Affitti brevi e bed and breakfast: non sempre si guadagna e conviene investire. L'esempio di Roma e delle migliaia di case vuote

Nel panorama immobiliare romano, l'interesse verso le locazioni turistiche di breve durata e verso i bed and breakfast è stato crescente negli ultimi anni. Tuttavia, non sempre l'aspettativa di facili guadagni corrisponde alla realtà. Il considerevole aumento di alloggi disponibili e il recente scenario economico, complici eventi di risonanza internazionale come il Giubileo, hanno fatto emergere una situazione ben diversa da quanto preveduto inizialmente dagli investitori. Proprio Roma, città simbolo del turismo internazionale, rivela ora la presenza di molte più abitazioni offerte rispetto alla reale domanda, alimentando dilemmi e riflessioni su scelte finanziarie e di gestione immobiliare ritenute finora sicure.

Il boom degli affitti brevi: numeri e trend recenti a Roma

Negli ultimi anni, la capitale ha visto crescere enormemente il fenomeno degli affitti a breve termine e dell'ospitalità extralberghiera. Incentivata dalla maggiore domanda turistica e dal potenziale rendimento economico, un'ampia fetta di investitori ha scelto di proporre appartamenti e stanze sui principali portali online dedicati al settore. Secondo le rilevazioni di mercato più recenti, Roma conta decine di migliaia di strutture tra case vacanza, affittacamere e B&B, molte delle quali sono concentrate nei quartieri centrali come Campo Marzio, Monti e Trevi.

Le aspettative di guadagno elevate e la crescita della domanda internazionale hanno alimentato negli anni pre-pandemici una vera corsa all'oro immobiliare. Tuttavia, numerosi dati evidenziano un mutamento nei trend:

• Il 75% del turismo nazionale si concentra solo in alcune aree storiche e monumentali, lasciando altre zone in relativa penombra.
• La concorrenza fra offerte simili ha determinato una pressione sui prezzi medi, riducendo il margine lordo effettivo degli host.
• Le politiche comunali e regionali stanno sempre più regolamentando l'uso delle abitazioni private per fini turistici, con restrizioni su permessi e incentivi.

Il risultato di questa espansione incontrollata in termini numerici restituisce oggi l'immagine di una città nella quale più della metà delle abitazioni destinate agli affitti brevi rimangono spesso vuote. L'enorme offerta ha saturato un mercato la cui domanda si rivela più volatile e selettiva di quanto previsto.

La difficile redditività degli investimenti: i dati sui guadagni medi

Uno degli aspetti più spesso trascurati riguarda la reale redditività degli investimenti in affitti brevi e B&B. Secondo i dati rilevati sul territorio romano nell'ultimo anno, oltre il 50% delle abitazioni destinate agli affitti per soggiorni temporanei non ha ospitato clienti per più di 60 notti.

Il guadagno medio annuo si attesta intorno ai 13.645 euro, una cifra che raramente copre gli investimenti sostenuti all'acquisto e alla gestione dell'immobile. Ecco una tabella informativa utile a contestualizzare i principali costi e ricavi:

Va tenuto presente che, all'abbassarsi del tasso di occupazione, il rendimento scende ben al di sotto delle soglie considerate accettabili dagli investitori esperti. Il passaggio da una gestione tradizionale a una mirata al turismo può dunque rivelarsi meno vantaggioso anche in città a forte richiamo internazionale:

• L'effettivo utile netto risulta spesso ridimensionato rispetto alle attese iniziali.
• La variabilità stagionale e la polarizzazione della domanda attorno ad alcuni eventi (come il Giubileo) non garantiscono stabilità nei flussi di prenotazione.
• I rischi di periodi di vuoto gestione, danneggiamenti e costi imprevisti possono ulteriormente erodere la redditività attesa.

Le migliaia di case vuote: perché l'offerta supera la domanda

I recenti dati confermano una situazione inattesa: più della metà delle unità immobiliari disponibili per l'affitto turistico restano vuote o poco utilizzate. Malgrado la grande affluenza di visitatori nelle aree monumentali e centrali di Roma, la distribuzione degli arrivi turistici non è uniforme, e molti alloggi non trovano una costante copertura di prenotazioni.

Le cause di questo fenomeno sono da individuare in vari fattori:

• Eccesso di offerta: negli ultimi anni il numero di strutture offerte (abitazioni intere e camere) è cresciuto a ritmo superiore rispetto alla reale crescita della domanda turistica su base annuale.
• Selettività degli ospiti: la clientela now tende a privilegiare strutture con standard elevati o con posizioni particolarmente strategiche, lasciando molte altre soluzioni immobiliari trascurate.
• Effetto degli eventi: anche appuntamenti di grande impatto internazionale, come il Giubileo, non sono riusciti a colmare il gap tra numero di alloggi disponibili e necessità reali dei turisti.
• Fenomeni di overtourism localizzato: una forte concentrazione in alcune aree porta al depauperamento dei flussi in altre zone, contribuendo allo squilibrio tra offerta e domanda.

In numerosi rioni centrali, molti appartamenti risultano intestati a proprietari che non abitano stabilmente a Roma e che gestiscono le locazioni a distanza, spesso affidandosi a gestori terzi o a piattaforme digitali. Questo crea una polverizzazione dell'offerta e una frammentazione dei risultati, gravando anche sull'immagine e sull'efficienza dell'accoglienza cittadina.

Gli effetti sul mercato immobiliare romano: ritorno delle case in affitto

A causa della ridotta redditività e degli alti livelli di concorrenza, sempre più proprietari stanno rivalutando le strategie d'uso delle proprie abitazioni. Un fenomeno emergente è il ritorno delle case sul mercato delle locazioni tradizionali. Questo processo genera nuovi equilibri nel tessuto urbano, con alcune implicazioni specifiche:

• Maggiore disponibilità di alloggi ad affitto mensile o pluriennale nei quartieri precedentemente appannaggio solo di turisti.
• Riduzione della pressione sui prezzi degli affitti temporanei, con benefici anche per i residenti alla ricerca di soluzioni stabili.
• Effetti sulla rendita immobiliare: la mancata sostenibilità economica spinge gli investitori a valutare alternative, tra cui la vendita dell'immobile o la locazione a studenti e famiglie.
• Maggior controllo normativo: le autorità locali hanno avviato una stretta con limitazioni ai permessi per l'affitto a turisti soprattutto nelle Ztl dei quartieri centrali.

Il mercato mostra dunque una progressiva segmentazione tra offerta turistica e residenziale, accrescendo la rilevanza di analisi accurate (come valutazione costi/benefici e trend locali) nel momento della scelta strategica da parte dei proprietari. La regolamentazione e le esigenze sociali cittadine pesano sempre più, orientando in modo significativo le scelte nel settore immobiliare.

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