Guida all'acquisto di una casa da una agenzia immobiliare: procedura, passaggi, costi, vincoli, garanzie e limiti

Quali sono i passaggi da seguire quando si decide di comprare casa da un'agenzia immobiliare, quanto si paga e i vincoli definiti: le regole in vigore

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 23/07/2025 alle ore 16:01

Guida all'acquisto di una casa da una ag

L’acquisto di unacasa con un’agenzia immobiliare rappresenta una scelta diffusa in Italia, sia per la complessità delle dinamiche di mercato, sia per la tutela che l’intermediazione può garantire alle parti coinvolte.

Affidarsi a un’agenzia permette di delegare a professionisti abilitati la gestione di aspetti tecnici, burocratici e negoziali relativi alla compravendita.

La figura dell’agente svolge un’azione neutrale e regolamentata, affinché l’interesse di tutte le parti sia rispettato e occupandosi di:

Valutazione dell’immobile: l’agenzia assiste il potenziale acquirente nella valutazione di immobili conformi alle reali esigenze e, soprattutto, al valore di mercato dell’area di interesse.
Verifica della documentazione: viene effettuata un’accurata analisi della conformità urbanistica e catastale, prevenendo eventuali rischi legati a irregolarità o problematiche pregresse.
Gestione delle trattative: la conduzione delle trattative avviene in maniera strutturata, con attenzione alle condizioni contrattuali e alle tutele per acquirente e venditore.
Supporto nelle fasi finali: dalla proposta di acquisto fino al rogito notarile, il mediatore accompagna il cliente verificando la correttezza procedurale di ogni passaggio.

Ruolo dell’agenzia immobiliare e intermediazione: procedure e fasi principali

L’attività svolta da un’agenzia immobiliare nella compravendita di una casa si basa su una procedure specifiche, sviluppate per guidare acquirente e venditore dalla fase iniziale della ricerca fino al perfezionamento dell’accordo giuridico finale.

L’agente opera secondo principi di imparzialità, fungendo da tramite tra le parti e promuovendo l’equilibrio delle responsabilità e delle tutele.

I passaggi prevedono:

Incarico di mediazione: il percorso ha inizio con il conferimento dell’incarico, che esplicita l’oggetto, la durata e le condizioni operative della collaborazione. Tale incarico può essere in forma libera o in esclusiva, a seconda dell’accordo sottoscritto.
Analisi di mercato: viene effettuata una valutazione oggettiva della proprietà, utilizzando parametri di mercato aggiornati, dati storici sulle compravendite e comparazioni con immobili similari. Questo servizio agevola acquirenti nel determinare il valore reale e riduce il margine di errore nelle trattative.
Promozione e selezione: l’agenzia provvede alla promozione immobiliare tramite canali digitali, portali specializzati, database interni e reti di contatto, selezionando i potenziali acquirenti attraverso criteri predefiniti (caratteristiche economiche, intenzioni di acquisto, tempistiche previste).
Accompagnamento nelle visite: la presenza dell’agente durante le visite presso l’immobile facilita la discussione trasparente su potenzialità, limiti ed eventuali criticità.
Gestione delle negoziazioni: tutte le trattative economiche ed amministrative sono seguite dall’agenzia, che redige le proposte, verifica la copertura finanziaria e sostiene le parti fino alla firma del preliminare di compravendita.
Formulazione della proposta d’acquisto: in accordo con l’agenzia, l’acquirente presenta una proposta scritta, contenente prezzo, termini di pagamento, tempistiche e condizioni sospensive eventualmente necessarie (come il buon esito del mutuo). La proposta è spesso accompagnata da un acconto, versato con modalità tracciabili, a titolo di deposito cauzionale.
Accettazione e vincolo giuridico: la proposta diventa vincolante per il venditore solo con l’accettazione, che va comunicata nei termini stabiliti. Da questo momento, sorge l’obbligo di corrispondere la provvigione all’agenzia e si instaura un impegno formale tra le parti.
Stipula del preliminare (compromesso): in molti casi si procede con la sottoscrizione di un contratto preliminare che dettaglia condizioni della compravendita e obblighi reciproci, nonché l’importo della caparra confirmatoria.
Approvvigionamento finanziario: qualora sia necessario un mutuo, l’acquirente, supportato dall’agenzia o da consulenti terzi, avvia la richiesta presso istituti bancari. L’agenzia può fornire un fascicolo documentale completo, accelerando tempistiche di istruttoria.
Rogito notarile: l’acquisto si perfeziona con la firma dell’atto definitivo davanti al notaio, che sancisce il trasferimento di proprietà. L’agenzia continua il supporto con la raccolta di ultimi documenti e la verifica degli adempimenti finali, fino alla consegna delle chiavi e alla registrazione dell’atto.

