Affitti brevi Emilia Romagna: le regole e limitazioni in vigore e come potrebbero cambiare con ricorso del Governo

Negli ultimi anni, la crescita delle locazioni brevi a uso turistico ha avuto un impatto rilevante sul mercato immobiliare dell’Emilia Romagna. Questa regione, da sempre caratterizzata da una forte vocazione all’accoglienza e da città come Bologna che attraggono studenti, professionisti e turisti, si trova a confrontarsi con nuove sfide urbane e sociali legate alla diffusione degli affitti di durata inferiore a 30 giorni.

Il fenomeno, incentivato dalle piattaforme digitali di intermediazione, ha contribuito ad aumentare i prezzi delle abitazioni e a ridurre la disponibilità di alloggi per chi cerca soluzioni a medio-lungo termine, creando tensioni visibili soprattutto nei centri storici e nelle zone di maggior richiamo turistico.

Diverse categorie di cittadini, dai lavoratori agli studenti, percepiscono in maniera crescente la difficoltà di trovare un alloggio stabile e accessibile. Al tempo stesso, l’introduzione di una regolamentazione più stringente mira a tutelare sia il diritto all’abitare sia le esigenze di chi opera nel settore turistico residenziale diffuso, cercando un bilanciamento tra continuazione della tradizione ospitale e la protezione delle comunità locali.
Questa dualità di scopi, condivisa anche dagli enti pubblici e dai principali stakeholder, ha portato a un ampio dibattito su quali strumenti regolatori siano più idonei per salvaguardare sia la residenzialità che la competitività turistica regionale.

Il quadro normativo: la nuova legge regionale sugli affitti brevi

L’Emilia Romagna ha recentemente introdotto una legge regionale innovativa che definisce e regola il fenomeno degli affitti brevi, a seguito di consultazioni con amministrazioni, associazioni di categoria e portatori d’interesse. La normativa (L.R. n. 10/2025) nasce dall’esigenza di differenziare esplicitamente gli immobili destinati alle locazioni turistiche da quelli appartenenti al patrimonio abitativo ordinario, ponendo particolare attenzione alle conseguenze dell’aumento degli affitti brevi sulla disponibilità di case per residenti e sull’equilibrio dei quartieri urbani.

Il provvedimento introduce la nuova destinazione d’uso urbanistica “locazione breve”, inquadrata nella categoria turistico-ricettiva, a cui tutte le unità immobiliari utilizzate per soggiorni di breve periodo dovranno adeguarsi. Questo cambiamento comporta la necessità, per i proprietari, di effettuare un iter amministrativo specifico e, per i Comuni, di poter stabilire regole locali più strette o più flessibili in base alle caratteristiche del territorio.
Le amministrazioni possono scegliere, attraverso varianti urbanistiche semplificate, se adottare la nuova disciplina, individuando con precisione le aree in cui l’attività è consentita, limitata o incentivata. Ad esempio, nei centri storici o in zone sensibili, viene loro riconosciuta la facoltà di definire tetti percentuali alla presenza di affitti brevi rispetto alle abitazioni residenziali.

Norme vincolanti riguardano anche la qualità edilizia: per poter essere inseriti nella categoria “locazione breve”, gli immobili dovranno rispondere a requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e prestazioni energetiche, mentre gli enti locali potranno imporre criteri aggiuntivi per selezionare o migliorare l’offerta.
La legge, inoltre, stabilisce una particolare flessibilità per il ritorno all’uso abitativo: i proprietari possono in qualsiasi momento riportare gli immobili dalla destinazione turistica a quella residenziale senza oneri ulteriori e tramite procedure semplificate. Tutto ciò rappresenta un primo tentativo organico di dare ordine a un settore in rapida espansione, offrendo ai Comuni strumenti concreti per intervenire secondo le proprie necessità.

