Come vanno gli affitti brevi in Italia? Dati e statistiche 2025 sul settore, guadagni, tendenze e previsioni

L’andamento affitti brevi nel contesto italiano per il 2025 è il risultato di una convergenza di fattori normativi, economici e turistici. Dopo una fase di costante crescita trainata da una domanda domestica e internazionale in espansione, il settore delle locazioni a breve termine assiste ad una temporanea battuta d’arresto. Questa dinamica coinvolge sia le principali aree metropolitane sia le località ad alta vocazione turistica.

Secondo le recenti analisi degli operatori di categoria, le nuove disposizioni di legge, la pressione fiscale, il rallentamento dei flussi turistici e l’aumento dei canoni sono tra gli elementi che maggiormente plasmano i trend del mercato. Le statistiche indicano un calo degli annunci disponibili, un assestamento dei canoni e una crescente selezione tra chi resta attivo nel comparto e chi opta per alternative come l’affitto tradizionale o transitorio. L’osservazione privilegiata dei dati permette di comprendere come l’evoluzione degli affitti a breve durata dipenda fortemente dall’equilibrio tra offerta, domanda e adempimenti burocratici.

Dinamiche e tendenze nei principali mercati urbani

Le città italiane a maggiore densità turistica e residenziale mostrano differenze significative nell’offerta di case per affitti brevi per brevi soggiorni. Un quadro complesso in cui la saturazione dell’offerta, la diminuzione degli arrivi turistici e le restrizioni regolamentari generano un’azione diretta sulla presenza di annunci e sulle strategie degli operatori.

Da un lato emerge una progressiva concentrazione del mercato, che penalizza il modello “fai da te” e agevola le agenzie specializzate capaci di garantire standard elevati di accoglienza. Dall’altro lato, l’aumento dei costi di gestione e la maggior professionalizzazione della domanda pongono nuove sfide a chi intende operare nel 2025.

Andando allora alla ricerca dell'andamento nelle grandi città, scopriamo che:

• Milano mantiene il vertice per offerta online, con circa 15.000 unità disponibili a inizio anno, ma registra un calo dell’8% rispetto all’anno scorso. Il mercato segnala saturazione, con il 36% delle prenotazioni richieste sotto data, indice di ampia disponibilità di opzioni.
• Roma beneficia dell’effetto Giubileo, con un incremento del 32% nell’offerta per il primo bimestre, ma la domanda si attesta su livelli inferiori alle aspettative. La capitale evidenzia un calo annuo tra l’8 e il 10% nelle richieste turistiche, a fronte di affitti giornalieri in costante aumento.
• Firenze affronta una diminuzione del tasso di occupazione, sceso dal 75% al 69% nell’arco di un anno, con un drammatico crollo vicino al 40% nel solo mese di gennaio. Gli annunci online passano da 10.000 a 9.200 tra luglio e oggi, segnando una flessione del 20% nei primi mesi del 2025.
• Venezia, storicamente attrattiva per internazionali e nazionali, vede il numero di annunci precipitare del 12% in pochi mesi, anche a causa della nuova normativa e di controlli stringenti. Il tasso di occupazione mostra un calo del 2% nell’ultima rilevazione annuale.

La tabella riepilogativa è la seguente:

Normative e impatti regolamentari: il ruolo del CIN e dei codici regionali

Le recenti modifiche legislative introdotte con il Codice Identificativo Nazionale (CIN) e i codici regionali (CIR) ridefiniscono l’accesso al mercato degli affitti a breve durata. Dal 2 gennaio 2025 ogni alloggio deve obbligatoriamente possedere un CIN, pena la rimozione dell’annuncio dai principali portali online. Questa previsione legislativa, collegata alle nuove direttive del decreto Anticipi e alle norme regionali, mira a contrastare evasione e abusi, ma produce impatti tangibili su domanda e offerta.

Qual sono allora gli obblighi di sicurezza e nuove regole per proprietari e gestori? Eccoli:

• Tutti gli immobili devono risultare dotati di sistemi di rilevazione del gas e monossido di carbonio, ed essere attrezzati con estintori a norma.
• è obbligatoria l’identificazione personale “de visu” degli ospiti in fase di check-in, salvo novità normative. Sono previste sanzioni penali per inadempimenti (articolo 109 del TULPS).
• Si registra un allineamento sempre più stringente tra gli adempimenti previsti per affitti turistici e quelli tradizionali, con costi aggiuntivi e maggior complessità burocratica.

Guadagni e rendimenti a confronto: affitti brevi, transitori e tradizionali

L’aumento degli obblighi e la saturazione del mercato hanno uniformato i rendimenti medi tra locazioni a breve, transitorie e ordinarie. Una panoramica elaborata su principali capoluoghi mette in luce la tendenza all’equiparazione dei margini, incentivando la valutazione di scelte diverse da parte dei proprietari.

Diventa interessante l'analisi della redditività e della tassazione per i diversi segmenti:

Se a Milano l’affitto ordinario 4+4 offre rendimenti lievemente superiori a quelli a breve durata, la differenza si azzera considerando le spese per l’adeguamento normativo richiesto dalle locazioni brevi. Nei mercati dove i livelli di rischio credito sono più marcati, si verifica un aumento delle richieste di contratti a canone concordato o di durata ridotta. Per molte proprietà, la scelta tra varie soluzioni si gioca su un equilibrio tra impatto fiscale, rischio e ritorno economico netto.

L’equilibrio tra domanda e offerta è fortemente influenzato dai movimenti turistici internazionali e dagli scenari macroeconomici. Il 2024 è stato caratterizzato da una flessione degli arrivi dalla Germania, uno dei mercati di riferimento per l’Italia, a causa di una congiuntura sfavorevole. Analogamente, le turbolenze geopolitiche e la riduzione della domanda dagli Stati Uniti hanno determinato per la stagione invernale 2024-2025 una lieve contrazione (-3%) nei contratti turistici brevi su base nazionale. In buona sostanza:

• Le città d’arte restano resilienti grazie alla domanda interna e a flussi turistici residuali, ma il calo di visitatori stranieri incide percentualmente più sulle località balneari, lago e montagna.
• La pressione degli affitti di breve periodo sulle aree urbane contribuisce a un innalzamento dei canoni sia nei segmenti tradizionali sia in quelli transitori, amplificando criticità per categorie fragili (studenti, lavoratori fuori sede, famiglie numerose).

Previsioni, rischi e prospettive per il settore degli affitti brevi nel 2025

Gli operatori del settore ipotizzano uno scenario improntato all’adattamento e alla razionalizzazione dell’offerta per i prossimi dodici mesi. Si prevede la prosecuzione della selezione naturale tra operatori a vantaggio dei professionisti strutturati e una stabilizzazione dei rendimenti medi. Il focus è sulle seguenti dinamiche:

• Aumento delle conversioni verso l’affitto transitorio e di lungo termine, soprattutto nelle città dove la pressione regolamentare e fiscale è più alta.
• Incremento della gestione via agenzia per garantire il rispetto delle normative e continuità di ricavi.
• Possibile persistenza di canoni elevati in virtù di una offerta ancora limitata rispetto alla domanda strutturale.
• Necessità di politiche pubbliche orientate ad incentivare la stabilità locativa e l’accessibilità abitativa.

Il comparto delle locazioni di breve termine è quindi atteso a una fase di maturazione e riassesto, in cui la discesa degli annunci e la riorganizzazione del mercato rappresentano una risposta naturale alle istanze di sicurezza, legalità e sostenibilità richieste dal quadro regolatorio nazionale ed europeo.

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