Calcolo della provvigione: criteri, percentuali e differenze territoriali

Il costo principale da sostenere quando ci si rivolge ad un'agenzia immobiliare per comprare casa è la provvigione, che si calcola in una percentuale sul prezzo di compravendita effettivamente pattuito tra le parti.

Tale percentuale non è fissata dalla legge, ma concordata tra cliente e agenzia in sede contrattuale. In assenza di accordo, si ricorre alle consuetudini di mercato e, in ultima istanza, a una valutazione equitativa da parte dell’autorità giudiziaria.

La base di riferimento è il prezzo finale stabilito nell’atto o nel preliminare. Alle volte, per immobili di valore ridotto, può essere pattuito un importo forfettario.

In genere, le percentuali medie che si applicano sulle vendite oscillano tra il 2% e il 5% + IVA a carico di ciascuna parte. Per immobili di pregio o operazioni particolari possono prevedersi aliquote più basse, mentre valori inferiori a 130.000 euro spesso generano provvigioni fisse (circa 4.000 euro più IVA).

Costi accessori a carico dell’acquirente: IVA, tasse, spese accessorie

L’acquirente di un immobile tramite agenzia immobiliare deve considerare, oltre al prezzo di acquisto e alla provvigione, una serie di oneri accessori che incidono in modo rilevante sul budget della transazione.

Questi costi sono spesso dovuti all’obbligatorietà di formalità legali e fiscali, nonché alla necessità di corrispondere servizi professionali specialistici.

I costi da considerare sono dunque:

IVA o imposta di registro: su immobili venduti da imprese costruttrici entro cinque anni dalla costruzione, l’acquirente è tenuto a pagare l’IVA (al 4% se acquisto "prima casa", altrimenti 10% o 22%). Negli altri casi, si applica l’imposta di registro, generalmente pari al 2% (prima casa) o 9% (altri casi), con base imponibile il valore catastale rivalutato.
Imposte ipotecarie e catastali: si tratta di tributi fissi previsti dalla normativa nazionale (attualmente 50 euro ciascuna su acquisto prima casa). Diverse aliquote possono essere applicate in caso di acquisti da impresa senza IVA o per immobili soggetti a regime speciale.
Spese notarili: il compenso del notaio copre stesura del rogito, visure, registrazione e trascrizione dell’atto, oltre all’eventuale gestione delle volture catastali. L’importo varia in funzione del valore dell’immobile e della complessità della pratica; generalmente l’onere grava sull’acquirente.
Spese tecniche e accessorie: possono includere costi per tecnici abilitati a produrre attestati di prestazione energetica (APE), verifiche urbanistiche, perizie, eventuale aggiornamento di planimetrie o accatastamenti.
Assicurazioni facoltative: in caso di acquisto tramite mutuo, la banca può richiedere l’attivazione di polizze incendio, scoppio o coperture vita che gravano sul compratore.

Quando si paga l’agenzia immobiliare: tempistiche e condizioni

Il pagamento della provvigione all’agenzia immobiliare avviene nel momento in cui viene perfezionato un accordo giuridicamente vincolante tra acquirente e venditore, cioè all’accettazione della proposta d’acquisto o, più spesso, alla sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita.

Non è necessario che il rogito sia già concluso: il compenso è dovuto anche se la trattativa prosegue verso successive fasi notarili.

