Comprare una casa nuova o da ristrutturare? Cosa è meglio fare in base alle diverse città italiane e criteri
La differenza più immediata riguarda il costo di acquisto: le case nuove, in media, costano dal 30% al 40% in più rispetto a quelle da ristrutturare.
La scelta tra un immobile nuovo e uno da ristrutturare dipende da una lunga serie di fattori: non esiste una risposta universale che valga per tutte le città italiane o per ogni tipo di acquirente. Entrano in gioco variabili come il prezzo al metro quadro, la posizione, le esigenze personali, le agevolazioni fiscali disponibili e anche il tipo di utilizzo previsto per l'abitazione, che sia residenziale o a scopo d'investimento. Ma vogliamo provare a capire:
- Differenze di prezzo e vantaggi fiscali tra nuovo e ristrutturato
- Le differenze tra città italiane, cosa conviene fare a Milano e Roma
- Cosa conviene fare a Torino, Genova e Firenze
Differenze di prezzo e vantaggi fiscali tra nuovo e ristrutturato
La differenza più immediata che salta all'occhio riguarda il costo di acquisto: le case nuove, in media, costano dal 30% al 40% in più rispetto a quelle da ristrutturare. Ma il prezzo finale non si limita al solo valore dell'immobile: chi sceglie un'abitazione da ristrutturare deve calcolare anche il costo dei lavori, che può variare da 800 a 2.500 euro al metro quadrato, a seconda della qualità dei materiali, dell'entità dell'intervento e della zona geografica.D'altro canto chi opta per una casa da sistemare può beneficiare di detrazioni fiscali fino al 50% sulla ristrutturazione, oltre alla possibilità di accedere a bonus per l'efficienza energetica, quando applicabili. Questi vantaggi non sono sempre scontati: molto dipende dallo stato dell'immobile e dalla categoria catastale. L'abitazione nuova garantisce standard energetici più elevati, con spese di gestione e bollette notevolmente più basse nel lungo periodo, fattore da non sottovalutare nei centri urbani dove i costi fissi possono incidere parecchio sul bilancio familiare.
Una casa nuova garantisce tempi certi, materiali moderni, efficienza energetica e zero spese impreviste nei primi anni. Ma spesso è situata in aree più periferiche e a un costo superiore, sia in termini assoluti che in rapporto alla posizione. Una casa da ristrutturare richiede invece pazienza, competenze progettuali, una buona capacità di gestione del budget e la disponibilità ad affrontare lavori lunghi e complessi, ma consente un livello di personalizzazione molto elevato e può rivelarsi più redditizia nel lungo termine, se collocata in zone ad alta richiesta.
Le differenze tra città italiane, cosa conviene fare a Milano e Roma
L'analisi dei mercati locali fornisce indicazioni molto utili. A Milano, la differenza tra un immobile nuovo in periferia e uno da ristrutturare in centro è di appena 100 euro al metro quadrato: in questo caso, la convenienza va valutata in termini di posizione e servizi, non solo di prezzo. A Roma, la situazione si ribalta: la casa nuova in periferia può costare anche 300 euro al metro quadro in meno rispetto a un appartamento da sistemare nel centro storico. Questo rende il nuovo più competitivo, ma con il compromesso di una localizzazione meno strategica.
Cosa conviene fare a Torino, Genova e Firenze
A Torino e Genova, i risparmi legati al ristrutturato sono più consistenti, in media 400 euro al metro quadro, e la possibilità di acquistare immobili in zone centrali a costi più contenuti rende questa scelta interessante, soprattutto per chi punta a una valorizzazione futura. A Firenze e Bologna il divario tra nuovo e usato è contenuto, e spesso la scelta si orienta sulla base della tempistica e della disponibilità immediata dell'immobile.
Va poi ricordato che in molte città italiane il numero di nuove costruzioni è ancora basso: nel 2023 si contavano in Italia solo 1,7 nuove abitazioni ogni 1.000 abitanti, contro una media europea di 3,7.
Dal punto di vista degli investimenti, una ristrutturazione ben fatta in centro città può aumentare il valore dell'immobile, soprattutto se riesce a migliorare la classe energetica e l'attrattività estetica dell'edificio.
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