Testo Unico Edilizio, le novità e modifiche per le case e immobili previste nel nuovo testo e riforma

Arriva in Consiglio dei ministri il ddl di delega di riforma del Testo unico edilizia annunciato da tempo dal ministro Salvini per una importante revisione normativa dell’attività edilizia dopo le modifiche già definite con il Decreto Salva Casa 2024. 

La revisione del quadro normativo in materia di edilizia rappresenta una delle più ampie operazioni di razionalizzazione del settore in Italia. L’obiettivo primario risiede nell’uniformare e semplificare la gestione degli interventi edilizi attraverso una riforma strutturale. La riforma pone come fulcro la necessità di chiarezza nei procedimenti autorizzativi e di coerenza con la normativa urbanistica, ridefinendo ruoli istituzionali e adempimenti sia per nuove costruzioni che per modifiche su edifici esistenti. 

Le nuove categorie di intervento edilizio: semplificazione e chiarezza

Per rispondere all’esigenza di semplificazione e trasparenza, la nuova disciplina introduce una classificazione più netta delle tipologie di intervento. Il nuovo sistema di categorie si fonda su criteri oggettivi di rilevanza e impatto urbanistico, riducendo la sovrapposizione delle definizioni e favorendo un’applicazione uniforme su tutto il territorio nazionale. 

Le principali categorie introdotte prevedono:

• Trasformazione edilizia e urbanistica del territorio, includente nuove costruzioni e ristrutturazioni urbanistiche con modifica di lotti e infrastrutture.
• Trasformazioni ricostruttive del patrimonio esistente, distinguendo tra demolizione e ricostruzione che modificano volumetrie e caratteristiche planivolumetriche.
• Adeguamento funzionale del patrimonio esistente, per interventi che riguardano parti strutturali senza trasformazione dell’organismo edilizio.
• Interventi non strutturali, comprendenti manutenzioni straordinarie e restauri di modesta entità.
• Edilizia libera, per opere minori e manufatti privi di significativo impatto urbanistico.

Regimi amministrativi e titoli abilitativi: verso lo sportello unico e la digitalizzazione

Una delle principali novità riguarda la razionalizzazione dei regimi amministrativi. Il nuovo impianto normativo suddivide gli interventi edilizi in correlazione diretta con il titolo abilitativo necessario, riducendo i margini di discrezionalità e chiarendo la procedura per professionisti e cittadini. 

Le novità attese per il nuovo Testo Unico dell'Edilizia includono:

• Semplificazione e riduzione delle categorie di titoli abilitativi: permesso di costruire solo per interventi maggiori, SCIA associata agli interventi di significativo rilievo e edilizia libera per opere minori.
• Sportello unico digitale per la gestione integrata di tutte le istanze, dichiarazioni, e comunicazioni concernenti il regime amministrativo edilizio, con accesso facilitato per i cittadini.
• Digitalizzazione delle procedure e interoperabilità delle banche dati pubbliche, anche mediante il futuro fascicolo digitale delle costruzioni, utile per monitorare la storia e la conformità di ogni immobile.
• Ampliamento delle ipotesi di silenzio-assenso e della possibilità di presentare un’unica istanza per più pareri, garantendo maggiore certezza procedurale.

Il superamento della doppia conformità per gli abusi ante 1967 e le nuove sanatorie

Uno dei punti cruciali della riforma consiste nella revisione integrale della disciplina delle irregolarità edilizie e delle relative possibilità di sanatoria. In particolare, viene superato il vincolo della “doppia conformità” per le opere realizzate prima del primo settembre 1967, un passaggio che intende offrire una soluzione definitiva a una delle tematiche più controverse della normativa edilizia italiana.

Le modifiche prevedono in particolare:

• Classificazione nazionale delle difformità edilizie e soglie chiare per distinguere i casi sanabili da quelli destinati a restare non agevolabili.
• Accesso alle procedure di regolarizzazione per piccoli abusi commessi prima del primo settembre 1967, sulla base della sola compatibilità con i requisiti minimi di sicurezza e senza necessità di rispondenza alle norme attuali vigenti.
• Semplificazione dei procedimenti amministrativi per la sanatoria, estendendo la possibilità di utilizzare asseverazioni tecniche, autocertificazioni, e strumenti di silenzio-assenso amministrativo, riducendo quindi i tempi di attesa e favorendo la conclusione delle pratiche pendenti.
• Individuazione delle ipotesi in cui la regolarizzazione consente l’accesso ad agevolazioni fiscali o contributi pubblici, limitatamente alle difformità minori e sanate nel rispetto delle nuove norme.

Riparto di competenze tra Stato e Regioni e standard nazionali

Il nuovo impianto normativo ridefinisce il riparto di attribuzioni tra lo Stato centrale e le singole Regioni, con l’obiettivo di porre fine alla frammentazione legislativa generata dall’autonomia regolatoria regionale e favorire la coesione nazionale secondo principi omogenei.

I principali elementi previsti dal riordino sono:

• Definizione di livelli essenziali delle prestazioni (LEP) di rilevanza nazionale, che fissano i requisiti minimi per sicurezza, accessibilità, risparmio energetico e commercializzazione degli immobili.
• Standard tecnici inderogabili in tutta Italia, all’interno dei quali le Regioni conservano margini di regolazione per specificità locali, ma senza poter derogare ai principi cardine fissati a livello centrale.
• Chiarificazione delle funzioni attribuite dallo Stato e dagli enti regionali in materia di rilascio titoli abilitativi, vigilanza sul territorio, sanzioni e gestione delle procedure di sanatoria.
• Obbligo per le Regioni, anche a statuto speciale, di adeguare la propria legislazione secondo i criteri e i termini definiti dai decreti attuativi.

Le tempistiche di attuazione e le disposizioni transitorie del nuovo Testo Unico Edilizio

Il tempo per l’adozione e l’applicazione delle nuove misure è attentamente strutturato per garantire un passaggio graduale e ordinato verso il nuovo quadro normativo.

Secondo i disegni legislativi e le proposte in discussione:

• Il Governo dispone di un arco temporale fino a diciotto mesi dall’entrata in vigore della legge delega per adottare i decreti legislativi necessari.
• Le normative regionali dovranno essere adeguate entro i termini fissati dai decreti attuativi, assicurando così la coerenza tra livelli amministrativi.
• Sono previsti meccanismi transitori per salvaguardare i procedimenti amministrativi in corso, con l’opzione per gli interessati di avvalersi del nuovo regime semplificato ove più favorevole.
• Un ulteriore periodo di ventiquattro mesi permetterà l’adozione di eventuali decreti integrativi e correttivi, in collaborazione tra Ministeri e Regioni.