Quando se vendo una casa e ci guadagno devo pagare le tasse? E di quanto sarebbe l'importo rispetto plusvalenza

La compravendita immobiliare in Italia può comportare guadagni significativi grazie alla cosiddetta plusvalenza immobiliare. Si tratta di un reddito derivante dalla differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita di un immobile, al netto delle eventuali spese deducibili. Tuttavia, questo guadagno può essere soggetto a tassazione in specifici casi. 

Cos'è la plusvalenza immobiliare e quando si verifica?

La plusvalenza immobiliare rappresenta il guadagno ottenuto dalla vendita di un immobile a un prezzo superiore rispetto a quello d'acquisto. Questo fenomeno si verifica quando il valore di mercato dell'immobile aumenta per vari fattori, come la rivalutazione della zona circostante, migliorie apportate all'immobile o fluttuazioni del mercato immobiliare.

La plusvalenza non riguarda solo il prezzo di vendita e acquisto, ma tiene conto di alcune spese deducibili, come le spese notarili, le imposte di registro, le spese per interventi di ristrutturazione e altre spese documentate. Questi costi possono influire sull'importo tassabile del guadagno ottenuto.

Si verifica una condizione di plusvalenza tassabile in determinati scenari, ad esempio quando l'immobile viene venduto entro cinque anni dall'acquisto e non è adibito ad abitazione principale. In altri casi, come la vendita di immobili ereditati o ceduti dopo cinque anni dall'acquisto, non è invece prevista tassazione.

L'Agenzia delle Entrate differenzia attentamente le condizioni in cui la plusvalenza può essere considerata imponibile. Analizzare accuratamente tempi, modalità e utilizzo degli immobili è importante per comprendere i momenti in cui sorgono obblighi fiscali.

Come si calcola la plusvalenza immobiliare

Il calcolo della plusvalenza immobiliare segue una formula semplice:

Plusvalenza = Prezzo di vendita - (Prezzo di acquisto + Spese deducibili)

Vediamo nel dettaglio i singoli elementi:

• Prezzo di vendita: corrisponde all'importo effettivo ricavato dalla vendita, documentato nell'atto notarile.
• Prezzo di acquisto: il valore pagato per l'acquisto dell'immobile, incluso nel rogito notarile.
• Spese deducibili: queste possono includere:
  • imposta di registro, catastale e ipotecaria;
  • onorario del notaio relativo all'acquisto;
  • spese di agenzia, se documentate;
  • costi per ristrutturazioni o interventi migliorativi, purché adeguatamente documentati con fatture.

Un esempio pratico può chiarire meglio:

Quando e in quali casi si pagano le tasse sulle plusvalenze immobiliari

La tassazione sulle plusvalenze immobiliari si applica in circostanze specifiche definite dalla normativa italiana. Esistono condizioni principali che comportano l'obbligo di pagare le tasse:

• Vendita entro 5 anni dall'acquisto: se l'immobile viene venduto prima che siano trascorsi cinque anni dall'acquisto, la plusvalenza è generalmente tassabile. Questo include anche le vendite di immobili acquistati a prezzi vantaggiosi e venduti rapidamente per realizzare un profitto.
• Immobili non adibiti ad abitazione principale: la tassazione si applica anche quando l'immobile non è stato utilizzato come abitazione principale per la maggior parte del tempo che intercorre tra l'acquisto e la vendita. L'abitazione principale è definita come quella in cui il contribuente o i familiari risiedono stabilmente.
• Terreni edificabili: la plusvalenza derivante dalla vendita di terreni edificabili è sempre tassabile, indipendentemente dal periodo di possesso.
• Immobili acquistati o costruiti da imprese: per le società e gli imprenditori individuali, la plusvalenza è sempre considerata reddito d'impresa e quindi tassabile.

La normativa prevede due modalità di tassazione:

• Imposta sostitutiva: il venditore può optare per un'imposta fissa del 26% sulla plusvalenza. Questa scelta deve essere comunicata al notaio durante l'atto di vendita, il quale si occupa del versamento dell'imposta.
• Tassazione IRPEF: in assenza di opzione per l'imposta sostitutiva, la plusvalenza viene tassata secondo gli scaglioni IRPEF del venditore, che possono raggiungere aliquote più elevate.

