Quanto vale oggi un terreno agricolo certificato senza residui di pesticidi rispetto a uno convenzionale

Nel mercato fondiario italiano si sta consolidando una tendenza che fino a qualche anno fa sarebbe sembrata di nicchia: i terreni agricoli certificati come privi di residui di pesticidi vengono scambiati a prezzi significativamente superiori rispetto ai terreni convenzionali comparabili per estensione, localizzazione e tipologia colturale. Un differenziale che in alcune aree e per alcune colture supera il 30-40%, e che sta attirando l'attenzione non solo degli agricoltori biologici ma anche di investitori istituzionali, fondi di impact investing e grandi aziende alimentari alla ricerca di filiere controllate e tracciabili. Ma di che cifre parliamo concretamente? Cosa determina questo premio di prezzo? E soprattutto: conviene davvero investire in terreni "puliti", o si tratta di una bolla destinata a sgonfiarsi?

Il mercato fondiario italiano, lo stato dell'arte

Prima di entrare nel confronto tra terreni certificati e convenzionali, è utile capire in quale contesto si muovono questi valori. Il mercato dei terreni agricoli in Italia è storicamente poco liquido, frammentato e con forti differenze regionali. Secondo i dati CREA (Consiglio per la Ricerca in Agricoltura e l'Analisi dell'Economia Agraria), il valore medio dei terreni agricoli in Italia si aggira tra i 15.000 e i 25.000 euro per ettaro nelle zone di pianura, con punte che superano i 50.000-80.000 euro per ettaro nelle aree vitivinicole pregiate come il Chianti, le Langhe o la Franciacorta, e valori molto più bassi, anche sotto i 5.000 euro per ettaro, nelle aree montane o marginali del Sud.

Su questi valori di base si innestano le variabili qualitative, tra cui la certificazione ambientale, diventata progressivamente una delle più rilevanti. Il mercato sta premiando in modo crescente chi può dimostrare e non solo dichiarare, che il proprio terreno è libero da contaminazioni chimiche accumulate nel tempo.

Certificato biologico e "pesticidi free": non è la stessa cosa

Un punto fondamentale che spesso viene confuso, anche da chi opera nel settore, è la differenza tra la certificazione biologica e la certificazione specifica per assenza di residui di pesticidi.

La certificazione biologica (Reg. UE 2018/848) attesta che il metodo di coltivazione rispetta determinati standard: niente pesticidi di sintesi, niente fertilizzanti chimici, rotazioni colturali, ecc. Ma non certifica necessariamente l'assenza di residui nel suolo: un terreno appena convertito al biologico può ancora contenere tracce di trattamenti effettuati negli anni precedenti, e il periodo di conversione (tipicamente tre anni) serve proprio ad abbattere progressivamente queste contaminazioni.

La certificazione "pesticidi free" o "residue free" va oltre: attesta attraverso analisi chimiche del suolo e dei prodotti che non sono presenti residui rilevabili di sostanze chimiche sintetiche, né nel terreno né nei frutti. È una certificazione più stringente, più costosa da ottenere e mantenere, e proprio per questo più rara e più valorizzata dal mercato.

Esistono diversi protocolli di certificazione, sia nazionali che internazionali, tra cui il GLOBALG.A.P. Grasp, i disciplinari della grande distribuzione organizzata (molte catene hanno sviluppato propri standard interni) e certificazioni specifiche riconosciute in mercati esteri come quello tedesco, svizzero e nordeuropeo, dove la sensibilità al tema è storicamente molto elevata.

Il differenziale di valore: quanto vale davvero la certificazione

Venendo ai numeri concreti, il differenziale di valore fondiario tra un terreno certificato senza residui e uno convenzionale dipende da una combinazione di fattori che è difficile generalizzare, ma che gli operatori del settore possono ormai stimare con discreta precisione.

In linea di massima, le stime più affidabili indicano:

• Terreni orticoli in pianura padana: premio del 20-35% rispetto al convenzionale, con valori che nelle aree più produttive possono aggiungere 8.000-15.000 euro per ettaro
• Vigneti: differenziale del 25-45% per vigneti certificati pesticidi free rispetto a quelli convenzionali della stessa denominazione, con punte più alte nelle DOC e DOCG di maggiore appeal internazionale
• Oliveti: premio del 15-30%, più marcato nelle aree DOP del Centro-Sud dove la pressione della grande distribuzione verso filiere tracciabili è più intensa
• Seminativi estensivi: differenziale più contenuto, nell'ordine del 10-20%, ma in crescita grazie alla domanda di filiere certificate da parte dell'industria alimentare e mangimistica
• Frutteti specializzati: fino al 40% di premio in più per i frutteti melo e pero nelle aree alpine, dove i mercati tedeschi e nordici richiedono sempre più frequentemente garanzie di assenza di residui

Questi numeri vanno letti con cautela: il differenziale si realizza pienamente solo quando il terreno è già certificato e produttivo, non durante la fase di conversione. Un terreno in conversione al biologico o in processo di certificazione pesticidi free vale di più di uno convenzionale, ma meno di uno già certificato e richiede dal potenziale acquirente la disponibilità ad attendere.

