Terreni agricoli, come cambia la tassa sul diritto di superficie dal 2025. Spiegazione ed esempi Agenzia delle Entrate

La fiscalità dei terreni agricoli in Italia è soggetta a periodiche revisioni normative che possono avere un impatto significativo per proprietari, imprenditori agricoli e investitori del settore. Dal 2025, importanti modifiche interesseranno la tassazione del diritto di superficie sui terreni agricoli, con un nuovo regime fiscale che ridefinisce le modalità di calcolo, le aliquote e le agevolazioni disponibili.

Cos'è il diritto di superficie

Prima di esaminare le modifiche fiscali, è importante comprendere cosa si intende per "diritto di superficie". Secondo l'articolo 952 del Codice Civile, il diritto di superficie consiste nella facoltà di costruire e mantenere una costruzione sopra o sotto il suolo altrui, separando la proprietà della costruzione dalla proprietà del terreno.

Nel contesto agricolo, il diritto di superficie viene spesso concesso per:

• Installazione di impianti fotovoltaici o eolici
• Costruzione di serre o strutture agricole
• Realizzazione di impianti di irrigazione o altre infrastrutture

Cosa cambia nella tassa sul diritto di superficie a partire dal 2025

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 27293/2024, ha chiarito un importante aspetto relativo alla tassazione degli atti di costituzione del diritto di superficie sui terreni agricoli, distinguendoli da quelli di trasferimento. La Corte ha stabilito che per gli atti costitutivi si applica l’aliquota del 9%, anziché quella del 15%, in quanto questi non comportano un passaggio della proprietà ma solo una compressione del diritto del concedente.

Secondo la pronuncia, il termine "trasferimento", utilizzato nel terzo periodo dell’articolo 1, comma 1, della Tariffa del TUR, non può ricomprendere gli atti costitutivi, poiché questi implicano una limitazione del diritto di proprietà senza che il bene venga ceduto a un altro soggetto. Tale impostazione trova ulteriore conferma in precedenti pronunce giurisprudenziali, come l’ordinanza n. 3461/2021, che hanno ribadito la distinzione tra cessione e costituzione di diritti reali.

L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 23/E del 2025, ha recepito integralmente questo principio giurisprudenziale, aggiornando la prassi fiscale. Con tale recepimento, viene definitivamente superato il precedente orientamento che assimilava tali atti agli atti traslativi, applicando aliquote più elevate. La nuova interpretazione permette di correggere situazioni tassate in modo errato, consentendo ai contribuenti di richiedere il rimborso per importi pagati in eccesso, ove i termini siano ancora validi.

Implicazioni pratiche per i soggetti beneficiari e settori coinvolti

Le modifiche introdotte nella tassazione del diritto di superficie sui terreni agricoli hanno rilevanti implicazioni per i soggetti beneficiari. Tra questi rientrano agricoltori, società agricole e imprese energetiche interessate alla realizzazione di impianti fotovoltaici, che possono ora beneficiare di costi fiscali ridotti grazie all’applicazione dell’aliquota al 9%.

Per il settore agricolo, la riduzione dell’imposta garantisce maggiore sostenibilità economica nelle operazioni di valorizzazione dei terreni, come nel caso di contratti di lungo periodo per l’uso di superfici coltivabili. Le imprese energetiche, invece, trovano in questa normativa un incentivo per sviluppare progetti legati alle energie rinnovabili, poiché consente un risparmio diretto nelle fasi negoziali dei contratti.

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