Affitti brevi e tassazione, si cerca la quadra tra emendamenti e proposte in Manovra Finanziaria 2026

Il tema degli affitti brevi e la relativa imposizione fiscale torna protagonista nel dibattito pubblico a seguito delle novità contenute nella Manovra Finanziaria 2026. L’intervento normativo, oggetto di numerose discussioni sia in ambito politico che tra gli operatori del settore, punta a trovare un equilibrio fra il contrasto alla speculazione immobiliare nelle grandi città e la tutela dei piccoli proprietari che effettuano locazioni turistiche. 

Cedolare secca sugli affitti brevi: cosa prevede la Manovra 2026

La Manovra 2026 introduce cambiamenti significativi sulla tassazione applicata agli affitti brevi, andando ad incidere sull’attuale regime della cedolare secca, con l’obiettivo di armonizzare la disciplina anche in risposta alle istanze espresse negli ultimi mesi dagli operatori e dal panorama politico.

La normativa vigente distingue già tra la locazione di un unico immobile, dove l’imposta sostitutiva resta ancorata al 21%, e il possesso di più unità immobiliari adibite ad affitti turistici, dove dal secondo immobile si applica un prelievo del 26%. Tuttavia, la nuova Manovra introduce l’ipotesi di mantenere il prelievo più contenuto fino a tre immobili, ampliando così la platea dei soggetti che possono beneficiare dell’aliquota agevolata.

Secondo le ultime anticipazioni, per chi concede in locazione fino a tre unità immobiliari nel corso dell’anno, la tassazione rimarrebbe fissata al 21%, mentre per chi supererà tale soglia scatterebbe una doppia opzione: applicazione di un’aliquota ordinaria o assoggettamento a regimi di tassazione da attività d’impresa.

Questa modifica, se confermata dalle successive approvazioni parlamentari, rappresenta un compromesso tra le prime versioni del testo, che prevedevano un incremento generalizzato al 26% anche per il primo e secondo immobile, e le richieste di gran parte della maggioranza, orientata a non penalizzare chi opera in modo occasionale o non imprenditoriale. Si potrebbe dunque prevedere:

• Mantenimento della cedolare secca al 21% fino a tre immobili (invece che solo sul primo come previsto in precedenza)
• Applicazione di aliquota superiore o tassazione da impresa per chi supera la soglia
• Potenziamento dei controlli per combattere l’elusione fiscale attraverso le piattaforme di intermediazione.

Le proposte di modifica ed emendamenti: dal 21% al 26% e la soglia tra attività privata e imprenditoriale

Parallelamente al testo base, numerosi emendamenti stanno animando il dibattito alla Commissione Bilancio. Il principale centro di attenzione riguarda la definizione della soglia tra attività occasionale e quella con caratteristiche imprenditoriali. Fino ad oggi, la disciplina prevedeva la classificazione come impresa per chi possedeva e gestiva cinque o più immobili adibiti ad affitti turistici; la nuova proposta valuta di abbassare tale soglia a quattro o, secondo altre ipotesi, addirittura a tre, riducendo lo spazio d’azione per chi intende operare senza partita IVA.

Sul fronte della tassazione, le ipotesi oscillano tra:

• Mantenimento dell’aliquota agevolata al 21% fino al terzo immobile concesso in affitto breve
• Incremento dell’aliquota al 26% dal quarto immobile in poi
• Qualificazione come attività imprenditoriale da tre o quattro immobili locati brevemente nel corso dell’anno.

L’obiettivo degli emendamenti è duplice: evitare un aumento diffuso della tassazione che rischi di penalizzare il mercato delle locazioni turistiche, ma al contempo assicurare che i grandi operatori rientrino in un quadro regolamentare più stringente, con obbligo di partita IVA e rispetto di tutti gli adempimenti fiscali e previdenziali. La riduzione della soglia tra attività privata e imprenditoriale avrebbe quindi un duplice effetto: da un lato, allargare la platea di soggetti a tassazione ordinaria o forfettaria; dall’altro, garantire maggiori risorse per lo Stato senza gravare in modo eccessivo sui piccoli proprietari. 

Le posizioni dei partiti politici e delle associazioni di categoria: il confronto parlamentare

Nella fase di discussione parlamentare, il confronto sulle modifiche alla fiscalità degli affitti brevi si è infiammato coinvolgendo sia le forze di maggioranza che quelle di opposizione, oltre alle principali associazioni del settore immobiliare. Tra le posizioni più nette, Forza Italia e Lega si sono schierate contro l’innalzamento della tassazione, definendo tale misura inopportuna e penalizzante per i piccoli proprietari. In particolare:

• Forza Italia insiste per il mantenimento della tassazione agevolata, sostenendo che il passaggio al 26% disincentiverebbe i privati, mentre Antonio Tajani ha confermato pubblicamente la volontà di presentare emendamenti in Senato per fermare l’aumento dell’aliquota.
• La Lega, rappresentata anche da Claudio Borghi, ha ribadito la richiesta di cancellare o modificare sostanzialmente la nuova tassa, affermando che buona parte della maggioranza è contraria alla proposta avanzata da Fratelli d’Italia.
• Confedilizia, la principale associazione di categoria dei proprietari immobiliari, ha richiesto con decisione l’eliminazione della stretta fiscale, motivando la posizione con i rischi di fuoriuscita degli immobili dal mercato della locazione turistica regolare verso forme meno trasparenti.

D’altra parte, il ministro dell’economia Giorgetti e parte del Governo difendono l’impianto della riforma sostenendo che una restrizione sugli affitti brevi è necessaria per rafforzare la disponibilità di alloggi a lungo termine, in particolare nelle grandi città con forte pressione abitativa.

Prossime tappe dell’iter legislativo e scenari futuri per gli affitti brevi

La Manovra 2026 è attualmente all’esame della Commissione Bilancio del Senato, che dovrà valutare gli emendamenti e dare avvio alle audizioni dei soggetti interessati. Una volta concluso l’esame in Commissione, il testo passerà in Aula per la prima lettura, con l’obiettivo di approvazione entro la metà di dicembre e successivo trasferimento alla Camera dei Deputati.

• Conclusione dell’esame in Commissione Bilancio (Senato)
• Prima lettura in Aula al Senato
• Passaggio alla Camera dei Deputati per la discussione finale
• Approvazione definitiva entro la fine dell’anno per evitare l’esercizio provvisorio.

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