Case e mercato immobiliare 2025: i prezzi rallentano nonostante gli acquisti aumentino. Dati e statistiche aggiornate

di Marcello Tansini pubblicato il 25/11/2025 alle 18:01

Il 2025 segna un cambiamento nel mercato immobiliare italiano: compravendite in aumento, prezzi delle case in frenata, differenze tra città e province, cona alcune nuove tendenze

L'anno 2025 segna una fase di stabilità e transizione per il settore residenziale in Italia. Dopo un biennio caratterizzato da oscillazioni e forti rimbalzi, la situazione si presenta oggi come un equilibrio dinamico: le compravendite registrano un andamento vivace, mentre il ritmo di crescita dei prezzi tende a stabilizzarsi.

Tra i principali driver rilevati dagli osservatori di settore emergono la moderata inflazione, l'incremento di capitale bancario destinato all'acquisto di abitazioni e una rinnovata fiducia delle famiglie nella ripresa del potere di acquisto. Tuttavia, permangono elementi di incertezza collegati al quadro geopolitico internazionale, che influenza l'accesso al credito e le prospettive macroeconomiche.

Le recenti analisi, basate su dati ufficiali relativi all’intero territorio nazionale e ai principali mercati cittadini, evidenziano che l'Italia si sta muovendo verso una nuova stagione del real estate, incentrata su stabilità, maggiore selettività negli investimenti e attenzione crescente alla qualità dell’offerta abitativa.

Compravendite in rialzo e dinamiche della domanda: dati aggiornati 2025

L’incremento delle transazioni immobiliari residenziali rappresenta uno dei segnali più solidi della ripresa che ha caratterizzato il 2025. Secondo l’ultimo aggiornamento dell’Osservatorio Nomisma sul mercato italiano, le compravendite di abitazioni hanno registrato una crescita del 5,5% rispetto all'anno precedente, trainate in particolare dai mutui, che segnano un +25,5% su base tendenziale nei primi sei mesi dell'anno.

La domanda si mantiene elevata su tutto il territorio nazionale, con incrementi significativi sia nei capoluoghi sia nei centri minori: basti pensare che, solo nel secondo trimestre del 2025, l’Agenzia delle Entrate rileva un aumento dell’8,1% rispetto allo stesso periodo del 2024.

Questo dinamismo non si traduce però in un’esplosione dei prezzi, ma in una vitalità del mercato sostenuta da fondamentali economici più solidi. Gli acquisti sono particolarmente evidenti tra le famiglie giovani, favorite da tassi d’interesse ai minimi e da numerosi strumenti di garanzia pubblica. Nello stesso tempo, la distribuzione della domanda vede un leggero incremento della quota destinata alla locazione (51% contro 49% degli acquisti): questa tendenza fotografa un equilibrio tra le due principali forme di accesso all’abitare, marcando una svolta rispetto agli anni precedenti.

La domanda immobiliare mostra elementi chiave:

Elevata pressione nel segmento affitti brevi e transitori per motivi di lavoro, studio e mobilità
Ritorno alla proprietà nelle aree metropolitane di Milano e Roma, anche per investimenti
Preferenza per acquisto in periferia e zone suburbane, dove prezzi e offerta risultano più accessibili

Gli operatori segnalano come i tempi medi di vendita si siano stabilizzati intorno a 4,7 mesi, mentre l’offerta di immobili in vendita mostra segni di rigidità, soprattutto nei centri urbani più richiesti. La crescita delle compravendite è sostenuta ma prudente, con forti differenze a livello territoriale e una marcata attenzione degli acquirenti alla qualità e alla classe energetica degli immobili disponibili.

Prezzi delle abitazioni: crescita moderata e fattori di stabilizzazione

L’anno in corso conferma che le variazioni dei prezzi delle abitazioni restano limitate, segnando una crescita nominale media dell’1,5%. L’incremento, pur presente, risulta più morbido rispetto al biennio precedente, riflettendo un mercato che ha trovato un nuovo punto di equilibrio tra domanda e offerta e che risente meno delle impennate inflazionistiche degli anni passati.

Le statistiche dettagliate dell’Osservatorio Nomisma indicano:

Crescita dei prezzi nel primo semestre 2025: +1,3%
Aumento più contenuto nel secondo semestre: +0,6%
Abitazioni in buono stato: crescita annuale intorno all’1,4%
Case in ottimo stato: incremento dell’1,1% (a confronto con il 2,7% del 2022)

Il rallentamento della crescita riflette diversi elementi:

Effetto trattativa più accentuato tra venditori e acquirenti, con aspettative di realizzo oggi più realistiche
Domanda sostenuta ma selettiva, cui si aggiunge un’offerta di qualità non sempre adeguata
Ampio ricorso agli sconti sui prezzi richiesti (circa l’11% per l’usato in buono stato, fino al 12,5% per il segmento uffici e negozi)

I valori in termini reali (al netto dell’inflazione) mostrano che la crescita è più contenuta di quanto suggerisca il dato nominale. Ad esempio, in città come Genova e Roma si osservano ancora leggere contrazioni dei prezzi medi, con trend che, se pur fisiologici, ricordano la necessità di una strategia di gestione attiva e selettiva per chi vende.

L’attenzione verso la sostenibilità e la maggiore incidenza di immobili in classe energetica A o B (oltre il 7,3% delle nuove compravendite) rappresentano i nuovi criteri di valorizzazione e stabilizzazione dei prezzi sul medio-lungo periodo.

Focus sulle grandi città e mercati locali: differenze territoriali e previsioni

Le differenze tra aree metropolitane e mercati locali risultano marcate e rappresentano una delle principali chiavi interpretative del 2025. L’analisi dettagliata dell’Osservatorio Nomisma prende in esame i 13 principali mercati cittadini, fra cui Milano, Roma, Bologna, Torino, Napoli e Genova, evidenziando specificità che condizionano sia prezzi sia dinamiche transattive.

Nelle grandi città come Milano e Bologna, la crescita delle compravendite rimane più sostenuta (+2% a Roma nel primo semestre, +1,2% annuo sui prezzi a Bologna), grazie a una domanda resiliente e a un’offerta che si è spostata verso immobili di alta qualità e in posizioni centrali. In queste piazze, la ripresa è alimentata sia dagli acquisti per investimento sia dal ritorno della proprietà come strategia di lungo periodo, mentre canoni di locazione in aumento contribuiscono a sostenere ulteriormente l’appeal dell’acquisto.

Nei mercati secondari, al contrario, domina ancora la preferenza per l’acquisto rispetto alla locazione, con valori medi sostanzialmente stabili e accessibilità più elevata. Genova e Roma rappresentano le principali eccezioni tra le grandi città, con un leggero calo dei valori medi degli immobili, dettato sia dalla maggiore offerta rispetto alla domanda sia da sconti applicati in fase di trattativa.

Tempi di vendita nei grandi centri: attorno a 4,7 mesi
Sconti medi per l’usato: 10-12%
Rendimenti lordi da locazione: tra il 5,9% e il 7,7%, con massimi a Genova

Previsioni degli operatori indicano per i prossimi mesi una sostanziale stabilità dei prezzi nei centri maggiori, mentre la crescita delle compravendite dovrebbe concentrarsi ancora nelle città più dinamiche e nei mercati dove l’offerta di qualità resta limitata.