Addio eredità, sempre più italiani donano casa, soldi e terreni ai figli da vivi: i motivi, i vantaggi e gli errori da evitare

Ogni anno, in silenzio, oltre 260mila famiglie italiane firmano dal notaio un atto che fino a qualche decennio fa sarebbe sembrato quasi una stranezza: donano in vita case, terreni, soldi e quote di aziende ai propri figli o parenti, senza aspettare di morire. Nel 2025 le donazioni immobiliari hanno toccato quota 216.558, praticamente identiche alle 217.749 del 2024, e lontanissime dai minimi del 2020 quando l'Italia era ferma al lockdown e se ne contavano appena 174.754. A queste si aggiungono quasi 47mila donazioni di beni mobili, tra cui denaro contante, azioni e quote societarie.

È un fenomeno che cresce, cambia le famiglie italiane e, complice una riforma approvata a fine 2025 che ha risolto uno dei problemi più antichi del settore, sembra destinato ad accelerare ancora.

Ma dietro ogni rogito notarile firmato con buone intenzioni si nascondono trappole che pochi conoscono davvero. E che, se non evitate per tempo, possono trasformare un gesto d'amore in una fonte di conflitti familiari, o peggio, in un danno economico che nessuno si aspettava.

Chi dona, a chi e cosa

I dati del Consiglio Nazionale del Notariato fotografano con precisione il profilo di chi sceglie questa strada. Il donante tipo è anziano: la fascia oltre i 76 anni rappresenta il 35,14% di tutti i donanti di immobili nel 2025. Dall'altro lato, quasi un donatario su quattro, il 23,32%, ha tra i 18 e i 35 anni. È il passaggio generazionale più classico: i nonni e i genitori che cercano di dare una mano ai giovani in un momento in cui comprare casa da soli è diventato quasi impossibile.

L'immobile più donato è il fabbricato, che costituisce il 56,62% del totale delle donazioni immobiliari. Seguono i terreni e la nuda proprietà, una formula su cui torneremo perché è probabilmente lo strumento più intelligente a disposizione delle famiglie italiane oggi. Sul fronte dei beni mobili, il denaro è la voce più frequente con 19.757 donazioni nel 2025, pari al 42,16% del totale, seguita a pochissima distanza dalle donazioni di azioni e quote sociali (41,73%).

Geograficamente, il Sud Italia concentra il 35,7% di tutte le donazioni immobiliari, con la Campania prima per volumi assoluti con 27.909 atti. Ma il rapporto donazioni-abitanti vede in testa il Trentino-Alto Adige, seguito da Calabria e Basilicata, segnale che la scelta di donare in vita non è una moda del Nord né del Sud, ma un fenomeno che attraversa l'Italia intera.

Perché sempre più italiani scelgono di donare adesso

Le ragioni sono almeno tre, e si intrecciano:

La prima è fiscale. Dal 1° gennaio 2025, con l'abolizione del cosiddetto coacervo successorio, la norma che sommava donazioni e successione per il calcolo delle imposte, le franchigie tra i due atti sono diventate separate. Tradotto in parole semplici: quello che si dona oggi non intacca più il milione di euro esente che si lascerà domani in eredità. Prima del 2025 funzionava diversamente, e molte famiglie si trovavano a pagare imposte su successioni che avrebbero potuto evitare. Oggi si possono usare, in linea teorica, due franchigie invece di una.

La seconda ragione è il controllo. Donare la nuda proprietà mantenendo l'usufrutto è la formula preferita da chi vuole cedere il bene ai figli ma non vuole perdere il diritto di abitarlo o gestirlo finché è in vita. Il meccanismo funziona così: il genitore trasferisce ai figli la proprietà "vuota" dell'immobile, ma mantiene per sé l'usufrutto vita natural durante. Continua ad abitarci, a riscuoterne l'affitto se lo affitta, a pagare le spese. Alla sua morte, l'usufrutto si estingue automaticamente e i figli diventano pieni proprietari — senza dover pagare un centesimo di imposta di successione su quel bene.

Il vantaggio fiscale della nuda proprietà è concreto. Su un immobile da 400.000 euro donato in nuda proprietà da un genitore di 67 anni, la base imponibile per il calcolo dell'imposta scende a circa 220.000 euro, perché il valore dell'usufrutto — la parte che il genitore si tiene — viene sottratto. E siccome la franchigia per le donazioni ai figli è di un milione di euro a testa, nella maggior parte dei casi l'imposta da pagare è zero. Al momento della morte del genitore, nessuna ulteriore tassa di successione sull'immobile già donato.

La terza ragione è emotiva, e forse è la più potente. Vedere i propri figli comprare casa, avviare un'attività, costruire qualcosa di concreto mentre si è ancora in vita è qualcosa che la successione non può dare. Il patrimonio smette di essere qualcosa che si lascia e diventa qualcosa che si condivide.

