Affitti commerciali: le tasse si pagano anche su canoni non pagati per morosità secondo normative e giurisprudenza

La questione della tassazione dei redditi da locazione si pone come tema di rilievo per i proprietari di immobili destinati ad attività commerciali, soprattutto quando l’inquilino omette il pagamento dei canoni pattuiti.

Secondo gli ultimi dati, il fenomeno della morosità coinvolge una quota considerevole dei contratti commerciali, imponendo agli imprenditori di affrontare oneri fiscali anche in assenza di effettivo incasso. In tale contesto, l’inquadramento legislativo e giurisprudenziale acquista valore strategico nella gestione delle proprietà ad uso diverso dall’abitativo, poiché determina la modalità di tassazione dei canoni non riscossi. 

Il principio di tassazione dei canoni di locazione commerciale: cosa dice la Cassazione

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 27451/2025, ha ulteriormente confermato che i redditi derivanti da affitto di immobili ad uso commerciale sono sottoposti a tassazione anche qualora il locatore non abbia materialmente incassato il canone concordato.

Il principio chiave a cui si ispira la disciplina fiscale individua nel possesso giuridico dell’immobile il presupposto impositivo, attribuendo rilievo al contratto vigente piuttosto che all’effettiva percezione delle somme. “La titolarità del diritto reale”, sottolineano le più recenti sentenze, determina l’obbligo di dichiarazione e versamento delle imposte sul canone previsto.

È importante sottolineare che la sola morosità, o l’avvio di un’azione stragiudiziale, non sono sufficienti a sollevare il proprietario dall’onere dichiarativo e fiscale. L’unico momento in cui decade tale obbligo è rappresentato dalla registrazione della risoluzione del contratto o dalla pronuncia di convalida dello sfratto.

L’orientamento della Cassazione nasce dalla necessità di prevenire comportamenti elusivi, garantendo la trasparenza impositiva su ogni reddito potenzialmente generato dalla locazione. Nel caso di specie, la norma non risolve il disagio del locatore di fronte ai mancati incassi, ponendo però un argine a possibili abusi e incertezze normative.

La normativa vigente: il ruolo dell’articolo 26 del TUIR nei redditi fondiari

L’articolo 26 del TUIR occupa un posto di primo piano nella regolamentazione dei redditi fondiari e dei canoni di locazione. Il testo prevede che tali redditi concorrano a formare il reddito complessivo del proprietario indipendentemente dall’effettivo incasso, salvo deroghe specifiche per alcune categorie di immobili.

In particolare, per gli immobili a uso commerciale, l’imputazione fiscale avviene sulla base del canone contrattuale sino a quando il contratto risulti valido e in essere nei registri dell’Agenzia delle Entrate. Solo la formalizzazione di una causa di risoluzione o di un provvedimento giudiziario consente l’esclusione dei canoni non riscossi dal reddito, ovvero:

• registrazione della risoluzione anticipata del contratto,
• avvenuta convalida di sfratto da parte del giudice.

Le differenze tra locazioni abitative e commerciali nella tassazione dei canoni non riscossi

Il legislatore distingue in modo netto il trattamento fiscale delle locazioni commerciali e di quelle abitative. Dal 2020, per gli immobili abitativi, l’introduzione di importanti modifiche consente ai proprietari, in caso di morosità, di non tassare i canoni non riscossi già dal momento dell’intimazione di sfratto o dell’ingiunzione di pagamento.

Ciò significa che è sufficiente avviare la procedura giuridica, e non più attendere la sua conclusione, per evitare la tassazione. Per le locazioni commerciali, invece, l’esclusione dalla tassazione dei canoni non riscossi è notevolmente più restrittiva: questa si verifica soltanto quando intervenga l’effettiva risoluzione del contratto (formalizzata e registrata) o un provvedimento di convalida di sfratto.

Questo comporta, per i proprietari di immobili destinati a uso commerciale, un aggravio nel caso di inadempienza dell’inquilino, non potendo sospendere la tassazione se non al termine delle procedure previste.

Procedure e condizioni per evitare la tassazione su canoni non percepiti: risoluzione e sfratto

Per sospendere il carico fiscale su canoni rimasti insoluti alla scadenza, il locatore di un immobile commerciale dovrà intraprendere azioni tempestive e puntuali. Le vie percorribili sono le seguenti:

• Risoluzione formale del contratto, mediante atto scritto registrato presso l’Agenzia delle Entrate. È essenziale che la data della risoluzione venga riportata nel registro dei contratti per rendere opponibile all’Amministrazione finanziaria la cessazione del rapporto.
• Convalida di sfratto per morosità: la pronuncia definitiva del giudice, che sancisce la cessazione del rapporto di locazione, rappresenta l’alternativa giudiziale di rilievo.

Implicazioni pratiche per i proprietari: obblighi, strategie e tutela fiscale

Per il titolare di un immobile a uso commerciale, la perdita dei canoni a causa di una morosità presenta impatti significativi sia in termini economici che fiscali. In questi casi, il proprietario si trova a dover:

• Dichiarare redditi anche mai percepiti, sino alla data di risoluzione registrata o di provvedimento esecutivo.
• Calcolare la base imponibile secondo il canone contrattuale, non sull’effettivo incasso.
• Individuare strumenti di tutela: inserire nei contratti adeguate clausole risolutive, predisporre richieste scritte tempestive in caso di insolvenza, e avviare con celerità le procedure di rilascio (ingiunzione, diffida o sfratto).

Le strategie più efficaci includono:

• Monitorare la solvibilità dell’inquilino tramite scoring e richieste di documentazione finanziaria aggiornata;
• Predisporre garanzie accessorie come fideiussioni bancaria o assicurativa e deposito cauzionale sufficientemente competitivo;
• Mantenere tracciabilità e aggiornamento della documentazione contrattuale e degli adempimenti richiesti dalla disciplina fiscale.

Dal punto di vista della tutela fiscale, l’unica possibilità di recupero è rappresentata dalla richiesta di riduzione dell’imposta già versata tramite credito d’imposta, nel caso in cui la cessazione avente effetto fiscale intervenga successivamente all’avvenuta tassazione.