Chi compra i terreni certificati e perché

La domanda è la variabile che alimenta il premio di prezzo, ed è utile capire chi sono i soggetti che oggi cercano attivamente terreni certificati senza residui.

Il primo gruppo è quello degli agricoltori biologici in espansione: chi ha già una certificazione biologica e vuole ampliare la propria superficie produttiva preferisce acquistare terreni già certificati o in fase avanzata di conversione, per non dover aspettare altri tre anni prima di commercializzare la nuova produzione sotto il marchio bio.

Il secondo gruppo, sempre più rilevante, è quello degli investitori istituzionali e dei fondi agricoli: negli ultimi anni si è sviluppato in Italia e in Europa un mercato di fondi specializzati nell'acquisto di terreni agricoli sostenibili. Questi soggetti, che investono capitali di fondi pensione, assicurazioni e patrimoni privati di alto valore, privilegiano terreni con certificazioni ambientali verificabili perché riducono il rischio regolatorio (le normative europee sui pesticidi sono destinate a diventare sempre più restrittive) e aumentano la liquidità futura dell'asset.

Il terzo gruppo è rappresentato dalle grandi aziende alimentari e della GDO che hanno adottato politiche di filiera corta certificata: alcune di queste realtà acquistano direttamente terreni o li prendono in affitto a lungo termine da proprietari certificati, garantendo un reddito stabile e un mercato sicuro per la produzione.

Come si ottiene la certificazione e quanto costa

Per chi possiede un terreno convenzionale e vuole intraprendere il percorso di certificazione pesticidi free, è utile avere un quadro realistico dei tempi e dei costi.

Il processo si articola tipicamente in queste fasi:

• Analisi del suolo e della falda: prima di tutto occorre sapere cosa c'è nel terreno. Le analisi chimiche per la ricerca di residui di pesticidi hanno costi variabili tra 300 e 800 euro per campionamento, a seconda del numero di sostanze cercate e del laboratorio scelto
• Periodo di transizione: se le analisi rilevano residui (cosa frequente nei terreni a lungo coltivati in modo convenzionale), occorre attendere che si degradino naturalmente, coltivando senza trattamenti chimici. I tempi variano da 1 a 5 anni a seconda delle sostanze presenti e della composizione del suolo
• Adozione di un disciplinare certificato: ci si iscrive a un organismo di certificazione accreditato e si adottano le sue regole di produzione, incluse le analisi periodiche dei prodotti
• Mantenimento annuale: la certificazione va rinnovata ogni anno con nuove analisi e verifiche ispettive, con costi annui che possono oscillare tra 500 e 2.000 euro per azienda, a seconda delle dimensioni e del numero di colture

Il costo complessivo del percorso di certificazione, nei primi tre-cinque anni, è quindi non trascurabile. Ma va confrontato con l'incremento di valore fondiario e con i prezzi più alti ottenibili sui prodotti certificati, che nella maggior parte dei casi rendono l'investimento ampiamente ripagato nel medio periodo.

Il futuro del mercato: perché il differenziale è destinato a crescere

Ci sono buone ragioni per ritenere che il premio di prezzo dei terreni certificati senza residui di pesticidi non sia un fenomeno temporaneo ma una tendenza strutturale destinata a consolidarsi nel tempo.

La principale è normativa: il Green Deal europeo e la strategia Farm to Fork della Commissione Europea fissano obiettivi ambiziosi di riduzione dei pesticidi chimici del 50% entro il 2030. Questo significa che i terreni già certificati oggi si troveranno in vantaggio competitivo crescente rispetto a quelli convenzionali, sia dal punto di vista dell'accesso ai mercati che da quello dei requisiti per ottenere i sussidi della Politica Agricola Comune (PAC).

La seconda ragione è di mercato: i consumatori europei, soprattutto nelle fasce di reddito medio-alto e nelle generazioni più giovani, sono disposti a pagare un premio per prodotti certificati senza residui, e questa domanda si trasmette a monte lungo tutta la filiera, fino al valore del terreno su cui quei prodotti vengono coltivati.

Un terreno agricolo certificato senza residui di pesticidi vale oggi concretamente di più di uno convenzionale: il differenziale è reale, misurabile e in crescita. Non si tratta di una moda passeggera, ma di un riallineamento strutturale del mercato fondiario guidato da normative sempre più stringenti, da una domanda alimentare in evoluzione e dall'interesse crescente di investitori attenti alla sostenibilità. Per i proprietari di terreni convenzionali, avviare il percorso di certificazione è una scelta che richiede tempo e risorse, ma che nel medio periodo si traduce in un asset più prezioso, più liquido e più protetto dall'obsolescenza normativa.

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