La svolta del 2025: gli immobili donati tornano circolabili

Per anni, uno dei problemi più seri della donazione immobiliare era la cosiddetta "instabilità reale" del bene. Se un genitore donava una casa al figlio, e il figlio la rivendeva, il compratore rischiava: alla morte del donante, gli eredi legittimari lesi potevano agire contro di lui per riottenere l'immobile, anche a distanza di anni. Le banche, consapevoli di questo rischio, spesso rifiutavano di concedere mutui su immobili di provenienza donativa. Il risultato era un mercato ingolfato e famiglie che evitavano lo strumento per paura.

La Legge 182/2025, in vigore dal 18 dicembre 2025 e pienamente operativa dal 18 giugno 2026, ha risolto questo problema alla radice. L'azione di restituzione contro i terzi acquirenti è stata eliminata. Chi compra oggi un immobile proveniente da donazione non rischia più di perderlo per le contestazioni degli eredi. I legittimari lesi mantengono il loro diritto, ma lo esercitano solo contro il donatario, chiedendo una compensazione economica in denaro, non la restituzione del bene.

Per il Consiglio Nazionale del Notariato, che ha promosso la riforma per oltre un decennio, si tratta di "una svolta a favore della circolazione dei beni". In pratica: gli immobili donati sono finalmente tornati ad essere beni come gli altri sul mercato, aprendo nuovi spazi alle famiglie che vogliono pianificare il passaggio generazionale senza bloccare il patrimonio.

Le trappole che nessuno racconta

Fin qui i vantaggi. Ma la donazione in vita è uno strumento che richiede una pianificazione molto attenta, perché gli errori, a differenza di un testamento, sono quasi impossibili da correggere dopo.

La donazione è quasi irrevocabile. Una volta firmato l'atto dal notaio, si può tornare indietro solo per ingratitudine del donatario o sopravvenienza di figli, condizioni estremamente difficili da dimostrare in tribunale. Chi dona la casa e poi litiga con il figlio, o ha bisogno di rivenderla per far fronte a spese impreviste, si trova in una situazione molto complicata. Nessuna generosità vale la pena di privarsi di una via d'uscita.

I legittimari possono ancora agire sul donatario. La riforma del 2025 ha protetto i terzi acquirenti, ma non ha eliminato i diritti degli eredi non soddisfatti. Se si dona troppo a uno solo dei figli, o a un estraneo, gli altri eredi legittimari possono esercitare l'azione di riduzione e chiedere una compensazione in denaro al donatario. Che deve pagarla di tasca propria, eventualmente vendendo il bene ricevuto.

I creditori possono revocare la donazione. Se al momento della donazione il donante aveva già debiti, i creditori possono chiedere al giudice di revocare l'atto entro cinque anni, ai sensi dell'articolo 2901 del Codice Civile. Una donazione fatta per "mettere al sicuro" i beni da possibili creditori rischia di essere annullata, lasciando il donatario con una proprietà che non può difendere.

La donazione senza usufrutto può togliervi la casa. Sembra ovvio, eppure accade. Se si dona la casa in cui si abita senza inserire esplicitamente nell'atto il diritto di usufrutto a proprio favore, il donatario diventa proprietario pieno e può fare quello che vuole: vendere, affittare, o anche, in caso di rapporti deteriorati, chiedere al donante di andarsene. Il consiglio dei notai è sempre lo stesso: se si vuole mantenere il godimento del bene, l'usufrutto va scritto nell'atto, non dato per scontato.

Il coacervo interno alle donazioni sopravvive. Anche se il coacervo tra donazione e successione è stato abolito dal 2025, le donazioni ricevute dallo stesso donante nel tempo continuano a sommarsi tra loro. Chi ha già ricevuto 800.000 euro dallo stesso genitore e ne riceve altri 400.000 paga il 4% sui 200.000 euro eccedenti la franchigia. Chi non tiene il conto delle donazioni ricevute nel corso degli anni può ritrovarsi con una sorpresa fiscale.

Il contante ha regole sue. Molti pensano di poter regalare denaro ai figli con un semplice bonifico, senza formalità. Oltre certe soglie è necessario l'atto notarile per le stesse ragioni fiscali e antiriciclaggio, e i trasferimenti consistenti monitorati dal Fisco devono poter essere giustificati. Il "regalo informale" che supera le soglie di attenzione può trasformarsi in un accertamento.

La regola d'oro: pianificare prima, non correre ai ripari

Ciò che emerge da tutti questi elementi è una verità semplice che i notai ripetono ogni giorno ai loro clienti: la donazione in vita è uno strumento potente, ma funziona solo se viene usato in anticipo, con chiarezza degli obiettivi e senza fretta. Decidere di donare quando i debiti sono già arrivati, quando i rapporti familiari sono già tesi, o quando si ha bisogno urgente di liquidità, è quasi sempre la scelta sbagliata.

Il momento giusto per valutare una donazione in vita è quando il patrimonio è solido, i rapporti con i futuri donatari sono sereni, e si ha il tempo di costruire un atto che tenga conto di tutti i soggetti coinvolti, compresi gli altri eredi che potrebbero avanzare pretese in futuro.

Con oltre 260mila donazioni all'anno e una riforma che ha finalmente tolto il principale freno al mercato, gli italiani stanno riscoprendo uno strumento antico che, usato bene, permette di vedere il proprio patrimonio fare la differenza nella vita di chi si ama. A patto di non lasciare nulla al caso.