Affitti brevi, quale partita iva o tipologia societaria conviene aprire dalla terza casa?

Il mondo delle locazioni turistiche in Italia sta attraversando cambiamenti significativi, ponendo nuove sfide agli investitori immobiliari e ai piccoli proprietari. Dal 2026, la disposizione più rilevante riguarda la ridefinizione della soglia di “imprenditorialità” per chi gestisce affitti brevi.

Affittare tre o più immobili con contratti di durata inferiore ai 30 giorni comporterà il passaggio automatico nell’ambito delle attività d’impresa, con conseguente obbligo di apertura della Partita IVA e adeguamento a tutte le procedure contabili e fiscali tipiche del settore ricettivo. Questo nuovo quadro normativo si pone l’obiettivo di ridurre le zone grigie del settore, distinguendo chiaramente le attività svolte dai privati da quelle di carattere organizzato e continuativo.

Regole fiscali 2026: tassazione Cedolare Secca e soglia per la Partita IVA

Con la manovra finanziaria approvata, la fiscalità sugli affitti a breve termine viene rimodulata ponendo maggiore attenzione al numero di immobili locati. In particolare:

• Primo immobile destinato ad affitti brevi: applicazione della cedolare secca al 21% (imposta sostitutiva che esonera dal pagamento di IRPEF, addizionali e imposte di registro e bollo).
• Secondo immobile: l’aliquota sale al 26%.
• Dalla terza unità in poi: obbligatoria apertura della Partita IVA e gestione secondo la disciplina delle imprese turistiche.

La “cedolare secca” si conferma come un regime opzionale per persone fisiche, non imprenditori o professionisti, che affittano immobili a uso abitativo. I vantaggi comprendono un regime fiscale semplificato, l’esclusione dall’IRAP e dall’imposta di bollo, ma ci sono precisi limiti:

• Applicabile solo a contratti inferiori ai 30 giorni e agli immobili appartenenti a specifiche categorie catastali residenziali.
• Non si estende alle ditte individuali, agli operatori che superano il numero limite di immobili, o a chi fornisce servizi assimilabili a quelli alberghieri.

È importante ribadire che la soglia di tre immobili rappresenta il limite oltre il quale l’attività viene automaticamente considerata imprenditoriale, indipendentemente dal volume di incassi o da altri fattori organizzativi. Conseguentemente, oltre alle imposte sui redditi, diventano obbligatorie la fatturazione elettronica, l’iscrizione alla Camera di Commercio e il rispetto degli adempimenti previdenziali (INPS).

Quando scatta l’obbligo di Partita IVA: criteri e limiti per affitti brevi dalla terza casa

La soglia introdotta dal 2026 impone una netta distinzione tra gestione privata e attività commerciale. L’obbligo di aprire la posizione fiscale come impresa si manifesta:

• Se si offrono in locazione breve tre o più immobili nell’anno fiscale, anche in assenza di servizi aggiuntivi (biancheria, pulizia, ecc.).
• Se l’attività è gestita con una certa regolarità e organizzazione, tramite piattaforme digitali o canali professionali.
• Quando vi è l’assunzione di personale o si utilizzano collaboratori per la gestione degli immobili.

Il calcolo degli immobili è effettuato per intestatario fiscale e fa riferimento alle singole unità catastali (gli affitti di singole stanze all’interno della stessa abitazione vengono contati come un solo immobile). Non vengono invece computati eventuali immobili concessi in comodato, locazione ordinaria o sublocazione a terzi, che potranno essere gestiti separatamente. L’inquadramento come imprenditore avviene automaticamente appena si supera la soglia, senza possibilità di deroga attraverso la scelta del regime della cedolare secca.

Forme di Partita IVA e inquadramento societario: ditte individuali o società?

Per coloro che si trovano a dover gestire tre o più abitazioni a fini locativi turistici, si aprono diverse strade riguardo all’apertura della posizione fiscale:

• Ditta individuale: soluzione più agile e spesso la più adottata per chi opera in modo autonomo senza partner. Permette l’accesso al regime forfettario, quando ne sussistono i requisiti, e richiede procedure meno articolate per quanto riguarda la contabilità e gli adempimenti.
• Società di persone (S.n.c., S.a.s.): scelta preferibile quando la gestione avviene in forma associata, tra parenti o soci. Consente la ripartizione dei proventi, ma comporta obblighi contabili più stringenti e una responsabilità patrimoniale più estesa per i soci.
• Società di capitali (S.r.l., S.p.A.): soluzione adatta a chi intende strutturare un’attività di ampio respiro, prevedendo rilevanti volumi d’affari. Comporta la separazione netta tra patrimonio societario e personale ma richiede una gestione fiscale, burocratica e contabile più onerosa e meno flessibile.

La scelta della forma giuridica dipende da:

• Numero di soggetti coinvolti
• Obiettivi di sviluppo dell’attività
• Necessità di ottimizzazione fiscale

Un’attenta valutazione della propria posizione reddituale e degli oneri contributivi è indispensabile prima di avviare la pratiche di apertura presso l’Agenzia delle Entrate e la Camera di Commercio.

Regime forfettario e regime ordinario: caratteristiche e convenienza fiscale

Una volta aperta la Partita IVA, la scelta del regime fiscale incide profondamente sulla redditività della gestione. In via generale, le opzioni sono due:

• Regime forfettario: agevola i piccoli imprenditori con una flat tax al 15% (ridotta al 5% per i primi 5 anni), purché il fatturato annuale non superi 85.000 euro. Il reddito imponibile si calcola applicando al totale dei ricavi un coefficiente di redditività dell’86%, dal quale è possibile dedurre solo i contributi INPS effettivamente pagati. Questo regime non permette la detrazione analitica di costi e impone l’utilizzo della fattura elettronica. Per i titolari di rilevanti redditi da lavoro dipendente (oltre 35.000 euro lordi annui), la legge ne preclude l’accesso.
• Regime ordinario: obbligatorio per chi supera i limiti del forfettario, permette di dedurre le spese legate all’attività (manutenzioni, utenze, costi di agenzia), ma comporta una tassazione progressiva per scaglioni IRPEF (23%, 33%, 43%). Nel regime ordinario, oltre alle imposte, occorre rispettare obblighi di bilancio, scritture contabili più dettagliate e, salvo casi di esclusione, gli adempimenti IVA.

La convenienza tra i due regimi va valutata con attenzione, in relazione a ricavi attesi e costi reali sostenuti nella gestione degli immobili.

Precisiamo che esistono anche alcune soluzioni regolari per non aprire la Partita IVA, come:

• Optare per la locazione breve solo su due immobili e destinare il terzo a un contratto diverso, come quelli transitori (1-18 mesi) o residenziali a canone concordato.
• Utilizzare la sublocazione o il comodato d’uso con soggetti terzi, che poi potranno gestire autonomamente la casa.
• Affittare singole stanze e non diverse unità abitative nello stesso immobile, mantenendo invariato il numero delle proprietà gestite.

 

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