Quando i posti auto condominiali non possono essere fissi, ma devono ruotare secondo Cassazione n 9069 del 21 Marzo 2022

La gestione degli spazi destinati al parcheggio nelle aree condominiali è spesso fonte di discussioni tra proprietari e amministratori. Per chiarire dubbi ricorrenti, la Corte di Cassazione con la sentenza n. 9069 del 21 marzo 2022 ha tracciato un confine preciso tra le disposizioni valide riguardo assegnazione e utilizzo dei posti auto condominiali. Questo intervento giurisprudenziale assume un rilievo particolare perché rafforza il principio del pari uso delle aree comuni, escludendo attribuzioni fisse senza accordo unanime. 

Principi fondamentali: Pari uso degli spazi comuni e norme del Codice Civile

Secondo quanto stabilito dal Codice Civile, le aree destinate a parcheggio sono considerate parti comuni dell’edificio, salvo diversa pattuizione nei titoli di proprietà. L’accesso e l’uso di tali spazi non possono essere limitati arbitrariamente, in quanto ogni condomino mantiene un diritto paritario, considerato inviolabile.

In base alla normativa vigente, ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non cambi la destinazione del bene e non impedisca agli altri il medesimo utilizzo e non è ammesso che un singolo condòmino possa occupare stabilmente più di uno spazio, né che attribuzioni di millesimi comportino privilegi maggiori sull’accesso ai posti auto. E', dunque, previsto:

• Pari uso: Tutti devono avere la possibilità di fruire dello spazio per il parcheggio in modo compatibile con il diritto altrui.
• Nessuna assegnazione perpetua senza unanimità: Delibere che attribuiscono in esclusiva uno o più posti auto a determinati condòmini sono considerate nulle senza il consenso di tutti.
• Regolamentazione dell’uso: L’assemblea ha il compito di disciplinare l’uso mediante la turnazione, soprattutto quando i posti disponibili sono inferiori rispetto ai proprietari.

Le norme di riferimento garantiscono che tutti i condòmini, indipendentemente dal titolo, dal numero di millesimi o dalla tipologia di unità posseduta, possano accedere al cortile o alle aree comuni per il parcheggio, promuovendo equità e prevenendo abusi.

La Cassazione 9069/2022: regole sulla turnazione obbligatoria dei posti auto

Con la sentenza n. 9069/2022, la Corte di Cassazione ha riaffermato che i posti auto condominiali non possono essere assegnati in modo esclusivo e permanente ma devono ruotare, a meno che vi sia un consenso unanime tra tutti i condomini. Tale pronuncia nasce dalla necessità di salvaguardare il principio del pari uso del bene comune: in presenza di posti auto insufficienti per ogni unità immobiliare, la sola modalità lecita resta la turnazione.

La rotazione dei posti in condominio, secondo il Supremo Collegio, è una forma di regolamentazione che permette di garantire la fruizione dell’area a tutti, senza creare disparità. Né il regolamento condominiale né una semplice deliberazione assembleare possono istituire assegnazioni nominative e durature delle aree di sosta. Eventuali deroghe a tale regola possono avvenire solo a fronti di accordi contrattuali condivisi da tutti i proprietari, per cui ne risulta:

• L’assegnazione esclusiva e perpetua tramite maggioranza è illegittima;
• La turnazione è la soluzione legittima quando i posti non sono sufficienti;
• Eventuali regolamenti di condominio non prevalgono sul principio del pari uso se non accettati da tutti;
• Ripartizione secondo bisogni, quali i casi dei disabili, può legittimare eccezioni.

La sentenza chiarisce ulteriormente che l’amministrazione non può favorire un singolo gruppo o assegnare un utilizzo «più intenso» del bene ad alcuno, provvedendo a evitare disuguaglianze che possano articolarsi per via di millesimi o tipologia di immobile. In sostanza, la rotazione diventa uno strumento di equità e di armonizzazione dei rapporti interni, scongiurando conflitti e garantendo eguali diritti d’uso ai residenti.

Assemblea condominiale: come stabilire la turnazione e i limiti delle delibere

L’assemblea ha la facoltà di disciplinare l’uso dei posti auto attraverso una delibera che stabilisca la turnazione nei parcheggi condominiali, purché ciò avvenga nel rispetto delle norme. È sufficiente una maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dei millesimi per attuare regole di utilizzo a rotazione; tuttavia, per assegnazioni fisse o esclusive, è necessario l’assenso unanime di tutti i condomini.

Il processo decisionale prevede:

• Convocazione dell’assemblea su richiesta di almeno due condomini che rappresentino un sesto dei millesimi;
• Deliberazione a maggioranza per le regole di turnazione;
• Nella delibera possono essere fissati orari, modalità di rotazione, criteri di assegnazione dei turni (ad esempio settimanali o mensili).

Limiti delle delibere: L’assemblea non può deliberare, a maggioranza, attribuzioni esclusive o permanenti che ledano il diritto degli altri condòmini all’accesso al bene comune. Maggioranza e regolamento possono invece disciplinare i criteri organizzativi.

Quando si può ottenere un posto auto fisso: eccezioni e ruolo dell’unanimità

L’attribuzione in via esclusiva e stabile di un posto riservato all’interno dell’area condominiale è consentita solo in presenza dell’unanimità. Due sono i canali previsti dalla normativa e dalla giurisprudenza per ottenere tale risultato:

• Regolamento contrattuale: un regolamento approvato e accettato da tutti i condomini al momento dell'acquisto può disciplinare assegnazioni fisse;
• Accordo unanime successivo: una convenzione stipulata tra tutti gli aventi diritto può modificare la ripartizione ordinaria, consentendo posti fissi.

Senza l’espressione di volontà contrattuale unanime, ogni eventuale delibera assembleare che attribuisca l’uso permanente e nominativo di un posto auto resta impugnabile e nulla per legge. L’unanimità è quindi elemento imprescindibile per ogni forma di privatizzazione degli spazi comuni. Le eccezioni a questa regola (ad esempio, l’esigenza di un disabile di usufruire di un posto fisso) trovano giustificazione solo quando vi siano superiori interessi costituzionali riconosciuti e documentati.

Il diritto del condomino disabile: precedenza sull’uso stabile dei posti auto

La giurisprudenza riconosce che il diritto all’assegnazione stabile di un posto auto per i condomini con disabilità prevale sul principio della rotazione generica. Il bilanciamento tra diritto di proprietà degli altri condòmini e tutela della persona disabile si trova, infatti, nella Costituzione: il diritto alla salute, alla libertà di movimento e a una piena vita relazionale.

Un condomino titolare dei benefici previsti dalla Legge 104 e che provi l’esigenza oggettiva di usufruire di uno spazio per la sosta in modo continuativo, può richiedere che gli sia riservato il posto più vicino all’abitazione. Un diniego da parte dell’assemblea, in assenza di valide ragioni contrarie, può determinare la nullità della delibera che imponga la turnazione integrale o escluda la tutela del diritto altrui riconosciuto. La tutela giurisdizionale è estesa sia in via ordinaria, sia in via d’urgenza, qualora sia necessario garantire rapidamente un diritto costituzionalmente rilevante.

 

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