Le principali regole e limitazioni previste per affitti brevi e locazioni turistiche

Le disposizioni della normativa emiliano-romagnola introducono diversi obblighi e vincoli per chi intende offrire una casa o un appartamento per locazioni di breve durata. Tali prescrizioni prevedono:

• La necessità del cambio di destinazione d’uso in “locazione breve”, con rilevanza urbanistico-edilizia e presentazione dei relativi titoli amministrativi.
• Il rispetto di standard minimi di sicurezza, igiene, efficienza energetica e conformità degli impianti; in aggiunta, i Comuni possono richiedere requisiti più severi, come metrature minime, dotazioni specifiche per l’alloggio o maggiore accessibilità.
• Il divieto di utilizzo di locali accessori non abitabili – come soffitte, cantine o autorimesse – come soluzioni abitative per locazioni turistiche.
• La possibilità di limitare o vietare interventi edilizi come frazionamenti, demolizioni o recuperi che abbiano come unico scopo la creazione di nuovi appartamenti per affitti brevi.
• L’imposizione di una percentuale massima di appartamenti destinabili a locazione breve in determinati ambiti territoriali o all’interno di singoli edifici, specialmente nelle aree soggette a overtourism.

Il sistema di controllo prevede la registrazione obbligatoria dell’attività tramite i portali digitali regionali e il possesso di codici identificativi (CIR e CIN). Le attività già in essere beneficiano di un periodo transitorio di tre anni per l’adeguamento. Sanzioni amministrative consistenti sono previste per chi non rispetta le nuove regole, con multe fino a €8.000 per i casi più gravi, come l’omessa comunicazione o la mancata conformità ai requisiti previsti.

Ruolo e poteri dei Comuni: strumenti urbanistici e limiti locali

L’approccio adottato dalla Regione Emilia Romagna ha fortemente valorizzato l’autonomia comunale, offrendo ai sindaci strumenti efficaci per modulare secondo le esigenze locali la quantità e le condizioni delle locazioni brevi sul territorio.
Le amministrazioni possono, attraverso le proprie varianti urbanistiche o i PUG (Piani Urbanistici Generali):

• Individuare zone ammesse, escluse o condizionate per la destinazione d’uso “locazione breve”
• Stabilire limiti percentuali alla presenza di affitti brevi, differenziando le regole tra quartieri, edifici o zone storiche
• Imporre standard edilizi superiori rispetto alle prescrizioni minime regionali, richiedendo metrature, dotazioni o caratteristiche qualitative più elevate
• Condizionare il rilascio dei titoli urbanistici alla presenza di infrastrutture compensative (come parcheggi o spazi verdi) quando necessario per limitare il carico urbanistico prodotto dalle locazioni turistiche
• Modulare la leva fiscale: attraverso la variazione fino al 30% degli oneri di urbanizzazione dovuti per il cambio di destinazione, possono incentivare o disincentivare l’apertura di nuove attività

Queste facoltà sono pensate per preservare la residenzialità, contenere il sovraffollamento turistico in specifici contesti urbani e favorire l’equilibrio territoriale, mantenendo nel contempo un’ampia autonomia decisionale per i Comuni sulla base delle proprie esigenze demografiche, sociali e urbanistiche.

Iter amministrativi: requisiti, titoli edilizi e adempimenti fiscali

A chi desidera avviare una locazione breve sono richiesti precisi adempimenti burocratici e tecnici, differenziati secondo il tipo di trasformazione e attività:

• È obbligatorio il mutamento di destinazione d’uso da residenziale a turistica tramite pratica edilizia; se avviene senza opere, si utilizza una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA); se sono coinvolti lavori edili, occorre il titolo previsto per l’intervento edilizio.
• L’attività viene avviata successivamente alla comunicazione formale agli enti competenti attraverso i portali regionali dedicati.
• Per i gestori non imprenditoriali (fino a due appartamenti), è necessario il Codice Identificativo Nazionale (CIN), ottenuto dopo una preventiva iscrizione nella banca dati regionale; resta comunque l’obbligo di segnalare l’attività con i dati richiesti dalle normative di settore.
• Tutte le case destinate ad affitti brevi devono rispettare le normative su sicurezza, igiene, prestazioni energetiche, infrastrutturazione digitale e conformità urbanistica, con autodichiarazione in fase di presentazione della pratica.
• È prevista la comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza delle generalità degli ospiti tramite specifiche piattaforme web dedicate (alloggiati web); per contratti superiori al mese, è richiesta la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.
• L’amministrazione comunale può modulare, in aumento o riduzione fino al 30%, i contributi di costruzione legati al cambio di destinazione, in base alle strategie locali e alle caratteristiche urbanistiche.
• Per Bed & Breakfast valgono regole specifiche legate alla residenzialità del proprietario, limite di stanze/ospiti e standard minimi di servizio.

