% degli acquisti effettuati da persone fisiche è oggi assistito da un mutuo ipotecario, segno che il ricorso al credito resta uno dei principali motori della domanda.

Le previsioni degli esperti: cautela ma non allarme

Sul fronte delle previsioni, gli osservatori del settore convergono su un punto: il rallentamento era atteso e riflette una fase di normalizzazione dopo un biennio di forte espansione, più che l'inizio di una vera correzione dei prezzi.

Secondo Nomisma, uno dei principali istituti di ricerca sul mercato immobiliare, il 2026 si conferma un anno di crescita più contenuta rispetto al 2025. Le compravendite residenziali dovrebbero aumentare a un ritmo più moderato, intorno all'1,8% rispetto all'anno precedente, per un totale stimato di circa 780 mila transazioni. L'istituto sottolinea come la domanda resti comunque sostenuta da una radicata preferenza delle famiglie italiane per l'acquisto della casa, ritenuto ancora più conveniente rispetto alla locazione, nonostante il costo dei mutui più elevato. 

Le rilevazioni più recenti di Nomisma indicano, inoltre, un andamento del mercato positivo ma più moderato rispetto al 2025, con prezzi in crescita contenuta e Milano che mostra i primi segnali di rallentamento rispetto al quadro nazionale, in linea con quanto certificato ora dall'Istat. 

Anche la Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali (Fiaip) è prudente. L'associazione di categoria prevede un possibile calo delle compravendite nel 2026, dopo il rimbalzo registrato l'anno precedente, segnalando come il mercato potrebbe rallentare a causa dell'incertezza economica e dei tassi ancora relativamente alti. Al tempo stesso, l'ultimo rapporto dell'Agenzia delle Entrate diffuso da Fiaip mostra segnali positivi nel primo semestre 2026, con le compravendite in aumento del 2,11% e un ricorso ai mutui in crescita rispetto allo stesso periodo del 2025.

Un ulteriore elemento di attenzione arriva dalla Banca d'Italia, che attraverso il proprio sondaggio congiunturale tra gli agenti immobiliari rileva un rallentamento dei prezzi di vendita delle abitazioni nel secondo trimestre, con margini di sconto e tempi di vendita stabili sui livelli minimi dall'inizio della rilevazione, e una domanda che resta contenuta a fronte di un'offerta in ulteriore riduzione. Gli stessi operatori, però, esprimono un cauto ottimismo sulle prospettive del mercato.

Sul fronte più strutturale, Nomisma guarda già oltre l'anno in corso: secondo l'istituto, i fondamentali del mercato restano solidi fino al 2028, anche se si prevede un ulteriore rallentamento nel 2027, legato al rialzo dei tassi e alla fine della politica monetaria espansiva della Banca Centrale Europea. 

Fase temporanea o nuova tendenza? Il punto di equilibrio

Mettendo insieme i numeri Istat e le letture degli esperti, il quadro che emerge è quello di un mercato che non sta crollando, ma che sta semplicemente tornando a un ritmo più sostenibile dopo una fase di crescita eccezionale.

Diversi elementi supportano questa lettura. Il primo è la natura ancora positiva dei numeri: un +4% annuo resta un incremento significativo, superiore all'inflazione generale, e ben lontano da una fase di deprezzamento. Il secondo è la stabilità dei volumi di compravendita, che segnala una domanda ancora presente, seppur più selettiva e attenta al prezzo. Il terzo è la persistenza di condizioni di credito relativamente accessibili per le famiglie con un profilo solido, nonostante tassi non più ai minimi storici.

D'altro canto, alcuni fattori potrebbero effettivamente aprire la strada a un rallentamento più marcato nella seconda parte dell'anno e nel 2027: l'eventuale ulteriore rialzo dei tassi di interesse, la minore capacità di spesa delle famiglie, e la crescente selettività degli acquirenti, che si concentrano sempre più su immobili ben posizionati e in buono stato, penalizzando invece il resto del patrimonio immobiliare meno appetibile.

I dati Istat sul secondo trimestre 2026 fotografano, dunque, un mercato immobiliare italiano in una fase di transizione, non di crisi. Il rallentamento della crescita dei prezzi al +4%, dopo il +5,1% dei primi tre mesi dell'anno, va letto più come un riequilibrio fisiologico che come l'annuncio di un'inversione di tendenza. Le previsioni degli esperti, da Nomisma a Fiaip fino a Banca d'Italia, convergono su uno scenario di moderazione controllata, con differenze significative tra territori e città, come dimostra il confronto tra la frenata di Milano e l'accelerazione di Torino e Roma.

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