Ristrutturazione in condominio, chi paga i danni da vibrazioni in casa secondo nuova sentenza 9702/2025 Tribunale di Roma

Negli edifici condominiali, le operazioni di rinnovo degli spazi abitativi non si limitano a modifiche estetiche o funzionali, ma introducono una complessità di aspetti tecnici e legali, con particolare riferimento alle interferenze tra le unità immobiliari.

L’uso di strumentazione pesante, indispensabile per la demolizione e il rifacimento di superfici, comporta effetti collaterali come rumore, polveri e in particolare vibrazioni. Queste ultime, frequentemente sottovalutate, possono trasmettersi attraverso le strutture portanti, propagando effetti dannosi agli appartamenti adiacenti o soprastanti.

Quando le vibrazioni causano danni durante i lavori di ristrutturazione

I danni da vibrazione emergono tipicamente durante interventi invasivi come demolizioni di tramezzi, rimozione di piastrelle, sostituzioni di infissi o lavori sui solai. Queste attività generano onde meccaniche che si propagano in tutte le direzioni, mettendo a dura prova elementi non idonei a sopportare simili sollecitazioni, come muri divisori, solette datate o infissi originari. Le manifestazioni tipiche dei danni includono:

• Fessurazioni e crepe sulle pareti, soprattutto in corrispondenza di finestre e soglie;
• Distacchi di intonaco o rivestimenti ceramici;
• Lesioni su tramezzi non portanti o su elementi storici;
• Danneggiamento di infissi e serramenti dovuto alla perdita dell’aderenza originaria tra elementi strutturali.

La gravità delle conseguenze dipende da molteplici fattori, tra cui:

• Stato e data di costruzione dell’edificio (spesso gli immobili realizzati prima degli anni ‘70 sono più vulnerabili a causa dei materiali utilizzati e delle tecniche edilizie dell’epoca);
• Durata e intensità delle vibrazioni prodotte dagli strumenti impiegati;
• Presenza di carichi aggiuntivi o precedenti interventi strutturali che hanno indebolito i punti critici.

La sentenza 9702/2025 del Tribunale di Roma: principi e novità giurisprudenziali

La sentenza n. 9702 del 29 giugno 2025 del Tribunale di Roma ha segnato un punto di svolta nella definizione della responsabilità per danni da vibrazioni in ambito condominiale. I giudici hanno stabilito che, se i lavori di ristrutturazione in condominio causano danni agli appartamenti vicini, in termini di rumore, vibrazioni, polvere, ecc pensiamo, per esempio, a lavori come la demolizione di pareti o tramezzi interni, la rimozione o il rifacimento di pavimenti e rivestimenti, l'installazione o sostituzione di impianti e l'utilizzo di trapani, smerigliatrici o martelli pneumatici, si può essere chiamati a rispondere e risarcire i danni prodotti dalle vibrazioni degli strumenti utilizzati. 

I giudici hanno anche spiegato che, per avere diritto al risarcimento da vibrazioni, è sempre necessario provare il rapporto di collegamento causale tra le opere effettuate dal committente e i danni materiali subiti dal vicino. Solo in presenza di danni comprovati, scatta l'azione risarcitoria al condomino danneggiato.

 Il caso giudicato ha riguardato un proprietario che, dopo aver subito la comparsa di crepe e danni strutturali al proprio appartamento, ha avviato un’azione risarcitoria contro il vicino sopra di lui che aveva eseguito lavori di rinnovo. Le indagini tecniche hanno confermato la correlazione tra opere di demolizione e rifacimento negli ambienti superiori e i danni verificatisi immediatamente dopo.

Responsabilità civile e risarcimento danni al vicino: cosa dice la legge

Secondo quanto stabilito dalla normativa vigente, nei casi di danni da vibrazioni per ristrutturazione in condominio, chi commette un fatto doloso o colposo che causa ad altri un danno ingiusto ha l’obbligo di risarcire. 

In ambito di ristrutturazioni, ciò si traduce nell’obbligo, per chi ha ordinato o eseguito le opere, di vigilare affinché le lavorazioni non provochino conseguenze pregiudizievoli agli altri condomini.

E', comunque, sempre fondamentale l’accertamento del nesso causale: occorre dimostrare che una specifica azione di cantiere abbia determinato il danno lamentato. Il condominio non risponde in automatico per ogni lesione riscontrata durante i lavori, ma esclusivamente nei casi in cui le vibrazioni, i rumori o lo spostamento di elementi costruttivi siano effettivamente collegati ai lavori eseguiti.

Prove tecniche e ruolo della CTU nei contenziosi condominiali

Nell’accertamento della responsabilità per danni derivanti da vibrazioni per ristrutturazioni, la Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) riveste un'importanza strategica. Questa perizia affidata a un tecnico nominato dal giudice (di norma un ingegnere o architetto abilitato) ha il compito di:

• Valutare lo stato dei luoghi prima e dopo i lavori;
• Accertare la tipologia e l’estensione dei danni effettivamente subiti dai vicini;
• Determinare se le vibrazioni e le tecniche edilizie utilizzate possano ragionevolmente aver provocato le lesioni lamentate;
• Relazionare in merito al legame tra la tempistica dei lavori e l’insorgenza dei danni.

La valutazione tecnico-scientifica espressa dal CTU costituisce spesso la base fondamentale per la decisione. Nei casi di controversia giunta in giudizio, il giudice attinge alle risultanze peritali sia per stabilire la sussistenza del nesso causale sia per individuare l’entità del risarcimento spettante. 

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