Sono esclusi dall’obbligo di adeguamento gli immobili già adibiti a locazione breve se in regola al momento dell’entrata in vigore della legge, ai quali viene concesso un periodo transitorio per uniformarsi ai nuovi standard o completare gli eventuali adempimenti.

La reazione del Governo: motivi e possibili scenari del ricorso

La promulgazione della normativa regionale ha portato a una decisa reazione da parte dell’esecutivo nazionale, che ha scelto di impugnare la legge presso la Corte Costituzionale. Il Governo ha motivato il ricorso sottolineando i rischi di frammentazione legislativa, specie in assenza di una norma organica nazionale: la presenza di regolamentazioni diverse a livello territoriale potrebbe generare incertezza giuridica per operatori e cittadini.
Tra i motivi specifici del ricorso si annovera la volontà di tutelare l’unitarietà del quadro normativo italiano in materia di locazioni e urbanistica, considerata materia di interesse nazionale. Altro motivo di contestazione riguarda la possibilità, da parte dei Comuni, di imporre limiti molto stringenti che potrebbero essere percepiti come lesivi della libertà di iniziativa privata e di proprietà.

Nonostante il ricorso, la recente pronuncia della Corte Costituzionale sulla legge analoga della Toscana ha confermato la competenza regionale in questo ambito, dichiarando legittima la possibilità di fissare una specifica destinazione urbanistica e di imporre vincoli proporzionati all’interesse pubblico.
Gli scenari futuri si articolano quindi tra la possibilità che la Consulta confermi nuovamente la titolarità regionale e l’ipotesi di un intervento legislativo nazionale che possa armonizzare la materia, rispondendo alle richieste sia del Governo che delle autonomie locali.

Discussione e prospettive future: impatti sul mercato, criticità e possibili modifiche

L’applicazione della nuova disciplina regionale apre scenari articolati sul mercato immobiliare e turistico. Secondo alcuni osservatori, la necessità di sostenere costi aggiuntivi per l’adeguamento degli immobili e la complessità dei nuovi iter amministrativi potrebbero penalizzare i piccoli proprietari, riducendo la flessibilità e, di conseguenza, l’offerta complessiva di locazioni brevi. Ciò rischia di favorire operatori già strutturati ai danni della cosiddetta “ospitalità diffusa”, rendendo meno accessibile il settore a chi possiede un solo alloggio.

D’altra parte, le amministrazioni locali guadagnano una significativa capacità di calibrare l’impatto del turismo sui quartieri più esposti, contrastando l’overtourism e favorendo un equilibrio migliore tra residenzialità e accoglienza.
Policy maker e stakeholder si interrogano sulla necessità di una maggiore uniformità regolativa a livello nazionale, mentre alcune regioni valutano leggi simili e i comuni più esposti, come Bologna, stanno già testando regolamenti stringenti.
Le principali criticità segnalate riguardano la complessità burocratica, il rischio di una contrazione dell’offerta e le possibili disparità tra aree urbane, ma anche il potenziale di riequilibrio sociale ed economico nel lungo termine. Alla luce degli sviluppi istituzionali e delle sentenze della Corte Costituzionale, si prospettano futuri aggiustamenti del quadro normativo che dovranno tenere conto sia delle esigenze del mercato immobiliare, sia dei diritti abitativi e delle istanze di sostenibilità urbana.

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