A chi scatterà aumento affitto per la casa nel 2026 per legge e di quanto sarà. Calcoli ed esempi

Il 2026 inaugura una nuova stagione per il mercato degli affitti residenziali in Italia, una fase segnata da cambiamenti dettati sia dall’andamento dell’inflazione che dalle più recenti disposizioni legislative.
Nel settore immobiliare, l’attenzione si concentra sul meccanismo di adeguamento dei canoni regolato dalla clausola ISTAT, un dispositivo di aggiornamento automatico in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (indice FOI). L’inflazione registrata tra gennaio e settembre 2025, che si attesta su una variazione media dell’1,4-1,5% secondo i dati ufficiali, si rifletterà sui rinnovi contrattuali e sulle richieste di aggiornamento dei canoni nel 2026, incidendo direttamente sulle spese a carico dei conduttori.

L’adeguamento non riguarda però ogni locazione allo stesso modo: i contratti in cui la clausola ISTAT non sia stata espressamente prevista o quelli soggetti a regimi fiscali particolari, come la cedolare secca, seguono regole differenti. 

Come funziona l’aumento dell’affitto nel 2026: condizioni, clausole ISTAT e chi è escluso

L’aggiornamento dei canoni di locazione abitativa per l’anno 2026 è regolato da precise condizioni contrattuali e normative. Il punto di partenza per comprendere se un inquilino subirà o meno un incremento è la presenza, all’interno del proprio contratto di locazione, della cosiddetta clausola ISTAT. Questa clausola autorizza il locatore ad applicare l’adeguamento del canone secondo la variazione dell’indice nazionale dei prezzi al consumo (FOI), pubblicata annualmente dall’Istat. Il tasso preso come riferimento per il 2026 è pari all’1,4–1,5% sulla base dell’inflazione registrata tra gennaio e settembre 2025.

Casi in cui si applica l’adeguamento ISTAT:

• Contratti a canone libero (4+4): la rivalutazione può arrivare fino al 100% della variazione ISTAT, purché prevista in contratto.
• Contratti a canone concordato (3+2): l’incremento massimo consentito è fino al 75% della rivalutazione ISTAT, in base all’articolo 2, comma 3, Legge 431/1998 e successive modifiche.

Questa distinzione incide direttamente sulle somme dovute al proprietario, aumentando la trasparenza nei rapporti tra le parti. Resta però necessaria la richiesta esplicita da parte del locatore: non basta che la clausola sia inserita, ma occorre dare annualmente comunicazione formale (generalmente attraverso lettera raccomandata o PEC) dell’intenzione di procedere all’aggiornamento, a meno che il contratto stesso non disponga modalità differenti.

Casi di esclusione dall’adeguamento:

• Contratti senza clausola ISTAT: se il contratto non contiene la clausola di aggiornamento automatico, il canone resta invariato per tutta la durata del rapporto di locazione.
• Regime di cedolare secca: uno degli aspetti centrali della disciplina è il divieto di adeguamento per i contratti in cui il locatore abbia optato per la cedolare secca. In base all’articolo 3, comma 11, D.Lgs. 23/2011, cioè il regime opzionale di tassazione sugli affitti, il proprietario che sceglie questa opzione rinuncia per tutta la durata all’aggiornamento del canone, anche se contrattualmente previsto.
• Eccezioni locali: alcuni Comuni ad alta tensione abitativa e determinati territori possono introdurre limitazioni temporanee o sospensioni degli aumenti, tramite normative locali o disposizioni straordinarie di emergenza.

È importante distinguere infine tra rinnovi contrattuali e nuove stipule: nel caso di nuovi contratti stipulati nel 2026, il canone sarà fissato secondo i valori aggiornati dal mercato, che nei principali centri urbani risultano già “inceppati” dalla corsa degli affitti rispetto ai prezzi di vendita delle abitazioni. Lo studio Immobiliare.it, ad esempio, evidenzia incrementi medi dell’8,1% per i nuovi contratti rispetto allo scorso anno.

Il locatore deve presentare la richiesta di aggiornamento, l’inquilino ha diritto di riceverne comunicazione e di opporsi solo in caso di assenza della clausola. Il rispetto delle procedure, secondo una consolidata prassi amministrativa e giurisprudenziale, costituisce tutela per entrambe le parti e rafforza l’affidabilità del mercato della locazione.

L’adeguamento ISTAT, quindi, non colpisce in modo indifferenziato tutti i contratti. I principali esclusi sono gli immobili in regime di cedolare secca e quelli privi di clausola, mentre l’impatto pieno si avrà su contratti liberi con clausola vigente e comunicazione effettuata dal locatore.

Calcoli pratici e simulazioni: di quanto aumenta il canone di locazione nel 2026

Considerando le disposizioni e le percentuali delineate, è possibile quantificare l’incremento dei canoni di affitto applicabile nel 2026, fornendo simulazioni pratiche su casi frequenti. Si prende come riferimento una rivalutazione media dell’1,5%, dati ISTAT 2025.

Di seguito una tabella di simulazione per i principali tipi di contratto e canoni:

Nel dettaglio, un canone mensile di 700 euro per un contratto libero subisce un aumento annuo di 126 euro, corrispondente a circa 10,50 euro al mese. Nel caso di canone concordato da 650 euro, l’incremento massimo consentito (75% dell’indice) si traduce in poco meno di 88 euro l’anno, pari a circa 7,30 euro mensili.

Per contratti stipulati a canone libero (4+4), il calcolo segue questa formula:
Canone attuale x (1 + % rivalutazione ISTAT)
Esempio: €1.000 x 1,015 = €1.015

Per i contratti a canone concordato (3+2):
Canone attuale x (1 + [% rivalutazione ISTAT x 75%])
Esempio: €900 x 1,01125 = €910,13

Va sottolineato che in regime di cedolare secca il canone non può essere aggiornato fino alla scadenza della scelta fiscale: chi abbia scelto questa opzione continuerà a corrispondere l’importo pattuito fino a revoca del regime, anche se previsto diversamente in contratto.

Analizzando le principali città italiane, i valori di incremento dei prezzi di mercato agli affitti di nuova stipula sono più marcati, arrivando a punte dell’8% annuo in città come Bari e Firenze, secondo i report delle piattaforme specializzate e dei principali operatori del settore immobiliare. Tuttavia, la disciplina dell’adeguamento ISTAT riguarda solo i rapporti in corso regolati da clausola, senza incidere sui nuovi contratti che seguiranno più semplicemente l’andamento reale del mercato.

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