Quali case comprano di più gli italiani e a che prezzo? Le peggiori paradossalmente secondo Immobiliare.it

I dati diffusi da Agenzia delle Entrate e Immobiliare.it Insights confermano una crescita delle compravendite su tutto il territorio. Tra le evidenze più interessanti, emerge come le preferenze degli italiani si siano orientate sempre più verso abitazioni funzionali, in segmenti di prezzo e tipologia ben precisi, sulla scia di nuove esigenze abitative e dinamiche di mercato. Questo articolo analizza trend, prezzi, preferenze e paradossi che hanno caratterizzato l'ultimo anno, offrendo un quadro chiaro e dettagliato dei comportamenti e delle scelte degli italiani in fatto di casa.

I trend delle compravendite immobiliari in Italia nel 2025

Il 2025 ha segnato un'accelerazione del comparto residenziale, che ha visto le transazioni abitativa crescere dell'8,5% rispetto al 2024, con aumenti diffusi sia nei capoluoghi sia nei comuni periferici. Numeri dell'Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) e altre fonti specialistiche rilevano:

• Quasi 175mila unità abitative scambiate tra luglio e settembre
• Sviluppo maggiore nei centri minori (+9%) rispetto ai capoluoghi (+7,3%)
• Netto slancio nei mesi estivi (luglio e settembre sopra il +9,5%)

Il desiderio di acquisto è stato incentivato dall'allentamento delle condizioni creditizie e dalla tenuta del mercato come bene rifugio. Secondo Nomisma, nel primo trimestre la crescita nelle principali 13 città italiane ha raggiunto addirittura il +11,5%. Gli acquisti tramite mutuo sono cresciuti di oltre il 30% su base annua, favorendo anche i più giovani e chi acquista la prima casa, particolarmente numerosi nei grandi centri urbani. Da segnalare una contrazione della domanda di locazione nei grandi centri, anche per l'aumento sostenuto dei canoni rispetto ai prezzi di vendita.

Le tipologie di case più acquistate: trilocali e non solo

I trilocali rappresentano la tipologia di immobile più richiesta dagli italiani, con il 33,4% delle compravendite secondo l'Ufficio Studi Tecnocasa. Questa preferenza si spiega con il desiderio di spazi funzionali ma non troppo estesi, ideali per le esigenze di famiglie e coppie. Segue una quota consistente di abitazioni indipendenti o semindipendenti (27,6%) e i bilocali (22,3%), che però risultano più gettonati nelle grandi città come Milano.

L'orientamento crescente verso trilocali segnala un'esigenza di ottimizzazione, risultato dei cambiamenti nei modelli abitativi post-pandemia. In particolare:

• Trilocali fra 50 e 85 mq sono i più scambiati a livello nazionale
• A Milano si vendono più bilocali, mentre a Genova e in molte città del Sud sono favorite soluzioni più ampie, anche oltre i 145 mq
• La scelta ricade spesso sul primo o secondo piano, privilegiando praticità e accessibilità

Restano significative, in specifici contesti territoriali (zone lacustri, montane o rurali), anche le compravendite di villette e immobili autonomi, sebbene con una lieve flessione rispetto al passato.

Prezzi medi delle case vendute e affittate nelle città italiane

Secondo Immobiliare.it Insights, il mercato 2025 ha visto un incremento medio dei prezzi delle vendite pari al 3,3% e dei canoni d'affitto al 6,4%. La situazione, città per città, presenta marcate differenze:

Il prezzo medio delle case in vendita in Italia si attesta attorno ai 2.110 euro/mq (giugno 2025, +1,83% su base annua), con forti divari regionali: da 3.529 €/mq in Trentino Alto Adige a 949 €/mq in Calabria. Quanto agli affitti, la media nazionale è di 14,29 €/mq mensili ma può salire a quasi 20 €/mq in Regioni come la Valle d'Aosta. Milano primeggia sia per prezzi che per dinamicità, mentre Venezia, Palermo e Messina rimangono più abbordabili.

Per quanto riguarda la crescita dei valori:

• Le maggiori impennate delle vendite si sono avute a Firenze, Verona (+7,8%) e Roma (+6,8%)
• Le locazioni hanno visto forti aumenti a Genova (+10,9%) e Bari (+10,3%), con Roma stabile su valori alti
• Milano mostra una lieve flessione degli affitti (-0,5%) ma resta inarrivabile per i prezzi di vendita

Città e quartieri più dinamici: dove si vendono e affittano più immobili

Roma si afferma come la piazza più ambita sia per l'acquisto sia per l'affitto, raccogliendo il 7,5% delle ricerche di compravendita e l'11,2% degli interessi in locazione. A seguire, Milano e Torino si confermano mete preferite, ma con un lieve calo delle percentuali rispetto all'anno precedente:

• Milano: 4% (vendite), 6,5% (affitti)
• Torino: 2,5% (vendite), circa 4% (affitti)

I quartieri più richiesti rispecchiano trend diversificati tra le città:

• Nel segmento affitti romano, il Centro Storico, Parioli-Flaminio e Salario-Trieste guidano la classifica
• A Milano, San Siro e Affori-Bovisa sono particolarmente attrattivi per chi compra, mentre per gli affitti domina la zona di Città Studi
• L'area metropolitana di Napoli e Torino emerge per un'offerta vivace, benché con prezzi più contenuti

Analizzando la domanda su base nazionale, si nota una crescita anche nelle aree esterne ai grandi centri, segno di un mercato che cerca spazi più accessibili e spesso meglio serviti.