La richiesta della provvigione può avvenire in diversi tempi:

Proposta accettata: la commissione può essere richiesta dall’agenzia già all’accettazione della proposta formale, dato che si è creato un vincolo che obbliga le parti a procedere.
Firma del compromesso: spesso l’erogazione avviene contestualmente al compromesso, momento in cui si conferma l’impegno reciproco.
Eventuali condizioni sospensive: qualora siano previste clausole sospensive (ad esempio, acquisto subordinato all’ottenimento del mutuo), il pagamento avviene con il verificarsi della condizione.

Chi è obbligato a pagare la provvigione e come avviene il pagamento

L’obbligo di corrispondere la provvigione all’agenzia immobiliare grava normalmente su entrambe le parti del contratto: acquirente e venditore sono tenuti al pagamento, a meno che accordi specifici non prevedano una diversa suddivisione.

È consentito, infatti, concordare che il costo sia interamente a carico di una sola parte, circostanza frequente se prevista dal mandato di mediazione.

Di norma, ciascuna parte che vende e acquista casa versa una quota proporzionata al prezzo di compravendita, ma nulla vieta deroghe formali espresse nel contratto, mentre quando il mandato è conferito con esclusiva o a titolo oneroso, la parte che conferisce l’incarico può essere l’unica responsabile.

Il regolamento del pagamento prevede che la provvigione sia corrisposta mediante strumenti tracciabili: assegni circolari, bonifici bancari o altri sistemi che consentano la verifica dell’operazione, come richiesto dalle norme antiriciclaggio. L’accredito dovrà essere accompagnato dall’emissione della fattura, su cui verrà indicata l’IVA dovuta.

Contratto di mediazione: clausole essenziali, esclusiva e risoluzione

Il contratto di mediazione immobiliare disciplina i rapporti fra le parti e l’agenzia nel percorso di compravendita e riporta gli elementi obbligatori e opzionali, da leggere attentamente per evitare future contestazioni. Tra le clausole essenziali rientrano: oggetto della mediazione (tipologia e ubicazione), durata dell’incarico, corrispettivo pattuito (percentuale, importo fisso o criterio di calcolo), condizioni di pagamento, eventuali penali e modalità di risoluzione dei conflitti.

Gli elementi che fanno parte di un contratto di mediazione con un'agenzia immobiliare sono:

Durata e termine dell’incarico: la durata deve essere chiaramente specificata; al termine, l’incarico decade, salvo rinnovo scritto. Qualsiasi accordo di rinnovo automatico deve essere sottoposto ad accettazione esplicita.
Clausola di esclusiva: attribuisce all’agenzia il diritto esclusivo di promuovere la vendita o l’acquisto dell’immobile per un dato periodo. In questa fase il proprietario non può rivolgersi ad altre agenzie né agire in proprio; la violazione comporta il pagamento di una penale concordata.
Risoluzione anticipata del contratto: le parti possono recedere solo per giusta causa, come comportamento negligente dell’agenzia o impossibilità oggettiva di portare a termine l’affare. Gli effetti della risoluzione e le eventuali responsabilità devono essere esplicitate in maniera trasparente.
Clausole di tutela: solitamente sono inserite previsioni che disciplinano responsabilità per omissioni o errori, obblighi di informazione e gestione delle controversie (compresa l’eventuale mediazione o arbitrato prima dell’azione giudiziaria).

Garanzie offerte dal mediatore immobiliare e limiti di responsabilità

Il mediatore immobiliare deve garantire trasparenza e correttezza nel processo di intermediazione, adempiendo all’obbligo di fornire alle parti ogni informazione rilevante su stato giuridico, regolarità urbanistica e catastale, eventuali vincoli e condizioni pregresse dell’immobile. Gli obblighi a cui assolvere prevedono:

Obbligo di informazione: il mediatore è tenuto a comunicare precise notizie sulle caratteristiche giuridiche e materiali dell’immobile. L’omissione, o la trasmissione di dati errati, può generare responsabilità civile nei suoi confronti qualora causi danno al cliente.
Copertura assicurativa professionale: per legge è previsto che il mediatore stipuli una polizza di responsabilità civile a tutela di acquirente e venditore per danni patrimoniali provocati da errori, negligenze o omissioni nel servizio prestato.
Limiti di responsabilità: la responsabilità del mediatore resta circoscritta all’ambito informativo e consulenziale. Non rientrano fra i suoi obblighi la verifica tecnica o amministrativa degli immobili (se non espressamente pattuito), e non risponde per vizi occulti o irregolarità non evidenti a una diligente attività informativa.
Gestione delle controversie: le assicurazioni professionali e l’adesione a procedure di conciliazione permettono la riduzione dei rischi e la più rapida soluzione di eventuali contestazioni su danni e inadempimenti.

