Sanatoria edilizia, il condono torna in manovra per trovare soldi: da abusi minori a riapertura del precedente

La sanatoria edilizia è uno di quei temi che ciclicamente riemergono nel dibattito politico, soprattutto quando si avvicina la sessione di bilancio e servono risorse da reperire. Anche questa volta la discussione si è riaccesa, con proposte diverse tra loro per ampiezza, destinatari e conseguenze. Il rischio, però, è che sotto la parola unica «sanatoria» finiscano ipotesi che hanno poco in comune. Capire cosa è davvero sul tavolo è indispensabile per chi possiede un immobile con irregolarità, per i professionisti del settore e per i Comuni chiamati a gestire le pratiche.

Le quattro proposte di Fratelli d’Italia sul condono edilizio

Lo scorso novembre Fratelli d’Italia ha inserito tra gli emendamenti alla legge di Bilancio quattro proposte dedicate alle sanatorie edilizie. Non si trattava di variazioni di dettaglio, ma di interventi con logiche e platee molto diverse.

Due emendamenti puntavano a riaprire la partita della sanatoria del 2003, il terzo condono edilizio, quello introdotto con il decreto legge 269 del 2003. È una questione particolarmente sentita in Campania, dove molte pratiche presentate allora sono rimaste ferme per anni, tra carichi di lavoro dei Comuni, vincoli paesaggistici e documentazione incompleta.

Un terzo emendamento si spingeva molto più in là. Prendeva in considerazione le opere abusive ultimate entro il 30 settembre 2025, tra cui portici, tettoie, balconi e interventi di ristrutturazione eseguiti senza il necessario titolo edilizio. Un perimetro che avrebbe coinvolto abusi molto recenti, non il patrimonio storico dell’abusivismo.

Il quarto emendamento riguardava la definizione delle pratiche legate ai precedenti condoni da parte dei Comuni, cioè lo smaltimento dell’arretrato ancora giacente negli uffici tecnici comunali.

Riaprire un vecchio condono, crearne uno nuovo e la terza strada degli immobili irregolari ma conformi

Non sono sfumature per addetti ai lavori. Riaprire i termini di un vecchio condono significa tornare su una vicenda circoscritta nel tempo: gli immobili sono quelli realizzati entro una data precisa, il fenomeno è ormai storicizzato e la platea, per quanto ampia, è definita.

Introdurre una finestra per opere realizzate fino al 2025 cambierebbe invece la natura dell’intervento. Il confronto si allargherebbe ad abusi assai più recenti, con un possibile effetto sul comportamento di chi costruisce o modifica senza permessi nella convinzione che, prima o poi, arrivi una nuova sanatoria. È l’argomento che gli oppositori dei condono sollevano da sempre: la sanatoria come incentivo implicito a violare le regole.

Per questo la distinzione tra le ipotesi non è una questione tecnica ma politica. Chiamarle tutte «sanatoria» rischia di nascondere la scelta che il Parlamento sarebbe chiamato a fare.

Accanto al condono in senso stretto esiste una terza via, più tecnica. Riguarda gli immobili formalmente irregolari ma conformi alle regole urbanistiche. In pratica: edifici o porzioni di edifici che rispettano le norme di piano, ma che presentano difformità documentali o procedurali, per esempio una variazione interna non comunicata, una diversa distribuzione degli spazi o un titolo edilizio mancante per un intervento che sarebbe stato comunque autorizzabile.

Sono situazioni che pesano su compravendite e pratiche edilizie. Chi vende una casa con una difformità minore può trovarsi bloccato al momento del rogito, perché il notaio deve verificare la conformità urbanistica e catastale. Chi vuole ristrutturare o accedere ai bonus edilizi può scontrarsi con la stessa difficoltà. Intervenire su questi casi, sbloccandoli con procedure semplificate, avrebbe effetti molto diversi da un condono: non regolarizza ciò che è sostanzialmente contrario alle regole, ma ripulisce posizioni che sono irregolari solo sulla carta.

