Affitti brevi a Roma, i numeri e i dati sono negativi: cosa sta succedendo e perchè

Negli ultimi dodici mesi, il settore degli alloggi brevi a fini turistici nella Capitale ha subito uno sconvolgimento senza precedenti. Prima dell’anno santo, molti proprietari di immobili si aspettavano di poter trarre notevoli benefici dal continuo flusso di pellegrini e turisti, visto anche il consolidato successo del Giubileo nelle passate edizioni come volano per la domanda ricettiva. Tuttavia, la realtà emersa a fine evento ha restituito un quadro ben diverso: la saturazione delle strutture, unita a una domanda inferiore alle attese e a una progressiva complessità gestionale delle locazioni brevi, hanno innescato un rapido cambio di paradigma.

Analizzando i più recenti dati raccolti da portali come SoloAffitti e dall’Ufficio Studi Tecnocasa, si nota come diversi proprietari abbiano scelto di tornare all’affitto residenziale ordinario. Questa inversione di tendenza apre oggi scenari nuovi, anche per chi valutava l’investimento immobiliare a Roma come garanzia di redditività stabile attraverso le locazioni turistiche a breve termine. Il dibattito si arricchisce ulteriormente se si considera la recente evoluzione normativa, che tra tetto massimo di immobili locabili con regime agevolato e nuovi regolamenti comunali all’orizzonte, condiziona fortemente il settore.

Affitti brevi a Roma: i dati negativi e l’impatto del Giubileo sul mercato

I numeri parlano chiaro: l’aspettativa di un boom grazie al Giubileo si è scontrata con una realtà ben più problematica. Stando alle rilevazioni del portale SoloAffitti pubblicate dal Corriere della Sera, quasi 20mila abitazioni sono tornate sul mercato residenziale nel 2025, abbandonando il segmento turistico-extralberghiero. Il processo di ritorno si è accentuato in particolare negli ultimi mesi dell’anno, complice la domanda inferiore del previsto da parte dei pellegrini, portando a un balzo del +16,4% nella disponibilità di immobili tradizionali nel solo terzo trimestre.

Circa la metà dei proprietari che gestivano b&b o case vacanza ha sospeso l’attività o riconvertito l’immobile, come riportato dall’associazione Albaa. Tra le cause, emerge la difficoltà di mantenere alti tassi di occupazione e i costi gestionali sempre più pressanti. La gestione intensa degli affitti temporanei, tra pulizie, accoglienza, turn over degli ospiti, rende il modello meno sostenibile nel medio periodo, specie per i piccoli proprietari.

Il Giubileo a Roma si è rivelato un evento ad alto rischio in termini di aspettative economiche: molti degli alloggi predisposti per i pellegrini sono rimasti vuoti o sono stati oggetto di richieste con budget molto contenuti. Gran parte della domanda si è infatti rivolta verso strutture religiose e conventi, spesso più economici e con servizi di accoglienza più adatti a questo tipo di pubblico. L’eccesso di offerta, si stima che a Roma fossero operativi circa 45.000 annunci relativi a formule extra alberghiere, ha finito per spingere i rendimenti nettamente al ribasso.

I dati dell’Ufficio Studi Tecnocasa confermano questa dinamica:

• I canoni di locazione brevi hanno subito una contrazione, mentre gli affitti residenziali hanno registrato una crescita (+1,9% per monolocali e trilocali, +1,7% i bilocali a Roma nel 2025).
• La tipologia di contratto più utilizzata nella Capitale è oggi quella a canone concordato, scelta dal 58,7% degli operatori, grazie alle agevolazioni fiscali e ai minori rischi di sfitto.
• La preferenza per i bilocali si attesta al 45,4% dei nuovi affitti, riflettendo la prevalenza di richieste da parte di studenti, giovani lavoratori e famiglie in cerca di una soluzione più stabile.

La nuova regolamentazione fiscale e amministrativa sugli affitti brevi ha incrementato le difficoltà gestionali: la conferma della tassa piatta al 21% e, per chi gestisce più di tre immobili, l’obbligatorietà della partita IVA dal 2026, sono elementi che pesano sulle scelte dei piccoli investitori. L’impatto è ancora più forte in una città come Roma, dove la concentrazione dei proprietari multipli è inferiore rispetto a borghi o mete balneari, e l’offerta è stata uniformemente redistribuita.

La conseguenza di questa inversione di tendenza è evidente anche sul piano sociale: la rinnovata offerta residenziale, quasi 20.000 abitazioni in più, rappresenta una boccata d’ossigeno per la domanda abitativa locale e ridisegna il rapporto fra turismo, mercato immobiliare e qualità della vita urbana.

Perché gli affitti brevi non funzionano: cause della flessione e ritorno al residenziale

La domanda che si pongono molti osservatori riguarda le ragioni profonde che spiegano il rapido declino degli short rent a Roma, in un contesto di elevato dinamismo turistico nazionale e internazionale. Diverse cause si intrecciano in questa parabola discendente:

• Gestione complessa e costosa: le locazioni turistiche prevedono un impegno continuativo per organizzare check-in e check-out degli ospiti, pulizie, comunicazioni, pratiche burocratiche. Tali oneri risultano insostenibili per chi opera senza un’organizzazione professionale strutturata.
• Saturazione dell’offerta: la quantità di alloggi destinati agli affitti turistici, cresciuta rapidamente pre-Giubileo, ha superato la capacità di assorbimento del mercato. Ciò ha comportato minori tassi di occupazione e guadagni medi decrescenti, con conseguente disaffezione dei proprietari.
• Domanda ridisegnata: al contrario di quanto ipotizzato, la maggioranza dei pellegrini ha preferito soluzioni religiose, riducendo la pressione sugli alloggi extra alberghieri e lasciando molte strutture prive di prenotazioni adeguate.
• Vincoli normativi e fiscali: l’introduzione di nuovi requisiti amministrativi e la riduzione del numero massimo di appartamenti locabili senza partita IVA (da cinque a tre) hanno reso l’attività meno vantaggiosa, specie per piccoli multiproprietari o eredi.
• Attrattività del canone concordato: la cedolare secca ridotta e le garanzie offerte da questa formula rendono più sicure e redditizie, nella percezione degli operatori, le locazioni a medio-lungo termine rispetto agli short rent.

Una testimonianza significativa arriva da Marco Celani, presidente di Aigab, che sottolinea come solo il 2,5% dei proprietari nel settore degli affitti turistici possegga più di tre immobili; la maggior parte è composta da piccoli operatori che, di fronte al peggioramento del contesto regolatorio e alla variabilità dei ricavi, ha preferito tornare all’affitto residenziale.

L’effetto domino di questa trasformazione coinvolge anche la città: aumentano le disponibilità per residenti e studenti, mentre la pressione abitativa (già acuita dalla conversione di molte case al turismo) trova finalmente un margine di sollievo. 

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