Affitto o mutuo: qual è la scelta più conveniente nel 2025? Analisi costi e benefici per un immobile a Milano

Nel 2025 la questione relativa al confronto tra locazione e finanziamento tramite mutuo rappresenta uno dei temi di maggiore interesse per quanti intendono acquisire o mantenere la propria abitazione nel capoluogo lombardo. La crescita dei prezzi degli immobili e i cambiamenti nelle condizioni di accesso al credito impongono uno sguardo analitico e informato sulle due opzioni. L

e persone che valutano la scelta tra affitto e mutuo devono considerare molteplici fattori: costo complessivo, stabilità della situazione economica personale, dinamiche del mercato locale e prospettive future sul valore della proprietà. Milano si pone come scenario esemplificativo di queste dinamiche, offrendo dati concreti per analizzare quale soluzione possa risultare più conveniente, anche alla luce delle strategie di investimento immobiliare a medio-lungo termine e delle mutate condizioni dei tassi per l'accesso al credito.

Panoramica del mercato immobiliare a Milano: trend 2024-2025 e prospettive sui prezzi

L'andamento del mercato immobiliare milanese continua a distinguersi per una marcata vivacità e una domanda costantemente sostenuta, soprattutto nel segmento degli immobili residenziali. Nel biennio 2024-2025, secondo le principali analisi di settore, ci si attende una crescita moderata dei prezzi delle abitazioni, collocata tra il 2% e il 5% annuo. Tale dinamica è sospinta anche dalla ridotta offerta di immobili disponibili, sia per la vendita sia per la locazione, in particolare nelle zone centrali e semicentrali.

Un elemento cardine riguarda l'evoluzione dei tassi d'interesse: dopo un periodo di rialzi nel 2022 e 2023, la Banca Centrale Europea ha attuato una progressiva riduzione dei tassi di riferimento, rendendo più accessibile per molti nuclei familiari la sottoscrizione di un mutuo. Tuttavia, la cautela delle banche nell'erogazione del credito e le richieste di requisiti stringenti restano invariate.

Il mercato degli affitti, d'altra parte, è caratterizzato da un incremento consistente dei canoni di locazione: a causa della crescente domanda di alloggi (studenti, lavoratori fuorisede, famiglie), i valori dei canoni hanno registrato variazioni superiori al 6% su base annua. Parallelamente, la scarsità di soluzioni disponibili contribuisce sia al rialzo dei prezzi sia a una maggiore difficoltà nel reperire immobili in affitto.

La situazione milanese nel 2025 evidenzia pertanto un'influenza determinante delle condizioni macro e micro-economiche sia sulla scelta di comprare sia su quella di affittare un'abitazione di circa 80 mq.

Confronto tra affitto e mutuo per un immobile di 80 mq: dati, rate e canoni a Milano

Il confronto economico tra il canone di locazione e la rata del mutuo rappresenta la principale chiave di valutazione. Nel caso di un appartamento di circa 80 metri quadri, le medie registrate a Milano per il 2025 evidenziano:

Il margine tra le due soluzioni è di circa 110 euro a favore della rata del mutuo rispetto all'affitto, sebbene la differenza possa variare in funzione della posizione e delle condizioni dell'immobile. La presenza di un capitale iniziale costituisce però un rilevante barriera d'accesso per chi valuta l'acquisto.

In presenza di ribassi futuri dei tassi, il mutuo potrebbe risultare ancora più competitivo. La rata mensile del mutuo, a differenza del canone di affitto, consente la costruzione di un patrimonio, ma comporta anche costi “nascosti” come spese notarili, tasse di registrazione e manutenzione straordinaria.

Nei quartieri più centrali la differenza tra rata e canone tende a ridursi ulteriormente, mentre nelle periferie la locazione può risultare più vantaggiosa rispetto all'acquisto.

La ridotta disponibilità di immobili in affitto contribuisce inoltre a mantenere alta la domanda per l'acquisto, equilibrando i costi delle due opzioni.

Pro e contro di affitto e mutuo nel contesto milanese

Affitto e mutuo presentano peculiarità che meritano un'attenta analisi comparativa, soprattutto nel quadro urbano milanese dopo la recente inchiesta:

• Affitto

  • Pro: Minore impegno finanziario iniziale (solo cauzione e spese di agenzia), elevata flessibilità abitativa e lavorativa, assenza di costi di manutenzione straordinaria.

  • Contro: Nessuna creazione di patrimonio personale, rischi di aumenti del canone a rinnovo del contratto o mancata riconferma, scarsa libertà di personalizzazione degli spazi.

• Mutuo

  • Pro: Costruzione di un patrimonio immobiliare nel lungo termine, stabilità delle condizioni abitative, accesso a benefici fiscali (come deduzioni sugli interessi passivi secondo l'art. 15 TUIR), possibilità di personalizzazione dell'immobile.

  • Contro: Maggiore investimento iniziale (anticipo, spese notarili, commissioni d'agenzia), responsabilità completa delle manutenzioni, minor flessibilità negli spostamenti o nel rispondere a cambiamenti delle esigenze familiari o lavorative.

Nel contesto milanese, caratterizzato da prezzi elevati e continua pressione sugli affitti, il mutuo risulta la soluzione preferita da chi mira alla stabilità e alla valorizzazione del proprio capitale, mentre l'affitto rappresenta un'opzione valida per chi predilige mobilità e un impegno economico più contenuto inizialmente.

Nella valutazione della convenienza tra mutuo e affitto per un'abitazione a Milano, alcuni fattori risultano particolarmente rilevanti:

• Durata della permanenza: Acquistare con mutuo è vantaggioso soprattutto se si prevede di rimanere nell'immobile oltre 7-10 anni, periodo necessario per ammortizzare le spese iniziali e assicurarsi vantaggi dalla rivalutazione dell'immobile.

• Flessibilità: Chi ha necessità di cambiare facilmente quartiere, città o tipologia abitativa per motivi lavorativi o familiari dovrebbe considerare la locazione come opzione prioritaria.

• Capitale iniziale necessario: L'accesso al mutuo presuppone la disponibilità almeno del 20% del prezzo d'acquisto, oltre alle spese accessorie (notarili, imposte e commissioni), mentre l'affitto richiede solo una cauzione e alcune mensilità anticipate.

• Stabilità reddituale: Le banche sono rigide nella valutazione degli impieghi e richiedono documentazione reddituale solida. Una posizione economica incerta o temporanea può rendere più prudente la scelta della locazione.

Senza dimenticare i costi di manutenzione e gestione: come proprietari, le spese ordinarie e straordinarie gravano sull'inquilino-mutuatario, mentre nell'affitto la quota di responsabilità sulle riparazioni è molto più limitata.

Previsioni, vantaggi fiscali e raccomandazioni finali su affitto vs. acquisto a Milano

Il 2025 si profila come un anno favorevole per l'accesso al mutuo grazie alle condizioni di tasso più accessibili rispetto al biennio precedente, con tendenza a una leggera ulteriore riduzione dei costi finanziari. Tuttavia, la costante pressione della domanda abitativa e il numero limitato di immobili disponibili suggeriscono che gli affitti resteranno elevati.

Dal punto di vista fiscale, l'acquisto dell'abitazione principale offre agevolazioni significative, tra cui la prima casa (riduzione imposta di registro e IVA), detraibilità degli interessi passivi, assenza di IMU sull'abitazione principale. Questi vantaggi vanno valutati in relazione all'investimento iniziale e all'orizzonte temporale della permanenza nell'immobile.

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