Affitto case: costi mensili, contratti, tipologie di abitazione e altri dati e statistiche per rapporto Nomisma 2025

L'Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma per il 2025 offre una lettura articolata sull'andamento delle locazioni in Italia, suggerendo uno scenario di crescita dei canoni e forte domanda, nonostante un contesto generale segnato da elementi di incertezza. Gli ultimi dati mostrano una domanda molto vivace contrapposta ad una disponibilità di immobili limitata, con nuove tendenze contrattuali e mutate esigenze abitative a fare da sfondo all'espansione del mercato delle locazioni.

Scenario degli affitti in Italia: domanda, offerta e trend dei canoni

L'equilibrio fra domanda e offerta rappresenta il fulcro delle trasformazioni osservate nel settore delle locazioni residenziali. Da un lato la domanda di affitto rimane sostenuta, alimentata non solo dalle fasce giovani e dalla mobilità lavorativa, ma anche dalla crescente difficoltà di accesso alla proprietà a causa dei prezzi elevati e della cautela creditizia delle banche.

L'offerta, invece, subisce una contrazione dovuta alla presenza di oltre 4,5 milioni di unità abitative sfitte o sottoutilizzate. Molti proprietari preferiscono non mettere a reddito le loro case, timorosi di morosità, danni, difficoltà nel recuperare gli immobili e un sistema normativo percepito come sbilanciato. Tali timori sono accentuati nelle principali città come Milano e Bologna, dove la percentuale di alloggi in affitto raggiunge il 25% e il 30%.

Su scala nazionale, il trend dei canoni di locazione segnala una crescita media tra il 3% e il 4% annuo negli ultimi anni, con picchi ancora più alti nelle aree metropolitane; ad esempio, nel 2024 si è registrato un +5,2% a Bologna e un +3,2% a Milano. Queste dinamiche sono collegate alla pressione esercitata da una domanda vivace su un'offerta ristretta e alla contemporanea espansione degli affitti brevi, soprattutto nei centri storici e nelle zone a forte influenza turistica.

Secondo le analisi di Nomisma, la domanda di affitto oggi rappresenta il 51% del mercato abitativo, superando la domanda di acquisto e segnando uno spostamento d'interesse verso la locazione come soluzione abitativa principale o temporanea. Questa tendenza è in parte dovuta anche all'aumento della mobilità lavorativa e all'esigenza di maggiore flessibilità:

• Incremento dei contratti transitori e per studenti, guidato dalla mobilità e dalla richiesta di adattamento alle diverse esigenze personali e professionali
• Differenze territoriali rilevanti, con il mercato delle grandi città più dinamico rispetto ai centri minori, nei quali permane una propensione per l'acquisto
• Aumento della richiesta di appartamenti ben riqualificati e dotati di maggiore efficienza energetica

Dati su costi mensili e dinamiche delle locazioni: variazioni, città e fasce di prezzo

In relazione ai costi mensili degli affitti, i dati dell'Osservatorio Nomisma delineano una crescita costante: dal 2022 al 2025 si osserva una salita dei canoni medi superiori al 3% annuo su base nazionale, con variazioni più marcate nelle città a maggiore domanda. L'ultimo anno ha visto, in particolare, un aumento del 3,5% dei canoni, influenzato da fattori come la riduzione dello stock disponibile, la crescita degli affitti brevi e la capacità di spesa delle famiglie.

Dai mercati principali emergono tendenze fortemente differenziate:

• Milano: canoni medi tra i più alti d'Italia, incremento tendenziale vicino al 3,2% nel corso del 2024-25
• Bologna: crescita record del 5,2% nello stesso periodo
• Roma e Firenze: aumenti moderati ma costanti, trainati sia dal turismo che da insediamenti universitari

Di seguito un quadro di sintesi delle variazioni percentuali annue nei diversi segmenti (dati stimati Nomisma):

Le fasce di prezzo variano fortemente tra centro e periferia, con un ampliamento della forbice nei grandi capoluoghi. Gli appartamenti in ottimo stato e quelli ad alta efficienza energetica sono sempre più ricercati, spesso associati a canoni superiori del 10-15% rispetto alla media di zona.

Nelle aree urbane minori, la tendenza resta improntata a una maggiore stabilità dei prezzi rispetto alle metropoli, con tempi di locazione più corti e scontistiche meno generose da parte dei locatori.