Quanto può valere un condono edilizio per i conti pubblici

Il motivo per cui il tema torna in manovra è semplice: il condono produce entrate. Le oblazioni, cioè le somme che i richiedenti versano per regolarizzare l’abuso, e gli oneri di urbanizzazione garantiscono introiti immediati allo Stato e ai Comuni. I precedenti condoni, quelli del 1985, del 1994 e del 2003, hanno portato nelle casse pubbliche miliardi di euro, anche se con tempi di incasso spesso molto lunghi, proprio perché le pratiche venivano istruite a distanza di anni.

Questo è anche il limite dello strumento: il gettito arriva a rilento e non sempre copre i costi, anche ambientali e di gestione del territorio, che l’abusivismo comporta. Per chi deve far quadrare i conti di una legge di Bilancio, tuttavia, la tentazione di una entrata una tantum resta forte.

Cosa è successo finora: la strada parlamentare si è fermata

La prova della scorsa manovra si è fermata prima del traguardo. Ecco i passaggi principali:

• Novembre: Fratelli d’Italia presenta quattro emendamenti sul condono alla legge di Bilancio.
• Dicembre: la proposta sul condono edilizio viene trasformata in un ordine del giorno, cioè un impegno politico senza valore normativo, e non diventa una disposizione della legge di Bilancio.
• Gennaio: la maggioranza ritenta la strada parlamentare con emendamenti al Milleproroghe presentati da Fratelli d’Italia, Lega e Forza Italia. Anche in questo caso arriva lo stop delle commissioni, che li giudicano inammissibili.

L’inammissibilità è un punto importante: segnala che la materia, oltre a essere politicamente delicata, incontra ostacoli di natura procedurale, perché un decreto che proroga termini non è considerato la sede adatta per introdurre una sanatoria di questa portata.

Sanatoria e riordino delle norme edilizie: due percorsi distinti

Sullo sfondo c’è anche il progetto di riordino delle norme edilizie. Va tenuto separato dal condono: si tratta di un percorso distinto, che mira a razionalizzare e semplificare un quadro normativo stratificato, con il Testo unico dell’edilizia al centro della discussione. Il riordino non comporta di per sé alcuna sanatoria, ma può incidere su come vengono trattate le difformità minori e sulle procedure di regolarizzazione.

Confondere i due piani sarebbe un errore: una riforma di semplificazione serve a rendere più chiare e gestibili le regole per il futuro, mentre un condono guarda al passato e regolarizza ciò che è già stato costruito.

Cosa devono fare oggi i proprietari di immobili con irregolarità

In attesa che il quadro si chiarisca, chi possiede un immobile con difformità farebbe bene a non contare su una sanatoria futura. Le strade già oggi percorribili sono diverse:

• Verificare lo stato legittimo dell’immobile con un tecnico abilitato, confrontando titoli edilizi, planimetrie catastali e stato di fatto.
• Valutare gli strumenti ordinari di regolarizzazione, come l’accertamento di conformità, che consente di sanare opere conformi alla normativa urbanistica sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda.
• Controllare le pratiche di condono ancora pendenti, in particolare per chi ha presentato domanda nel 2003, sollecitando il Comune per la definizione.
• Prestare attenzione in caso di compravendita, perché le difformità emergono quasi sempre al momento del rogito e possono bloccare o far ridiscutere il prezzo.

Il confronto politico resta aperto e i nodi sono almeno tre. Il primo è la platea: limitare l’intervento al 2003 o spingersi fino al 2025 cambia radicalmente l’impatto sul territorio. Il secondo è il rapporto con i vincoli, paesaggistici, ambientali e idrogeologici, che nei condono precedenti sono stati il principale motivo di rigetto e di contenzioso. Il terzo è il ruolo dei Comuni, che dovrebbero istruire le pratiche con organici spesso ridotti e senza risorse aggiuntive.

Per chi segue il settore immobiliare e per i cittadini coinvolti, la domanda di fondo non è se esista una «sanatoria», ma quale sanatoria: una riapertura di termini storici, un condono per abusi recenti oppure una semplice regolarizzazione di irregolarità formali. Sono scelte con conseguenze molto diverse, e solo distinguerle con chiarezza permette di capire cosa si sta davvero decidendo.