Abusi edilizi, le sanatorie disponibili nel 2026 e come si possono fare secondo i diversi sistemi e regole aggiornate

Nel 2026 l’attività di regolarizzazione delle difformità edilizie si trova al centro di numerose riforme normative, tra la necessità di dare certezza ai proprietari e quella di sbloccare procedure spesso lunghe e frammentate. L’introduzione di nuovi strumenti per la sanatoria e l’aggiornamento delle regole accrescono l’importanza di conoscere le opzioni disponibili per affrontare le irregolarità, tutelando il valore degli immobili e la sicurezza delle transazioni.

Il dibattito tra esperti, operatori del settore tecnico e amministratori si concentra sulla ridefinizione della figura dell’abuso edilizio e sulle modalità per ottenere la regolarizzazione, evitando soluzioni drastiche come la demolizione quando possibile. Alle consuete forme di sanatoria ordinaria si sono aggiunti strumenti innovativi, il tutto in un contesto in cui le differenze tra abusi minori, storici e gravi sono chiarite con maggiore precisione. 

Cosa sono abusi edilizi e quadro normativo di riferimento nel 2026

L’abuso edilizio si manifesta attraverso interventi realizzati in assenza di titolo abilitativo, in totale difformità o in contrasto con i permessi rilasciati. Il principale riferimento legislativo rimane il D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), che nel tempo ha subito aggiornamenti significativi, inclusa la recente introduzione del cosiddetto Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024 convertito nella Legge 105/2024). Il quadro normativo odierno prevede una pluralità di strumenti per gestire la regolarizzazione delle difformità, tra cui l’accertamento di conformità ordinario e semplificato, la disciplina delle tolleranze costruttive e nuovi percorsi per sanare abusi storici. 

L’obiettivo della legislazione aggiornata non è una regolarizzazione indiscriminata, ma la distinzione tra ciò che può essere tollerato, ciò che si può sanare e gli abusi insanabili. Nel 2026 il legislatore si è concentrato su meccanismi più flessibili e aderenti alla realtà del patrimonio edilizio, mettendo al centro lo stato legittimo dell’immobile quale prerequisito per ogni pratica di regolarizzazione.

La presenza di regolamenti regionali e sentenze costituzionali ha dato vita a uno scenario frammentato e in continua revisione, che rende indispensabile affidarsi a professionisti esperti e mantenersi aggiornati sulle differenti possibilità operative.

La pluralità delle sanatorie edilizie nel 2026: tipi, regole e differenze

Nell’attuale panorama italiano la sanatoria edilizia si presenta sotto diverse forme, ciascuna caratterizzata da specifiche regole e presupposti di accesso. Gli strumenti principali sono:

• Sanatoria ordinaria ex art. 36 D.P.R. 380/2001: consente la regolarizzazione di interventi privi di titolo se dimostrano la cosiddetta "doppia conformità" (all’epoca della realizzazione ed attualmente).
• Sanatoria semplificata ex art. 36-bis: introdotta dal Salva Casa, mira a gestire difformità minori, permettendo una conformità "asimmetrica" e una procedura più snella.
• Regime delle tolleranze costruttive (art. 34-bis): prevede soglie di accettabilità per minime divergenze tra progetto e stato di fatto, senza necessità di sanatoria speciale.
• Sanatoria per abusi storici ante 1° settembre 1967: definisce una procedura specifica per edifici realizzati prima dell’obbligo diffuso di licenza edilizia, richiedendo solo la messa in sicurezza attuale.
• Condoni straordinari (1985, 1994, 2003): misure eccezionali adottate con apposite leggi, oggi non riattivate a livello nazionale ma oggetto di dibattito e possibili riaperture regionali.

Ognuno di questi strumenti prevede limiti specifici riguardo all’abusività sanabile, all’ambito territoriale e alla struttura normativa. La riforma recente ha inoltre chiarito la distinzione tra procedimenti ordinari e condono edilizio, restringendo le possibilità di regolarizzazione ai casi in cui la conformità urbanistica e di sicurezza sia comprovata o conseguibile tramite adeguamenti.