Il ruolo della classe energetica nella scelta della casa: il paradosso della classe G

Un dato singolare del 2025 riguarda la classe energetica degli immobili compravenduti. Nonostante le pressioni normative dell'Unione Europea in materia di efficientamento e la crescente sensibilizzazione sugli alti consumi, la quasi totalità degli scambi riguarda immobili in classe G, la meno performante.

I motivi sono molteplici:

• Il patrimonio immobiliare italiano è mediamente datato, con edifici spesso sprovvisti di rinnovamenti energetici
• Le famiglie presentano ancora una limitata capacità di investimento per interventi migliorativi

Secondo le analisi di Immobiliare.it, la facilità di vendita delle case in classe G deriva anche da una certa tolleranza degli acquirenti verso la necessità di ristrutturazione, pur consapevoli che i costi energetici saranno più elevati. Il paradosso, dunque, è che la maggioranza delle case che si scambiano più rapidamente sono quelle meno efficienti, nonostante gli sforzi di Bruxelles verso le case green e le direttive di decarbonizzazione previste entro il 2050.

Tempi medi di vendita e affitto: Milano regina, Messina maglia nera

La rapidità del mercato rappresenta una delle principali novità osservate nel 2025. A Milano, il tempo medio per vendere casa si attesta su 1,9 mesi, mentre nei mercati degli affitti si scende anche sotto i due mesi. Subito dopo si collocano Roma e Firenze (media 3,6 mesi per la vendita) e, per le locazioni, Como e Brescia.

Le ragioni di questa dinamicità vanno ricercate nell'elevata domanda e nella varietà dell'offerta nei grandi centri. In contrapposizione, Messina si distingue per i tempi più lunghi (mediamente 7 mesi per vendere), a causa di un mercato meno liquido e di una domanda spesso più segmentata.

Per quanto riguarda la tipologia più venduta e affittata, si confermano:

• Vendita: trilocale tra 50 e 85 mq, primo o secondo piano, classe energetica G
• Affitto: prevalenza dei bilocali, con eccezioni in alcune città (monolocali a Firenze, trilocali a Cagliari e Genova)

Le tendenze emergenti: seconde case, acquirenti stranieri e famiglie

L'interesse per le seconde case rimane una componente rilevante del mercato italiano. Le zone lacustri e insulari si confermano ai vertici delle preferenze: il Lago di Garda raccoglie il 6,4% delle ricerche, seguito da Isola d'Elba (4,8%).

Anche la presenza di acquirenti esteri continua ad aumentare, arrivando a rappresentare il 15,9% delle transazioni di immobili per vacanza nel primo semestre. Tedeschi, austriaci, francesi e britannici scelgono l'Italia sia per la qualità della vita, sia per la convenienza rispetto ad altre località europee.

Il mercato delle famiglie rimane predominante, specie nelle compravendite di immobili in montagna e nelle aree rurali, dove l'88,2% delle compravendite coinvolge nuclei familiari. Cresce, inoltre, il ricorso all'acquisto diretto senza mutuo, soprattutto nelle operazioni di seconde case.

L'andamento positivo del 2025 lascia presagire una prosecuzione del trend anche per il biennio successivo. Le stime di Nomisma indicano un'ulteriore crescita delle compravendite, con l'obiettivo di raggiungere 773mila unità nel 2026. L'aumento dei prezzi dovrebbe mantenersi entro una media dell'+1,5% annuo, mentre i canoni di locazione potrebbero proseguire il loro percorso di crescita, sebbene a tassi più contenuti rispetto all'ultimo biennio.

Si attende anche un'accelerazione nella riqualificazione del patrimonio immobiliare, in risposta alle pressioni europee. L'implementazione della Direttiva Case Green e la crescente attenzione al tema della sostenibilità potrebbero favorire una maggiore domanda di immobili efficienti, con un impatto progressivo ma significativo su prezzi e scelte abitative.

Nonostante le criticità legate ai costi energetici e alle difficoltà di accesso al credito, l'immobiliare italiano rimane una scelta valutata con attenzione dagli investitori e dalle famiglie, confermando la tenuta di lungo periodo del mercato.