Rogito 2025, quanto costa. Spese medie del notaio quando si compra casa

di Marianna Quatraro pubblicato il 15/03/2023 alle 04:14
aggiornato con informazioni attualizzate il 14/04/2025 alle 20:05

I costi medi del notaio quando si acquista una casa. Le spese da considerare per una transazione immobiliare sicura

Il rogito rappresenta uno dei momenti fondamentali nell'acquisto di un immobile: è un documento notarile che sancisce il passaggio di proprietà di un bene immobile, sia esso appartamento, edificio o terreno. Questo atto ufficiale costituisce la fase conclusiva della compravendita immobiliare e richiede necessariamente l'intervento di un pubblico ufficiale.

Con il rogito, l'acquirente ottiene formalmente la proprietà dell'immobile dal venditore attraverso un procedimento legale. A stipulare questo documento è il notaio, un professionista che riveste il ruolo di pubblico ufficiale e agisce come garante imparziale della transazione, assicurando che tutto avvenga nel rispetto delle normative vigenti. Le spese per il suo intervento variano in base a diversi fattori, ma vengono sempre concordate preventivamente e poi inserite nel documento perché siano tracciabili.

Il notaio redige il rogito, legge dinanzi alle due parti, venditore e compratore, l'intero contratto, spiega i passaggi cruciali e verifica la regolarità della documentazione richiesta. Ma quali sono effettivamente le spese medie notarili quando si compra una casa? Esaminiamo nel dettaglio tutte le componenti di questo costo.

Acquisto casa, i passaggi preliminari al rogito notarile

Prima della stipula dell'atto del rogito 2025, il notaio è incaricato di effettuare una serie di verifiche approfondite sull'immobile oggetto di compravendita. Se la denominazione dell'immobile è indicata come "libero al rogito", significa che lo stesso è pronto per il rogito notarile, ovvero che non presenta ipoteche, pignoramenti o altre questioni pendenti da risolvere.

Il professionista deve inoltre verificare che l'immobile sia in regola con le normative catastali ed edilizie, controllando che non vi siano abusi edilizi o difformità tra lo stato reale dell'immobile e quanto dichiarato ufficialmente. Questo processo include l'esame dei seguenti documenti:

Visure ipotecarie per verificare l'assenza di gravami e vincoli
Visure catastali per confermare i dati dell'immobile
Verifiche urbanistiche per accertare la conformità alle norme edilizie
Attestato di Prestazione Energetica (APE), obbligatorio per legge
Verifica della regolarità fiscale degli immobili

Una volta accertate tutte le caratteristiche dell'immobile e verificato che questo sia in regola sotto ogni aspetto, si procede a definire il rogito. Questa fase preliminare è fondamentale per tutelare l'acquirente da possibili sorprese future e garantire la sicurezza giuridica della transazione.

Cosa comprende il rogito nella compravendita immobiliare

Una volta stilato il rogito da parte del notaio per la compravendita, il documento viene distribuito in più copie con destinazioni precise: una copia andrà al venditore, una copia all'acquirente, una copia rimarrà al notaio per il suo archivio e una copia deve essere depositata alla Conservatoria dei Registri Immobiliari entro e non oltre il ventesimo giorno dalla firma dell'atto stesso. È il notaio stesso che si occupa di questo importante passaggio amministrativo.

Il rogito della casa prevede nel dettaglio:

Valore di cessione dell'immobile: rappresenta il prezzo dell'immobile oggetto di compravendita concordato tra le parti;
Modalità di pagamento: indica come pagare la casa al momento del rogito e con quali metodi validi;
Spese sostenute dal notaio: include tutti i costi affrontati nel corso della lavorazione per la redazione del rogito, come le spese per ottenere copie di documenti o certificati da allegare all'atto notarile.

Oltre a questi elementi fondamentali, il rogito contiene anche altre informazioni essenziali come:

I dati identificativi delle parti coinvolte (acquirente e venditore)
La descrizione dettagliata dell'immobile con relativi dati catastali
Le dichiarazioni urbanistiche e di conformità
Eventuali servitù, vincoli o ipoteche esistenti
Le garanzie fornite dal venditore
Le clausole specifiche concordate tra le parti

Questa documentazione completa costituisce la base legale del trasferimento di proprietà e offre protezione a entrambe le parti coinvolte nella transazione.

Il costo del notaio per il rogito immobiliare nel 2025

Per quanto riguarda i costi del rogito, il notaio emette una parcella e la somma stabilita viene interamente pagata da chi effettua l'acquisto. L'acquirente non solo sostiene le spese notarili per il rogito ma anche quelle per l'atto casa, cioè l'atto di compravendita e la sua redazione; per l'atto di mutuo, se necessario; e per le spese di cancelleria ed oneri di segreteria.

Le spese notarili, dunque, riguardano la redazione dell'atto di compravendita e dell'eventuale atto di mutuo, e sono solitamente proporzionali al prezzo dell'immobile e al valore dell'ipoteca iscritta a garanzia del mutuo. In generale, più alto è il prezzo dell'immobile e l'importo del mutuo, più elevate saranno le spese notarili.