Sanatoria ordinaria: come funziona la regolarizzazione tramite CILA, SCIA o permesso in sanatoria

La sanatoria ordinaria è lo strumento più utilizzato per regolarizzare opere eseguite senza autorizzazione o in totale difformità. Il meccanismo principale è l’accertamento di conformità; il soggetto interessato può presentare una CILA, SCIA o, nei casi di interventi rilevanti, un permesso di costruire in sanatoria, purché sussista la "doppia conformità" delle opere:

• La CILA in sanatoria si applica a opere di manutenzione straordinaria e modifiche interne minori. Deve essere accompagnata dalla relazione tecnica di un professionista e dalla prova di conformità storica e attuale.
• La SCIA in sanatoria riguarda interventi di maggiore rilevanza (ristrutturazioni senza aumento di volume). È richiesta la documentazione che attesti la sicurezza e la regolarità igienico-sanitaria.
• Il permesso di costruire in sanatoria si applica ad ampliamenti, nuove costruzioni e modifiche rilevanti già eseguite.

I Comuni hanno 60 giorni per esprimersi sulla richiesta; in assenza di risposta si verifica silenzio-rigetto. Se la domanda è accolta, il pagamento di una sanzione pecuniaria sostituisce la demolizione. L’esperienza di operatori tecnici è decisiva per ricostruire le conformità e gestire iter documentali complessi, tenendo conto delle specificità locali che possono introdurre requisiti ulteriori.

Il decreto Salva Casa e la nuova sanatoria semplificata: novità 2026

La trasformazione più rilevante del panorama attuale è legata all’efficacia della nuova sanatoria semplificata, in vigore a seguito del D.L. 69/2024 (Salva Casa) e della sua conversione nella Legge 105/2024. La caratteristica distintiva è il superamento della doppia conformità simmetrica per una serie di irregolarità ritenute minori, consentendo finalmente la regolarizzazione su base asimmetrica:

• Conformità urbanistica solo alle norme attuali al momento della richiesta.
• Conformità edilizia e strutturale sia alle regole odierne che a quelle vigenti al tempo della realizzazione, ma con una maggiore flessibilità soprattutto per quanto riguarda la sicurezza.

La procedura prevede la possibilità di presentare una SCIA o un permesso di costruire "condizionato", che il Comune valuta entro 45 giorni, con applicazione del silenzio assenso. Il Comune può richiedere adeguamenti o la rimozione delle parti non sanabili, guidando l’interessato verso la piena regolarità e utilizzando un meccanismo di "sanatoria condizionata".
Particolare attenzione è rivolta a:

• Interventi in parziale difformità o variazioni essenziali rispetto al titolo originario.
• Gestione delle incompatibilità paesaggistiche e idrogeologiche solo previa autorizzazione della Soprintendenza nei casi previsti.
• Adozione di soluzioni tecniche per garantire la sicurezza statica e l’adeguatezza antisismica.

L’obiettivo dichiarato della riforma è alleggerire le incombenze per le irregolarità di modesta entità, ad esempio piccoli ampliamenti, portici, tettoie, chiusure di balconi, senza spalancare le porte a nuove edificazioni abusive. L’orientamento della giurisprudenza amministrativa (TAR Campania, sent. 1305/2025) conferma che la sanatoria semplificata rappresenta ormai un "percorso di regolarizzazione" in cui il Comune ha un ruolo attivo nell’indicare gli interventi da correggere o rimuovere, a differenza del passato.

La sanatoria degli abusi storici ante 1° settembre 1967: procedura e limiti

Una delle novità più attese riguarda la regolarizzazione degli immobili realizzati prima del 1° settembre 1967. In quell’epoca la licenza edilizia non era obbligatoria su tutto il territorio nazionale, motivo per cui molte costruzioni risultano oggi "orfane" di titoli o documenti completi. La riforma ha previsto una procedura semplificata che introduce i seguenti elementi:

• Basta attestare la messa in sicurezza statica e strutturale dell’immobile, senza dover dimostrare la doppia conformità riferita al tempo di realizzazione.
• L’opera deve essere compatibile con le norme urbanistiche attuali e non deve trovarsi su aree con vincoli assoluti.
• È richiesta la verifica della conformità igienico-sanitaria.

Il vantaggio per i proprietari consiste nell’opportunità di regolarizzare casistiche storiche spesso caratterizzate da documentazione carente, facilitando la compravendita o l’accesso a mutui. Tuttavia, restano escluse le opere su beni vincolati e le situazioni ove non sia possibile ottenere il requisito di sicurezza strutturale richiesto dalle normative tecniche attuali. La nuova interpretazione elimina gran parte delle incertezze presenti sino ad ora, rendendo più accessibili le tutele per il patrimonio costruito prima degli anni ’70.

