Affitti brevi: i guadagni attuali tra grandi e piccole città e come potranno cambiare con obbligo di partita iva e altre norme

L’evoluzione del settore delle locazioni turistiche di breve durata ha trasformato il modo in cui immobili residenziali vengono messi a reddito. Negli ultimi anni, il mercato ha visto crescere sia l’interesse degli investitori, sia la regolamentazione da parte delle istituzioni. I rendimenti potenziali offerti dagli affitti brevi risultano spesso superiori rispetto alle locazioni tradizionali, attirando così sia piccoli proprietari che operatori strutturati in cerca di nuove opportunità.

La redditività di questi investimenti rimane però fortemente condizionata da variabili quali la localizzazione dell’immobile, il tasso di occupazione, i prezzi medi di affitto richiesti e le evoluzioni normative. Il 2026 si apre con ulteriori cambiamenti, in particolare sul fronte fiscale e amministrativo. Il quadro regolatorio si è arricchito di nuove disposizioni che incidono sulle modalità di gestione degli annunci e sull’attività dei locatori, con il tema dell’apertura della partita Iva al centro dell’attenzione per chi gestisce più unità immobiliari.

L’obiettivo delle novità introdotte, tra cui l’abbassamento della soglia per essere considerati imprenditori, è fornire maggiore chiarezza e trasparenza, ma anche rafforzare la tracciabilità dei flussi economici. 

Rendimenti degli affitti brevi: confronto tra grandi città e piccoli centri

Quando si parla di redditi generati dalle locazioni di breve periodo, le differenze tra aree urbane di grandi dimensioni e centri minori emergono con evidenza. Nei principali capoluoghi, il valore di mercato dell’immobile può limitare la percentuale di rendimento, mentre una domanda più stabile, dovuta soprattutto al turismo e agli eventi, contribuisce a mantenere elevati i tassi di occupazione. Viceversa, nei piccoli centri, si osserva spesso una maggiore redditività percentuale degli affitti brevi, favorita da valori di acquisto inferiori e da una domanda turistica che, in alcuni casi, si sta sviluppando rapidamente grazie al recupero di borghi e località meno note.

I dati recenti mettono in evidenza alcuni casi rappresentativi:

• Un bilocale di 60 mq a Palermo può fruttare un incasso lordo di circa 19.000 euro all’anno, con una tariffa media di 90 euro a notte e tasso di occupazione del 62%. Al netto dei costi e della tassazione con cedolare secca al 21%, il proprietario arriva a percepire intorno ai 6.000 euro annuali. Rapportando questo risultato al valore dell’immobile, (92.000 euro circa), si ottiene una redditività pari al 6,6%.
• Nei comuni interni e più piccoli, come Gualdo Tadino o San Severino Marche, la proporzione tra incassi netti e costo dell’immobile tende ad essere ancora più favorevole. A San Severino Marche, ad esempio, un alloggio simile può raggiungere una redditività del 7,8% grazie a valori di mercato inferiori (attorno ai 57 mila euro) e a ricavi netti vicini ai 4.500 euro all’anno.

I dati del rapporto Aigab evidenziano come la maggior parte dei proprietari multipli (che possiedono almeno tre immobili) tenda a operare in aree extraurbane, con l’80% delle proprietà ubicate in località di villeggiatura, montane o borghi. Spesso, il possesso di più alloggi deriva da situazioni ereditarie tra fratelli o coniugi e la scelta di mettere a reddito questi immobili risponde al desiderio di arrotondare le entrate familiari o sostenere le spese di manutenzione.

La redditività va però calata nella realtà locale: se da un lato i margini sembrano più elevati nei piccoli centri, dall’altro l’accessibilità per nuovi investitori può risultare più complessa per via della distanza o di una domanda meno prevedibile. Questo rende necessario un approccio attento alla geografia del rendimento e alle condizioni specifiche di ciascun territorio.

Infine, è importante considerare che nei grandi centri è in corso una stretta sulle regole locali, con alcuni comuni che stanno limitando le possibilità di locazione breve in determinate zone per contrastare il rischio di saturazione e tutelare il tessuto abitativo urbano.

Obbligo di partita Iva e nuove norme: cosa cambia per proprietari e investitori

Il recente intervento legislativo ha portato a una significativa modifica del quadro normativo per chi gestisce locazioni di breve durata. L’obbligo di apertura della partita Iva scatta ora per chi mette a reddito almeno tre immobili, abbassando la soglia rispetto alla normativa precedente. Questo cambiamento mira ad avvicinare la disciplina delle locazioni brevi alle attività d’impresa, introducendo anche in questo mercato una struttura più rigida di adempimenti amministrativi e fiscali.

La ratio della novità normativa, secondo fonti associative come Aigab, è aumentare la trasparenza e la tracciabilità dei flussi finanziari che caratterizzano queste attività. Solo una minoranza dei proprietari, circa il 2,5%, gestisce almeno tre appartamenti. Il resto del mercato rimane eterogeneo, composto in larga parte da piccoli operatori, spesso cointestatari, che utilizzano questa formula come integrazione di reddito.

Con l’obbligo, chi supera la soglia degli immobili previsti deve aprire la Partita Iva (Ateco 55.20.42) e valutare le diverse opzioni fiscali:

• Accesso al regime forfettario, che può, in alcuni casi, risultare più vantaggioso rispetto all’applicazione della cedolare secca, soprattutto grazie all’imposizione su una base forfettizzata del 40% dei canoni percepiti.
• Applicazione della flat tax con aliquote agevolate al 15% o 5% nei primi anni di attività, subordinatamente al rispetto di specifici parametri normativi.
• Obblighi aggiuntivi come la tenuta della contabilità, l’emissione di fattura e il versamento dei contributi previdenziali.

Ciò implica costi gestionali e adempimenti burocratici che, per chi opera in aree dove il margine di guadagno è più basso, potrebbero incidere sulla convenienza economica complessiva dell’attività. Nelle grandi città, la regolamentazione stringente unita ai vincoli locali potrà spingere a una riflessione sulla sostenibilità dell’attività per chi detiene un portafoglio superiore alla soglia normativa.

Per chi, invece, gestisce uno o due appartamenti, rimane la possibilità di adottare la cedolare secca al 21% mantenendo un carico fiscale invariato. Tuttavia, alcuni proprietari potrebbero orientarsi verso altre soluzioni, come la locazione transitoria (che copre periodi da uno a diciotto mesi), per restare fuori dall’ambito della Partita Iva e contenere gli adempimenti previsti per legge.

Infine, va sottolineata la tendenza, particolarmente marcata nei centri urbani sotto pressione turistica, ad adottare regolamenti comunali più restrittivi, sia in materia di superfici minime, sia di destinazioni d’uso, che si aggiungono al quadro nazionale. L’attesa è ora rivolta alla futura regolamentazione europea, annunciata dal Piano Casa della Commissione Ue e prevista entro la fine del 2026, che potrebbe portare ulteriori cambiamenti nel settore.

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