A queste vanno aggiunte le imposte per la compravendita della casa:

Imposta di registro: pari al 2% del valore catastale dell'immobile nel caso di prima casa e al 9% nel caso di altro immobile diverso dalla prima casa;
Imposta catastale: fissa a 50 euro per la prima casa;
Imposta ipotecaria: fissa a 50 euro per la prima casa;
IVA: applicabile in caso di acquisto da costruttore, con aliquota che varia dal 4% (prima casa) al 10% (seconda casa) fino al 22% per immobili di lusso.

Nel 2025, la parcella del notaio per l'acquisto della prima casa comprende quindi diverse voci:

Onorario professionale per l'attività svolta
Tasse e imposte obbligatorie
Spese sostenute prima e dopo l'atto notarile

L'onorario del notaio segue tariffe che, pur non essendo più fissate per legge dopo la liberalizzazione, si mantengono generalmente all'interno di fasce standard di mercato, con variazioni che possono dipendere dalla complessità dell'atto e dalla zona geografica.

Calcolo delle spese notarili: esempi pratici per il 2025

Considerando che, come appena spiegato, le spese notarili per rogito e altri documenti necessari per l'acquisto di un immobile variano in base al valore dell'immobile, vediamo un esempio concreto per comprendere meglio l'impatto economico.

Prendiamo il caso dell'acquisto di una prima casa con valore catastale di 80.000 euro che viene venduta a un prezzo di mercato di 275.000 euro. Applicando il principio del "prezzo-valore", le imposte verranno calcolate sul valore catastale anziché sul prezzo effettivo di vendita.

Per calcolare il valore catastale di un immobile si moltiplica la rendita catastale (rivalutata del 5%) per un coefficiente che, nel caso della prima casa, è pari a 115,5. Ipotizzando una rendita catastale di circa 700 euro, il valore catastale sarebbe:

700 € × 1,05 × 115,5 = 80.850 €

Le spese notarili in tal caso ammonterebbero a circa 2.600 euro, corrispondenti all'incirca allo 0,95% del prezzo dell'immobile. A questa cifra bisogna aggiungere le imposte e tasse per lo Stato:

Imposta di registro: 80.850 € × 2% = 1.617 € (con un minimo di 1.000 €)
Imposta ipotecaria: 50 €
Imposta catastale: 50 €

Per un totale di circa 1.717 euro di imposte. Sommando le spese notarili e le imposte, l'acquirente dovrà preventivare circa 4.300 euro per le spese relative al rogito.

Se la compravendita avviene tramite un'agenzia immobiliare, bisognerà considerare anche la provvigione di agenzia, che generalmente oscilla tra il 2% e il 4% del valore dell'immobile, con possibili variazioni a seconda degli accordi presi e della zona geografica.

Il sistema del prezzo-valore, un vantaggio fiscale per chi acquista

Un aspetto importante da considerare quando si calcolano le spese notarili per l'acquisto della prima casa è il cosiddetto sistema del "prezzo-valore". Introdotto dalla legge n. 266/2005, questo meccanismo consente di calcolare le imposte di registro, ipotecaria e catastale sul valore catastale dell'immobile anziché sul prezzo effettivamente pagato.

Questo sistema offre diversi vantaggi:

Riduzione dell'importo delle imposte da pagare, poiché generalmente il valore catastale è inferiore al prezzo di mercato
Limitazione del potere di accertamento fiscale da parte dell'Agenzia delle Entrate
Riduzione del 30% degli onorari notarili

Per usufruire di questo beneficio fiscale è necessario che:

L'immobile acquistato sia ad uso abitativo
L'acquirente sia un privato che non agisca nell'esercizio di attività commerciale o professionale
Nell'atto di compravendita sia espressamente richiesta l'applicazione del prezzo-valore
Il prezzo effettivamente pattuito sia indicato nell'atto

Questa opzione rappresenta una significativa opportunità di risparmio per chi acquista la prima casa, permettendo di contenere in modo legittimo i costi fiscali dell'operazione immobiliare.

La detrazione fiscale delle spese notarili nel 2025

Un aspetto da non sottovalutare quando si considera il costo totale per l'acquisto della prima casa è la possibilità di recuperare parte delle spese notarili attraverso le detrazioni fiscali. Nel 2025, la normativa fiscale prevede la possibilità di detrarre dall'IRPEF il 19% delle spese notarili, ma solo per quelle relative alla stipula del contratto di mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale.

Nello specifico, sono detraibili:

L'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo (non quello per il rogito)
Le spese per l'iscrizione e la cancellazione dell'ipoteca
Le imposte per l'atto di mutuo

La detrazione si applica su un importo massimo di 4.000 euro, includendo anche altre spese accessorie come gli interessi passivi del mutuo. Di conseguenza, il rimborso massimo ottenibile è di 760 euro (19% di 4.000 euro).

Per poter usufruire di questa agevolazione fiscale, è necessario:

Che l'immobile sia destinato ad abitazione principale
Che il contribuente trasferisca la residenza nell'immobile entro 12 mesi dall'acquisto
Che i pagamenti siano effettuati con metodi tracciabili (bonifico, assegno, carta di credito)

Queste detrazioni vanno inserite nella dichiarazione dei redditi (modello 730 o Redditi PF) all'interno del Quadro E, Sezione I, Rigo E7 denominato "Interessi per mutui ipotecari per l'acquisto dell'abitazione principale". È importante conservare tutta la documentazione relativa alle spese sostenute, incluse le fatture del notaio che evidenzino chiaramente la natura delle spese.