Esenzioni e modalità per ridurre la tassazione sulla plusvalenza

Sono previste diverse esenzioni fiscali sulla plusvalenza immobiliare che consentono di evitare la tassazione in specifici casi:

• Abitazione principale: se l'immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso, non viene tassato al momento della vendita.
• Vendita oltre 5 anni dall'acquisto: se l'immobile è ceduto dopo cinque anni dalla data di acquisto, la plusvalenza non è soggetta a tassazione.
• Immobili ereditati o ricevuti in donazione: le plusvalenze derivanti da immobili acquisiti per successione ereditaria o donazione non sono tassabili, indipendentemente dal periodo di possesso.

Per ridurre l'imposta sulle plusvalenze, è possibile adottare alcune strategie legittime:

• Attendere i cinque anni: nell'ottica di un investimento di lungo termine, mantenere l'immobile oltre il quinquennio permette di eliminare l'onere fiscale.
• Documentare accuratamente le spese deducibili: spese notarili, imposte di registro, interventi di ristrutturazione e altre spese certificate possono abbattere notevolmente il valore imponibile della plusvalenza.

Ricordiamo che le norme fiscali sono soggette a frequenti modifiche, pertanto è sempre consigliabile verificare la normativa vigente al momento della vendita

Esempi pratici

Ecco tre esempi diversi che illustrano quando e quanto pagare sulle plusvalenze immobiliari:

Esempio 1: Vendita di un appartamento entro 5 anni

Marco ha acquistato un appartamento a Milano nel 2023 per 250.000 euro. Nel 2025, dopo soli 2 anni, lo rivende a 300.000 euro realizzando una plusvalenza di 50.000 euro.

• Situazione fiscale: poiché la vendita avviene entro i 5 anni dall'acquisto e l'immobile non è stato adibito ad abitazione principale, la plusvalenza è tassabile.
• Opzione IRPEF: la plusvalenza si somma agli altri redditi di Marco. Ipotizzando che il suo reddito complessivo (inclusa la plusvalenza) sia di 75.000 euro, pagherà circa 15.000-17.000 euro di tasse sulla plusvalenza (applicando le aliquote progressive).
• Opzione imposta sostitutiva: 50.000 × 26% = 13.000 euro.

Esempio 2: Vendita di prima casa dopo 4 anni ma con residenza

Giulia ha acquistato nel 2020 un appartamento per 180.000 euro e vi ha stabilito la residenza immediatamente. Nel 2024, dopo 4 anni, lo vende a 230.000 euro realizzando una plusvalenza di 50.000 euro.

• Situazione fiscale: nonostante la vendita avvenga entro i 5 anni, l'immobile è stato utilizzato come abitazione principale per più della metà del periodo di possesso.
• Tassazione: la plusvalenza è ESENTE da tassazione e non si dovrà pagare alcuna imposta sui 50.000 euro di guadagno.

Esempio 3: Vendita di un terreno edificabile

Roberto ha acquistato un terreno edificabile nel 2015 per 100.000 euro. Nel 2025, dopo 10 anni, lo rivende a 250.000 euro, realizzando una plusvalenza di 150.000 euro.

• Situazione fiscale: trattandosi di terreno edificabile, la plusvalenza è sempre tassabile, indipendentemente dal periodo di possesso.
• Opzione IRPEF: ipotizzando che Roberto abbia un reddito complessivo di 40.000 euro (esclusa la plusvalenza), l'aggiunta di 150.000 euro lo porterebbe a una tassazione elevata, con circa 55.000-60.000 euro di imposte sulla plusvalenza.
• Opzione imposta sostitutiva: 150.000 × 26% = 39.000 euro.

• Si può lavorare fino a 40 anni e poi smettere? Ecco come fare secondo il movimento Fire, ma i dubbi rimangono
• Cosa significa vendere una casa a un prezzo simbolico ed è legale e permesso dalla legge italiana?
• Ponte sullo Stretto di Messina, i pro e contro a confronto in base ai giudizi dei diversi esperti