Bagno abusivo in casa, come si puň sanare. Requisiti e condizioni, procedura, costi e tempi
Quali sono le procedure che permettono di sanare un bagno abusivo in casa, i costi e i tempi previsti secondo le norme in vigore
L'esecuzione di interventi privi di autorizzazione urbanistica rappresenta una questione di rilievo nel contesto immobiliare italiano. Il tema assume particolare rilevanza per quanto concerne i servizi igienici realizzati senza il necessario titolo abilitativo o difformi rispetto ai progetti approvati.
Le implicazioni sono sia amministrative che penali: la mancata regolarizzazione di tali opere comporta il rischio di sanzioni economiche significative fino all'azione di demolizione coatta da parte dell'ente locale.
La realizzazione di un bagno senza titolo abilitativo, o in difformità a quanto assentito dal Comune, configura un abuso edilizio: questo si verifica quando vengono, infatti, realizzate opere senza il permesso richiesto, a differenza della difformità, che riguarda le discrepanze rispetto ai progetti autorizzati, anche se presentano minore rilievo.
L'illecito può consistere tanto nella creazione ex novo del servizio quanto nella modifica sostanziale di spazi, aperture o impianti, risultando in uno scostamento tra la situazione reale e la documentazione depositata presso il Comune.
Quando e come è possibile sanare un bagno abusivo: il requisito della doppia conformità e il quadro normativo aggiornato
L'accesso alle procedure per sanare un bagno abusivo, le condizioni e i costi dipendono da un principio chiave: la doppia conformità.
Secondo quanto stabilito dal Decreto Salva Casa, la regolarizzazione è consentita solo se l'intervento è conforme alla disciplina urbanistica sia al momento della sua realizzazione sia al momento della richiesta di sanatoria, salvo i casi di parziali difformità, per cui il requisito è stato reso in parte più flessibile.
Il rispetto di questa condizione è imprescindibile: se, infatti, non vi è corrispondenza normativa in entrambi i periodi, la sanatoria risulta inammissibile.
Procedure per la sanatoria di un bagno abusivo: step operativi e documentazione richiesta
Le procedure per sanare un bagno abusivo implicano diversi passaggi:
- Verifica della conformità: il proprietario incarica un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) per analizzare lo stato di fatto e la normativa vigente, al fine di attestare la doppia conformità.
- Predisposizione della pratica: si redige la documentazione tecnica (relazione asseverata, elaborati grafici, visure urbanistiche e catastali) che documenta le caratteristiche dell'intervento e la sua regolarità.
- Presentazione della domanda: si inoltra l'istanza all'ufficio tecnico comunale competente, allegando gli elaborati richiesti e la ricevuta dei versamenti per istruttoria e diritti di segreteria.
- Istruttoria comunale: il Comune esamina la domanda, eventualmente richiede integrazioni e determina l'importo di sanzioni e oneri dovuti.
- Versamento delle somme, rilascio del titolo: solo dopo il pagamento integrale di sanzioni, parcelle professionali e oneri urbanistici si ottiene il titolo abilitativo in sanatoria.
La natura dell'abuso determina la procedura corretta: SCIA in sanatoria per interventi minori, permesso di costruire in sanatoria per modifiche maggiori o aumento di volume.
Costi e sanzioni: sanzione amministrativa, parcella professionisti, oneri e spese aggiuntive
| Voce di spesa | Importo indicativo (€) |
| Sanzione amministrativa (oblazione SCIA) | 516 - 5.164 |
| Sanzione (permesso in sanatoria) | Doppio contributo di costruzione |
| Parcella professionista | 500 - 2.000 |
| Spese tecniche aggiuntive | 3.000 - 4.000 |
| Diritti e oneri di segreteria | 200 - 600 |
| Lavori di adeguamento normativo | Variabile (es. 5.000) |
I costi per la sanatoria di un bagno abusivo in casa sono determinati principalmente dalla sanzione pecuniaria, spesso proporzionata all'aumento di valore dell'immobile, dai compensi riconosciuti ai professionisti incaricati, dagli eventuali oneri concessori e dagli oneri di urbanizzazione.
Ulteriori costi possono derivare dai lavori necessari per adeguare l'intervento agli standard attuali, inclusi impianti e rivestimenti.
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Tempi di definizione della sanatoria edilizia
Per quanto riguarda, invece, i tempi della sanatoria, sono variabili in relazione a diversi fattori:
- Tempi dell'istruttoria comunale: mediamente da 60 a 180 giorni, salvo sospensioni per richieste di integrazioni.
- Complessità dell'abuso: maggiore è la difformità, più articolato sarà l'iter di valutazione.
- Raccolta documentale: reperire planimetrie storiche e atti urbanistici può richiedere tempi aggiuntivi.
- Coinvolgimento di più enti: in casi di immobili sottoposti a vincoli o in condominio, possono intervenire ulteriori soggetti che allungano i tempi.
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