Come posso tramite l'usufrutto lasciare la casa in eredità: procedura, condizioni, costi, pro e contro

La trasmissione di un’abitazione all’interno della famiglia rappresenta un momento di valore e, spesso, di grande riflessione. Scegliere di riservare il diritto di usufrutto su un immobile, lasciandone la nuda proprietà a uno o più eredi, è una soluzione adottata per garantire protezione e continuità abitativa, soprattutto a beneficio di coniugi o conviventi. Tale scelta si distingue per la possibilità di regolare l’uso e la disponibilità della casa, assicurando che chi ne ha maggiore bisogno possa goderne a lungo. 

Cos’è l’usufrutto: definizione, funzionamento e differenza dalla nuda proprietà

L’usufrutto è un diritto reale che consente al suo titolare, detto usufruttuario, di godere di un bene altrui traendone ogni utilità senza diventarne proprietario. Con questa formula, il proprietario dell’immobile resta titolare solo della cosiddetta nuda proprietà, mentre i diritti di utilizzo e di percezione degli eventuali redditi (ad esempio, affitti) passano all’usufruttuario.

La legge vieta all’usufruttuario di modificare la destinazione dell’immobile o di compiere atti che ne ledano la sostanza; tuttavia, può abitarvi, locarlo o trarne vantaggi economici, salvo diversa previsione dell’atto di costituzione.

L’usufrutto può riguardare beni mobili, immobili o universalità di beni (come un’azienda). La durata, di regola, è limitata alla vita dell’usufruttuario, ma in caso di enti giuridici non può superare i trent’anni. In particolaree, dunque:

• Nuda proprietà: rappresenta la titolarità giuridica priva del diritto di godimento; il nudo proprietario non può utilizzare né disporre liberamente del bene finché dura l’usufrutto.
• Usufrutto: consiste invece nel poter abitare, usare e percepire redditi della casa, lasciando inalterata la struttura essenziale dell’immobile.

Alla morte dell’usufruttuario (o allo scadere del termine se temporaneo), la nuda proprietà si riunifica automaticamente con il pieno dominio e l’erede o il nudo proprietario acquista il diritto pieno sull’immobile.

Come si lascia una casa in eredità tramite usufrutto: modalità e procedura

La procedura per lasciare una casa in eredità tramite usufrutto può avvenire tramite testamento, donazione o contratto. Le modalità più comuni sono:

• Testamento pubblico o olografo: il testatore dispone che un determinato soggetto riceva l’usufrutto su un immobile, mentre ad altri viene destinata la nuda proprietà. Tipicamente il coniuge superstite usufruisce dell’abitazione mentre i figli sono nudi proprietari.
• Donazione con riserva di usufrutto: il titolare trasferisce la proprietà della casa in vita, riservandosi per sé (e talvolta per il coniuge) il diritto di abitare e utilizzare l’immobile fino al decesso.
• Contratto notarile: si formalizza la cessione della nuda proprietà con la contestuale riserva di usufrutto che viene iscritta nei pubblici registri immobiliari.

La procedura, in particolare se si opta per la donazione o la successione testamentaria, prevede:

• redazione di atto notarile o di testamento;
• trascrizione dell’atto nei registri immobiliari (con voltura catastale);
• eventuale presentazione della dichiarazione di successione, quando la trasmissione avviene per causa di morte;
• calcolo e pagamento delle imposte di successione o donazione, sulla base del valore della nuda proprietà e dell’età dell’usufruttuario (secondo i criteri indicati dall’Agenzia delle Entrate).

Al termine dell’usufrutto, il proprietario nudo diventa automaticamente pieno proprietario e deve solo effettuare la cosiddetta "riunione di usufrutto", registrando la variazione in catasto.

Condizioni legali e vincoli: chi può ricevere l’usufrutto e limiti previsti

Il diritto di usufrutto può essere attribuito a individui, coniugi, conviventi e, in casi precisi, anche a persone giuridiche. Solo le persone fisiche possono beneficiarne a tempo indeterminato, mentre per le persone giuridiche il limite massimo è fissato in trent’anni. È altresì possibile attribuire questo diritto a più soggetti, sia in contitolarità pro quota sia con accrescimento reciproco: in quest’ultimo caso, alla morte di uno degli usufruttuari la sua quota si trasferisce agli altri, sino a esaurimento di tutti i titolari.

Non tutti i beni sono però suscettibili di usufrutto: quelli consumabili o facilmente deteriorabili in via ordinaria sono esclusi. Inoltre, la legge protegge i cosiddetti "legittimari" (coniuge, figli, ascendenti) che hanno comunque diritto a una quota minima del patrimonio; eventuali usi dell’usufrutto lesivi di tali diritti possono essere impugnati in giudizio dagli interessati entro dieci anni dal decesso del disponente.

Altri vincoli o condizioni possono derivare da patti tra le parti o da volontà testamentaria, ma devono sempre rispettare i limiti di legge, la tipologia del bene trasferito e la funzione dell’usufrutto, che non può tradursi in una sostanziale alienazione della cosa senza passare per i regolari strumenti previsti dal codice civile.

Costi fiscali e spese notarili dell’usufrutto in successione o donazione

Il trasferimento di una casa con usufrutto comporta specifici costi fiscali e oneri notarili. L’imposta da corrispondere dipende dal valore della nuda proprietà dell’immobile, calcolato tenendo conto dell’età dell’usufruttuario e applicando il coefficiente stabilito dalla normativa fiscale (Agenzia delle Entrate):

• Imposta di successione: in caso di morte, tassa calcolata sulla nuda proprietà; tra parenti in linea retta, la franchigia è elevata (fino a 1 milione di euro per erede), e l’aliquota ordinaria è del 4% sulla parte eccedente.
• Imposta di donazione: anche in questo caso si applicano aliquote e franchigie similari all’imposta di successione, ma la base imponibile è rappresentata dalla nuda proprietà e non dalla piena proprietà.
• Imposte ipotecarie e catastali: fisse o proporzionali, secondo la modalità di trasferimento e il grado di parentela.
• Onorari notarili: variano in funzione del valore dell’immobile e della complessità dell’atto, includendo spese di registrazione, trascrizione e consulenza.

Risulta quindi spesso più conveniente la donazione della nuda proprietà rispetto alla piena proprietà, grazie a valori imponibili ridotti e maggiori agevolazioni fiscali. 

Pro e contro per chi lascia e per chi riceve: valutazioni e rischi

La divisione tra diritto di godimento e proprietà ha impatti diversi su chi trasferisce il bene e su chi lo riceve.

Controversie tra eredi e come evitarle nella divisione ereditaria con usufrutto

Sebbene questa soluzione consenta di garantire la tutela di interessi specifici, non si esclude la possibilità di controversie tra eredi. I conflitti più comuni riguardano:

• la valutazione del valore della nuda proprietà rispetto all’usufrutto, soprattutto ai fini della divisione tra eredi;
• difficoltà nella gestione condivisa e nella realizzazione di lavori o vendita dell’immobile;
• contestazioni sulla corretta applicazione della quota di legittima.

Per ridurre l’incidenza di tali controversie, si consiglia di formalizzare preventivamente accordi tra eredi, eventualmente con l’ausilio di esperti terzi e perizie tecniche.

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