Inquilino viola regolamento condominiale e anche il proprietario paga. Tutti i casi secondo la Cassazione

Quali sono le conseguenze che si prospettano per inquilini e anche proprietari di casa nei casi di violazione delle norme del regolamento condominiale da parte degli stessi inquilini: cosa stabiliscono le recenti sentenze

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 13/08/2025 alle ore 14:01

La convivenza in un condominio si basa su regole precise che coinvolgono non soltanto i proprietari, ma anche coloro che abitano l’immobile in locazione.

L’inquilino è, infatti, tenuto al rispetto delle norme contenute nel regolamento condominiale, ma la giurisprudenza ha da tempo chiarito che anche il proprietario può essere chiamato a rispondere dei comportamenti illeciti dell’affittuario. 

Regolamento condominiale e limiti alla locazione: cosa deve sapere il proprietario

Il regolamento condominiale rappresenta l'insieme delle norme che tutti i condomini, cioè sia proprietari che inquilini, devono rispettare.

È fondamentale distinguere tra regolamento di tipo contrattuale e quello assembleare. Il primo, generalmente predisposto dall’originario proprietario dell’edificio e allegato agli atti di compravendita, può contenere limitazioni all’uso e alla destinazione degli immobili, tra cui il divieto di specifiche attività (ad esempio affitti brevi, bed & breakfast, studi professionali).

Il regolamento condominiale assembleare, invece, approvato dall’assemblea a maggioranza, presenta una portata più limitata e non può incidere sui diritti esclusivi dei singoli condòmini. Sono, in ogni caso, previste:

• Libertà di locazione: Il proprietario ha diritto di affittare l’unità, ma deve verificare la compatibilità tra destinazione d’uso e regole condominiali.
• Verifica delle clausole regolamentari: In presenza di specifici divieti o restrizioni, il proprietario deve adeguare i contratti di locazione alle previsioni regolamentari.
• Accettazione del regolamento da parte dell’affittuario: È prassi raccomandata inserire nel contratto una clausola di esplicita accettazione del regolamento condominiale da parte dell’inquilino e allegare il documento al contratto stesso.
• Destinazione d’uso e modifiche: La trasformazione di un’unità da abitativa a commerciale (o viceversa) comporta obblighi normativi aggiuntivi, inclusi procedimenti catastali.

La Cassazione ha stabilito che le limitazioni devono essere approvate all’unanimità per essere opponibili anche ai futuri acquirenti, mentre le restrizioni introdotte a maggioranza sono nulle se incidono sui diritti esclusivi (Cass. sent. n. 22711/2017).

Responsabilità civile e patrimoniale del proprietario per le violazioni dell’inquilino

Il proprietario che concede in locazione un immobile condominiale assume specifiche obbligazioni che vanno oltre la mera proprietà.

In particolare, la responsabilità patrimoniale può estendersi anche al prorietario in caso di violazioni del regolamento commesse dall’inquilino. 

La recente sentenza 7253/2025 del tribunale di Napoli ha stabilito che se il locatore non adotta misure cautelative per far cessare l’abuso, inclusa la diffida all’inquilino o la richiesta di risoluzione del contratto, può essere condannato al pagamento delle spese processuali e al risarcimento per i danni arrecati.

Tuttavia, tale responsabilità non è automatica: il locatore deve conoscere il comportamento illecito e avere la possibilità concreta di intervenire.

Cosa prevede la Cassazione: interpretazioni recenti e giurisprudenza consolidata

La Corte di Cassazione ha attribuito una rilevanza crescente al tema della violazione del regolamento condominiale da parte dell’inquilino, ridefinendo e precisando i criteri di responsabilità a carico del locatore.

Le sentenze di legittimità (tra cui Cass. civ. n. 11383/2006, n. 11859/2011 e n. 38085/2022) indicano che, salvo prova dell’attivazione diligente del proprietario, quest’ultimo risponde solidalmente dei danni provocati dal conduttore. Inoltre, sono state previste:

• Responsabilità del locatore: La Suprema Corte ha chiarito che, nei casi di reiterata inosservanza delle regole condominiali da parte dell’inquilino, il locatore deve dimostrare di aver esercitato il potere-dovere di controllo e di aver implementato tutte le misure, anche giudiziali, idonee a interrompere la condotta illecita.
• Criteri giurisprudenziali: La responsabilità decorre solo se il proprietario è informato della violazione da parte dell'inquilino e non risulta tempestivo il suo intervento. L’invio di una diffida o l’intrapresa di azioni di risoluzione sono elementi valutativi fondamentali.
• Solidarietà passiva: Secondo le più recenti sentenze, il condominio può agire sia contro il conduttore che verso il proprietario. Entrambi sono tenuti a rispettare le regole generali di civile convivenza e, in alcuni casi, a risarcire i danni procurati, salva la successiva rivalsa del locatore nei confronti dell’inquilino.

Procedure e azioni consigliate al proprietario in caso di violazioni dell’inquilino

Nel caso in cui l’amministratore o un altro condomino segnali una presunta violazione del regolamento condominiale da parte dell’inquilino, il proprietario deve agire rapidamente adottando tutte le misure utili a impedire proseguimenti della condotta illecita. Le procedure consigliate prevedono alcuni passaggi fondamentali:

• Richiamo formale: Inviare prontamente una lettera scritta all’inquilino richiedendo la cessazione delle violazioni, allegando eventualmente copia del regolamento e delle regole contrattuali violate.
• Documentazione delle segnalazioni: Conservare tutte le comunicazioni relative alle contestazioni sollevate dagli altri condomini o dall’amministratore.
• Utilizzo della diffida legale: In caso di mancato rispetto del richiamo scritto, inviare una diffida tramite avvocato, chiarendo la possibilità di risoluzione del contratto in caso di persistente inadempimento.
• Risolvere il contratto di locazione: Se l’inquilino persiste nelle violazioni, è opportuno attivare la procedura per la risoluzione anticipata del contratto e avviare lo sfratto per morosità o per inadempienza.
• Risarcimento del danno e rivalsa: In caso di condanna, il proprietario potrà rivalersi sull’affittuario per i danni causati, qualora abbia già versato somme al condominio.
• Prevedere clausole adeguate: Inserire nel contratto di locazione, in fase di stipula, clausole specifiche sulla responsabilità per danni e sull’obbligo di rispettare il regolamento condominiale, anche prevedendo penali o l’obbligo di assicurazione.