Come sta andando il mercato immobiliare nel 2025? I dati, prezzi e analisi su vendite case e immobili commerciali

di Chiara Compagnucci pubblicato il 15/04/2025 alle 12:05

Se il comparto residenziale si muove con passo cauto ma costante, quello degli immobili commerciali mostra segnali più vivaci.

Dopo le oscillazioni del biennio precedente, dovute prima all'impennata inflattiva e poi al rialzo dei tassi d'interesse, i prezzi delle case sembrano aver imboccato un sentiero di crescita più moderato ma stabile. Secondo l'ultimo report di Immobiliare.it, il valore medio di un'abitazione in Italia ha raggiunto quota 2.089 euro al metro quadro con un incremento del 2,91% su base annua. Sebbene si tratti di una crescita contenuta, il dato si inserisce in un quadro più ampio che mostra segnali incoraggianti dal lato della domanda, cresciuta di oltre il 37% rispetto allo scorso anno.

A differenza del passato, questa vivacità dell'interesse da parte degli acquirenti non trova corrispondenza nell'offerta, che resta più statica, con un aumento risicato, attorno al 4%. Questo squilibrio genera una tensione sul mercato che si riflette sulla competitività delle trattative: i tempi di vendita si accorciano, i margini di sconto si assottigliano e le soluzioni immobiliari più ambite vengono spesso vendute in tempi record.

Anche il mercato delle locazioni continua a viaggiare su ritmi sostenuti. Il canone medio di affitto ha toccato i 13,84 euro al metro quadro, con una crescita dell'8,04% rispetto al 2024. Le grandi città, da Milano a Firenze, passando per Bologna, confermano la loro leadership, ma è interessante notare come anche centri di medie dimensioni stiano conoscendo una nuova centralità nel panorama locativo. Il motivo è duplice: da un lato, la scarsità di offerta nei capoluoghi spinge parte della domanda verso contesti più accessibili; dall'altro, l'espansione dello smart working consente una maggiore libertà geografica nella scelta dell'abitazione. Vediamo allora:

Alberghi e logistica guidano la ripartenza del real estate
Uffici, living e student housing, comparti a medio impatto

Alberghi e logistica guidano la ripartenza del real estate

Se il comparto residenziale si muove con passo cauto ma costante, quello degli immobili commerciali mostra segnali più vivaci. Nel primo trimestre del 2025, il volume degli investimenti nel real estate ha raggiunto quota 2,7 miliardi di euro, in crescita del 44% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Una performance che supera le attese e che conferma il sentiment di fiducia crescente degli operatori, nonostante le incertezze macroeconomiche che ancora permangono a livello globale.

A trainare questa ripresa sono tre asset class in particolare: settore alberghiero, logistica e retail di qualità. Il segmento degli hotel, soprattutto quelli di fascia alta, ha attratto capitali per 660 milioni di euro, quasi triplicando i dati del primo trimestre 2024. Le transazioni più rilevanti hanno interessato mete turistiche iconiche come Roma, Capri e Milano, con cifre da capogiro: 180 milioni per il Caesar Augustus Hotel di Anacapri, 90 milioni per l'NH Hotel di Citylife a Milano. La tendenza conferma come, in presenza di immobili di prestigio in location strategiche, gli investitori siano disposti a impegnare capitali ingenti senza troppe esitazioni.

Anche la logistica si conferma un pilastro del mercato, con investimenti che nel primo trimestre 2025 hanno toccato i 640 milioni di euro, raddoppiando il dato dello stesso periodo dell'anno scorso. Le due operazioni più importanti - una da 260 milioni e l'altra da 230 milioni - hanno coinvolto rispettivamente Starwood Capital ed EQT Exeter, segno di come i grandi player internazionali continuino a puntare forte sull'Italia. I rendimenti si attestano intorno al 5,3%, mentre i canoni top restano stabili sui 70 euro al metro quadro annui nelle aree di Milano e Roma, segnalando un equilibrio virtuoso tra domanda, offerta e redditività.

Il retail sta vivendo una seconda giovinezza, grazie anche alla maxi operazione da 350 milioni che ha riguardato due outlet di lusso venduti da Kering a Simon Property Group. Il trimestre ha chiuso con 500 milioni di euro di investimenti nel settore, il miglior dato degli ultimi cinque anni. Centri commerciali, high street, supermercati e outlet si confermano comparti solidi, con rendimenti che, almeno per gli immobili prime, oscillano tra il 7% e il 7,25%.

Uffici, living e student housing, comparti a medio impatto

L'unico segmento che mostra segnali contrastanti è quello degli uffici, da tempo alle prese con un ripensamento strutturale legato all'adozione estesa dello smart working e ai cambiamenti nella concezione degli spazi aziendali. Nel primo trimestre 2025, gli investimenti si sono fermati a 500 milioni di euro, un dato in linea con l'anno precedente, ma inferiore rispetto al periodo pre-Covid. Milano continua a detenere il primato nazionale, concentrando l'86% del capitale investito nel settore e offrendo spazi di grado A/A+ sempre più richiesti ma sempre più rari. La scarsità di prodotto di qualità ha alimentato una corsa al rialzo dei canoni, che nel centro direzionale milanese hanno toccato quota 775 euro/mq annui, con punte di 610 euro/mq anche a Roma.

Nonostante le difficoltà, alcune nicchie stanno emergendo con forza. È il caso del comparto residenziale living, che comprende studentati, coliving e residenze temporanee. Gli investimenti nel segmento abitativo hanno raggiunto 180 milioni di euro nel primo trimestre, con un incremento del 27% rispetto al 2024. La transazione più importante ha riguardato uno studentato di nuova generazione a Bologna, confermando la forte domanda in città universitarie ben collegate e con una solida reputazione accademica.