Vincoli e limiti giuridici: casi in cui la provvigione non è dovuta

L’obbligo di pagamento della provvigione all’agenzia immobiliare si fonda sull’effettiva conclusione di un accordo giuridicamente vincolante tra le parti. Esistono tuttavia ipotesi in cui tale diritto viene meno e l’intermediario non può pretendere alcun compenso e sono:

Assenza di vincolo giuridico: se non viene concluso un contratto preliminare di compravendita o accettata una proposta scritta, la provvigione non è dovuta. Una semplice manifestazione d’interesse, senza formale accettazione e senza obbligo di stipula, non genera diritto al compenso.
Condizione sospensiva non realizzata: l’accordo subordinato, ad esempio, alla concessione di mutuo, fa maturare il diritto della provvigione solo qualora la clausola si verifichi effettivamente. In caso di diniego di finanziamento, l’obbligazione decade.
Attività non rilevante: la sola presentazione delle parti, senza successivo sviluppo in una trattativa seria e nella successiva conclusione di un contratto, non giustifica la richiesta di pagamento.
Mancanza dei requisiti: la provvigione non è dovuta se il mediatore esercita senza requisiti professionali obbligatori, ad esempio senza l’iscrizione alla Camera di Commercio o senza il patentino previsto dalla legge.
Violazione di obblighi informativi e deontologici: omissione intenzionale di informazioni rilevanti, dolo o negligenza nella verifica della regolarità dell’immobile possono comportare perdita del diritto alla provvigione e obbligo di risarcire eventuali danni alle parti coinvolte.
Nuove trattative autonome: se acquirente e venditore giungono alla stipula di un affare tramite iniziative sia nuove che del tutto indipendenti rispetto alla mediazione originaria, la richiesta di provvigione può essere respinta.

Cosa verificare e a cosa prestare attenzione prima di firmare con l’agenzia

Prima della firma del contratto con l'agenzia immobiliare, è sempre bene prestare attenzione a:

Verifica abilitazione e iscrizione: prima di sottoscrivere un mandato, è indispensabile assicurarsi che l’agenzia e i suoi agenti siano regolarmente iscritti presso la Camera di Commercio e abilitati alla professione. Questo può essere controllato consultando direttamente il registro pubblico.
Trasparenza dei costi e delle condizioni: analizzare con attenzione la sezione del contratto dedicata alla provvigione, valutando se vi siano spese aggiuntive e in quali fasi il compenso sia dovuto. Ogni elemento relativo a penali, anticipi e servizi extra deve essere dettagliato e facilmente comprensibile.
Durata e modalità di rinnovo del mandato: leggere con cura la clausola relativa alla scadenza dell’incarico e alle condizioni per l’eventuale rinnovo automatico o tacito, spesso causa di contenziosi. Definire se il mandato sia esclusivo o meno e le eventuali conseguenze nelle ipotesi di rescissione anticipata.
Oggetto e limiti dell’incarico: verificare che la descrizione dell’immobile (o della ricerca) sia accurata, completa di dati catastali, stato urbanistico e storico delle proprietà. Chiedere chiarimenti su eventuali limiti o vincoli legali preesistenti.
Servizi compresi: accertarsi che siano esplicitati i servizi inclusi nella provvigione: dalla promozione sui portali fino alla gestione delle pratiche tecnico-legali o consulenze finanziarie.
Informazioni sulla privacy e trattamento dati: leggere la sezione privacy, assicurandosi che il trattamento dei dati personali avvenga ai sensi delle normative vigenti.