Contratti di affitto: caratteristiche, tipologie e tendenze contrattuali

Il panorama contrattuale delle locazioni mostra da alcuni anni una diversificazione delle formule, riflesso delle nuove esigenze sociali e lavorative. Al tradizionale contratto ordinario si affiancano, infatti, formule più flessibili:

• Contratti a canone concordato, risultati più competitivi dove gli accordi territoriali propongono canoni concorrenziali
• Contratti transitori (da 1 a 18 mesi), scelti da chi ha esigenze temporanee, professionisti in trasferta, studenti e lavoratori mobii
• Affitti brevi, in crescita soprattutto nei centri storici e nelle zone a vocazione turistica
• Locazioni per studenti, spesso concentrate attorno agli atenei e caratterizzate da canoni tendenzialmente più flessibili

Secondo l'Osservatorio Nomisma, il numero di contratti stipulati ha subito un incremento dell'1% nel primo trimestre del 2025, confermando la fase espansiva del comparto. Da citare la crescente attenzione alla certezza del pagamento: il ricorso a garanzie (deposito cauzionale, fideiussioni bancarie, assicurazioni) è elevato, e la diffusione di servizi di certificazione dell'affidabilità degli inquilini sta favorendo la riattivazione di una parte dello stock oggi inaccessibile.

Le nuove tendenze riflettono la richiesta di soluzioni abitative adattabili al percorso di vita degli individui. La legge n. 431/1998 disciplina sia i contratti a canone libero (4+4 anni), sia quelli a canone concordato (3+2), oltre ai contratti transitori e alle formule dedicate agli studenti, definendo gli obblighi e le garanzie per entrambe le parti.

Gli ostacoli del mercato della locazione: offerta, morosità e gestione degli inquilini

Tra gli ostacoli centrali che frenano lo sviluppo del mercato delle locazioni rientrano la scarsità di immobili disponibili, la paura della morosità e le difficoltà nella gestione di eventuali controversie. Un dato rilevato dall'Osservatorio è che oltre il 30% dei proprietari non intende affittare la propria abitazione a causa del rischio di mancati pagamenti o di danni all'immobile.

La morosità degli inquilini rimane un timore diffuso: circa il 20% degli affittuari ha vissuto episodi di ritardo o insolvenza, spesso legati a difficoltà lavorative o reddituali. Dal punto di vista dei locatori, il 24% ha ricevuto pagamenti in ritardo, mentre il 10% non è rientrato nei canoni dovuti. La normativa sui contratti di locazione offre garanzie come il deposito cauzionale e la fideiussione, ma il processo di sfratto è considerato lungo e complicato, scoraggiando la messa a reddito degli alloggi.

L'indisponibilità di abitazioni idonee spesso è legata anche all'esigenza di interventi di riqualificazione, soprattutto tra lo stock sfitto di case popolari ed edilizia sociale. Il rilancio di questa quota del patrimonio immobiliare dipende anche dall'adozione di incentivi strutturali, sgravi fiscali e prestiti agevolati, strumenti in grado di agevolare sia le ristrutturazioni sia la messa in sicurezza.

Accanto a questi aspetti si registra un persistente squilibrio informativo tra locatari e locatori che ostacola l'incontro tra domanda e offerta. Strumenti innovativi come certificati di affidabilità degli inquilini e una migliore tutela legale potrebbero incentivare i proprietari a rimettere sul mercato un maggior numero di abitazioni.

Tipologie di abitazione in affitto, zone, standard qualitativi e tempi di locazione

Il panorama nazionale delle abitazioni locate si caratterizza per una marcata diversità tra città, periferia e piccoli centri. Nei mercati urbani l'offerta si concentra su appartamenti mono e bilocali, particolarmente richiesti da single, giovani coppie e studenti. Sta emergendo una domanda crescente per soluzioni in classe energetica elevata (A o B), con una componente sempre più rilevante di fabbricati riqualificati rispetto alle nuove costruzioni.

Inoltre, emerge una preferenza per aree ben servite da trasporti e servizi essenziali, mentre nei quartieri periferici la domanda tende a concentrarsi su soluzioni più ampie a canoni inferiori.

I tempi di locazione si sono attestati su livelli storicamente ridotti: secondo Nomisma, nel 2025 occorrono mediamente 1,9-2 mesi per trovare un inquilino, con una sostanziale riduzione della distanza fra domanda e offerta nei principali centri.

Gli standard qualitativi sono diventati discriminanti chiave nella determinazione dei canoni: le case in ottimo stato possono spuntare valori superiori anche del 10-15% rispetto alla media locale; le abitazioni efficientate sul piano energetico sono richieste sia per il risparmio sui consumi sia per la maggiore attrattività nel mercato locativo. Nei segmenti popolari e sociali, tuttavia, la qualità dell'offerta continua a rappresentare una criticità, in parte compensata da costi inferiori.