Tolleranze costruttive, difformità minori e casistiche particolari

Nel tentativo di ridurre il contenzioso su difformità dimensionali modeste, il legislatore ha rafforzato la disciplina delle tolleranze costruttive. Oggi vengono considerate non sanzionabili e non richiedono una sanatoria specifica le variazioni che rientrano entro:

• il 5% di scostamento sulle superfici e volumetrie autorizzate per edifici piccoli
• entità minori sulle facciate, parapetti, collocazione delle finestre e elementi di dettaglio

Esempi pratici includono spostamenti di tramezzi, differenze nei parapetti, chiusure leggere di nicchie o verande, spesso riscontrate nei condomìni. La disciplina aggiornata mira a evitare che micro-irregolarità blocchino le compravendite, le successioni o i lavori di efficientamento energetico. Per i casi che eccedono tali limiti, resta comunque possibile accedere alla sanatoria semplificata, previa verifica della compatibilità urbanistica e strutturale.

Cosa non si può sanare: aree vincolate, abusi gravi e limiti normativi

Il legislatore ha tracciato linee di demarcazione nette tra ciò che può essere regolarizzato e le ipotesi escluse:

• Abusi in aree con vincoli paesaggistici, ambientali, idrogeologici o su immobili di valore storico-culturale (salvo autorizzazione espressa degli organi preposti).
• Nuove costruzioni completamente abusive, ampliamenti volumetrici rilevanti o sopraelevazioni realizzati in totale assenza di titolo e non conformi ai piani regolatori.
• Opere riconducibili a soggetti già condannati per reati legati all’abusivismo; interventi che non consentono l’adeguamento antisismico e la messa in sicurezza.

In sostanza, il quadro vigente vieta di regolarizzare situazioni che compromettano valori paesaggistici, ambientali o la sicurezza. Anche quando la sanatoria è teoricamente possibile, la presenza di pronunciamenti della Soprintendenza o l’impossibilità di adeguarsi alle norme impedisce il rilascio del titolo definitivo.

Condono edilizio e riapertura della sanatoria 2003: situazione attuale e prospettive future

La proposta di riapertura dei termini della sanatoria legata al condono 2003, pur discussa durante la recente Manovra finanziaria, è stata progressivamente abbandonata nel corso dell’iter parlamentare. Oggi l’ipotesi di un condono edilizio generale rimane esclusa a livello nazionale, anche se la riforma ha previsto che le Regioni possano scegliere di riattivare in autonomia procedure di regolarizzazione per specifiche opere antecedenti al 31 marzo 2003 o comunque compatibili con i piani urbanistici approvati.
L’approccio attuale mira:

• ad assorbire le micro-irregolarità attraverso la sanatoria semplificata più che adottare nuovi condoni massivi;
• a consentire la regolarizzazione solo ove sussiste la compatibilità urbanistica e previo assenso delle Soprintendenze nei casi di vincoli successivi.

Per le pratiche di condono rimaste pendenti dai precedenti provvedimenti (1985, 1994, 2003), è previsto che ogni Comune porti a conclusione l’iter entro tempi stretti. Tuttavia, la mancanza di nuove risorse rende plausibile che l’esito dipenderà dalla capacità organizzativa dei singoli enti. Nuove riaperture a livello nazionale appaiono oggi improbabili.

Sanzioni, fiscalizzazione e incentivi per la regolarizzazione degli abusi edilizi

Per la regolarizzazione delle difformità, il legislatore ha introdotto il principio della proporzionalità tra sanzione e gravità dell’abuso:

• Le sanzioni pecuniarie vanno da 1.032 a 10.328 euro circa per assenza di SCIA, ridotte se l’intervento rispetta i requisiti tecnici.
• La fiscalizzazione dell’abuso può sostituire la demolizione, se non si compromette stabilità e sicurezza (soprattutto per le tolleranze costruttive e le variazioni minori).
• L’accesso a bonus e incentivi edilizi viene esteso agli immobili regolarizzati, anche se oggetto di sanatoria, cancellando il divieto precedentemente affermato dalla giurisprudenza costituzionale.

L’obiettivo è incentivare la regolarizzazione spontanea, limitando le conseguenze penali ai casi più gravi e premiando chi si impegna nell’adeguamento tecnico.

 

 

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