Conviene l'affitto a canone concordato? I pro e contro per proprietari e inquilini

I contratti a canone concordato sono stati introdotti per rispondere a esigenze abitative diffuse nei centri urbani e nelle aree ad alta domanda e, negli ultimi anni, la domanda di immobili con tale formula di affitto è aumentata.

Il canone concordato rappresenta una soluzione contrattuale per la locazione abitativa basata su accordi territoriali stipulati tra le principali associazioni di proprietari e inquilini.

Questi accordi definiscono, a livello locale, i parametri e le fasce di prezzo entro cui il canone può essere fissato, tenendo conto di fattori come la zona, la metratura e lo stato dell’immobile.

Solitamente, la durata del contratto è di 3+2 anni, ovvero tre anni con rinnovo automatico di altri due, garantendo così stabilità sia al locatore che al conduttore.

Le principali caratteristiche di tale tipologia contrattuale sono:

• Determinazione non libera del canone: il prezzo d’affitto deve rispettare i limiti stabiliti dagli accordi territoriali.
• Agevolazioni fiscali: per accedere ai benefici come la cedolare secca al 10%, è necessaria l’attestazione di conformità del contratto rispetto agli accordi locali.
• Vincoli su durata e rinnovi: la durata minima è rigidamente prevista, limitando la possibilità di accordi brevi.
• Requisiti oggettivi: possono accedere i proprietari di immobili ubicati in comuni individuati come ad alta densità abitativa o in situazioni di carenza di offerta.

Il calcolo del canone concordato avviene tramite le tabelle predisposte dalle organizzazioni firmatarie degli accordi, con la verifica della superficie calpestabile e delle caratteristiche accessorie, quali balconi o impianti di riscaldamento.

Differenze tra canone concordato e altre formule di locazione

Il contratto di affitto a canone concordato si distingue dalle altre formule di locazione per la sua rigidità e il sistema di regolamentazione locale.

• Canone libero: consente di stabilire liberamente l’entità dell’affitto, con una durata standard di 4+4 anni. I vantaggi si concentrano sulla flessibilità per il proprietario, ma vengono meno le agevolazioni fiscali.
• Affitto breve: destinato principalmente a locazioni inferiori ai 30 giorni, privilegia la flessibilità ma comporta una gestione più attiva e una maggiore esposizione a periodi di sfitto.
• Contratti transitori: previsti per esigenze temporanee, come trasferimenti di lavoro o studio, hanno durata ridotta e sono maggiormente regolamentati nei casi di utilizzo improprio.
• Canone calmierato: spesso assimilato al concordato, in realtà può prevedere ulteriori restrizioni sul valore massimo del canone rispetto agli accordi territoriali, garantendo affitti ancora più bassi e con regole di accesso stringenti.

Quando conviene scegliere il canone concordato e a chi si rivolge

La convenienza dell’affitto a canone concordato dipende da molteplici fattori, tra cui la posizione dell’immobile, le condizioni offerte dal comune e la strategia di investimento del proprietario. Può risultare particolarmente attrattivo per:

• Proprietari di locali in centri urbani: nei comuni ad alta tensione abitativa, il mercato degli affitti mostra spesso canoni elevati; scegliere il canone concordato consente comunque di ottenere un reddito stabile, riducendo drasticamente l’esposizione fiscale.
• Persone fisiche che non operano nell’ambito di attività d’impresa e che possono così accedere alle condizioni agevolate.
• Inquilini con budget limitato: i canoni più accessibili e la maggiore protezione contrattuale risultano attraenti soprattutto per giovani coppie, famiglie e lavoratori in cerca di stabilità.

Il risparmio effettivo per il proprietario si manifesta tramite una minore imposizione fiscale e, per l’inquilino, attraverso la possibilità di godere di un canone moderato associato a un quadro normativo chiaro e protetto.

Pro e contro del canone concordato sia per proprietari che per inquilini

Il regime per i contratti a canone concordato rappresenta un soluzione che implica pro e contro e sia per inquilini che per i proprietari di casa.

Dal punto di vista dei proprietari, ci sono diversi vantaggi fiscali da considerare, come:

• Cessione della cedolare secca con un’aliquota ridotta al 10% rispetto al 21% dei contratti a canone libero, dove applicabile.
• Riduzione dell’IMU fino al 25%, laddove previsto dai regolamenti comunali.
• Detrazioni IRPEF: nei casi previsti dalla normativa, la base imponibile può essere ulteriormente ridotta del 30%.
• Maggiore competitività dell’immobile nei confronti degli inquilini affidabili;
• Stabilità contrattuale per una pianificazione a medio termine del reddito immobiliare.

Per gli inquilini, invece, i vantaggi comprendono:

• Accesso a canoni inferiori e certi;
• Detrazioni fiscali dedicate;
• Maggiore stabilità abitativa.
• Possibilità di stipulare contratti con canoni più contenuti e con maggiore certezza sugli adeguamenti futuri, grazie ai limiti imposti dall’adeguamento ISTAT (fino al 75% dell’indice).

La seguente tabella sintetizza anche gli svantaggi di tale soluzione contrattuale:

Aspetti procedurali e obblighi: attestazioni, durata, rinnovo e recesso

La procedura di stipula e gestione del contratto a canone concordato prevede:

• Durata standard "3+2" (tre anni più due di rinnovo automatico salvo disdetta motivata secondo quanto previsto dalla normativa);
• Registrazione obbligatoria presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula;
• Obbligo di attestazione di conformità se si desidera fruire dei benefici fiscali (rilasciata dalle associazioni firmatarie);
• Possibilità di recesso anticipato per l’inquilino soggetta a preavviso, secondo le condizioni contrattuali (generalmente sei mesi);
• Per il locatore, possibilità di diniego alla proroga solo in specifici casi (necessità abitativa, vendita, manutenzione straordinaria, morosità, mancata occupazione stabile da parte dell’inquilino);
• Adeguamento annuale del canone limitato al 75% dell’indice ISTAT, se previsto dal contratto.

Le spese condominiali e la manutenzione ordinaria sono solitamente a carico dell’inquilino, mentre le straordinarie spettano sempre al proprietario.

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