Bonus edilizi e case con abusi condonati, si possono usare agevolazioni per lavori e ristrutturazioni con nuova normativa 2026

La nuova disciplina degli incentivi per interventi edilizi sta ridefinendo il panorama delle agevolazioni fiscali collegate alle proprietà residenziali italiane. Un aspetto centrale della recente normativa riguarda le case interessate da abusi urbanistici sanati con i condoni del passato e la possibilità di accedere ai vantaggi previsti per lavori di recupero o ristrutturazione. Nel 2026, la Legge di Bilancio conferma l’estensione di determinati bonus anche agli edifici regolarizzati in sanatoria, con regole rinnovate che puntano a favorire la qualità urbana attraverso interventi più accessibili e procedure semplificate.

Cosa significa avere una casa con abusi edilizi e condono: quadro normativo e differenze

Secondo il Testo Unico Edilizia (D.P.R. 380/2001), un abuso edilizio consiste in opere realizzate senza le dovute autorizzazioni o in difformità dai titoli concessi. Le tipiche irregolarità includono la realizzazione di verande, ampliamenti o modifiche interne senza permessi. La regolarizzazione urbanistica può avvenire tramite "sanatoria ordinaria" (accertamento di conformità, art. 36 del TUE) oppure tramite "condono edilizio", ferma restando la differenza sostanziale: il condono, disciplinato da specifiche leggi (1985, 1994, 2003), ammette la legittimazione di opere anche se non conformi alla disciplina urbanistica vigente al momento della realizzazione.

Tabella di sintesi delle differenze principali:

Tuttavia, la presenza di abusi non sanati impedisce l’accesso alle agevolazioni fiscali, l’erogazione di mutui e persino la regolarità nelle compravendite. Solo la completa regolarizzazione mediante il rilascio di un titolo edilizio in sanatoria permette di sbloccare questi diritti. Negli ultimi anni, la giurisprudenza ha ribadito la distinzione tra immobili sanati tramite condono e quelli oggetto di sanatoria ordinaria ai fini degli incentivi.

Nuove possibilità di accesso ai bonus edilizi per immobili condonati: la situazione dopo la legge di bilancio 2026

In passato gli incentivi per la rigenerazione urbana e le premialità volumetriche erano preclusi agli immobili oggetto di condono edilizio, in forza di pronunce della Corte Costituzionale e del Consiglio di Stato che negavano la piena equiparazione con le case regolarizzate per doppia conformità. La Legge di Bilancio 2026 opera una svolta, permettendo che gli incentivi regionali, quali volumetrie aggiuntive per la ristrutturazione e la rigenerazione delle aree urbane, possano essere estesi anche agli edifici condonati ai sensi delle tre principali leggi del passato (Legge 47/1985, Legge 724/1994, Legge 326/2003).

Le nuove disposizioni modificate all’articolo 5 del D.L. 70/2011 chiariscono che, fuori dai casi di centri storici e aree ad inedificabilità assoluta, gli interventi "non possono riferirsi ad edifici abusivi", salvo quelli "per i quali sia stato rilasciato o conseguito il titolo abilitativo edilizio in sanatoria". Questo introduce la possibilità di presentare progetti di riqualificazione integrale anche per fabbricati che finora rischiavano di restare esclusi dai processi di trasformazione territoriale e dagli incentivi per l’efficienza energetica.

Restano ferme alcune perplessità interpretative: se da un lato la norma mira a favorire la qualità urbana piuttosto che mantenere immobili cristallizzati nella loro condizione irregolare, dall’altro si riconosce che il condono non equivale sempre in modo assoluto alla legittimazione urbanistica piena, specie per interventi minori. Tuttavia, la direzione è quella di un’estensione pragmatica dei vantaggi anche agli edifici condonati, ritenendo prioritario l’interesse pubblico alla trasformazione e riqualificazione riguardo agli aspetti di obsolescenza o degrado.

Limiti e condizioni per usufruire dei bonus: requisiti, tipo di lavori e casi esclusi

La nuova disciplina dei bonus conferma aliquote differenziate tra il 36% e il 50% a seconda della tipologia di intervento e della destinazione dell’immobile. Per beneficiare delle detrazioni più elevate, è indispensabile che:

• l’immobile sia l’abitazione principale con residenza effettiva per il beneficiario
• siano rispettati tutti i requisiti di regolarità urbanistica, compresa la presenza di un condono valido o di una sanatoria conforme
• si tratti di interventi di efficientamento energetico (ecobonus per sostituzione infissi, pompe di calore) oppure lavori edilizi di ristrutturazione (muratura, impianti e simili)

Casi di esclusione:

• immobili con abusi non sanati
• opere realizzate su aree a vincolo assoluto
• interventi che non comportino riqualificazione urbana nei termini previsti dalla normativa

Anche il bonus mobili per arredi e grandi elettrodomestici viene prorogato senza differenze tra prime e seconde case (aliquota 50% fino a 5.000 euro di spesa). Resta invece escluso, dal 2026, il bonus al 75% per l’abbattimento delle barriere architettoniche, che si riduce al 50%. L’accesso ai diversi incentivi richiede l’adempimento di procedure differenti, quale l’invio della comunicazione all’ENEA per l’ecobonus o la presentazione di bonifico parlante nel caso del bonus ristrutturazioni.

Le novità sulle procedure di sanatoria e la legge Salva Casa: effetti pratici per proprietari e professionisti

Il quadro normativo sulle sanatorie si arricchisce con le innovazioni introdotte dalla Legge 105/2024 (Salva Casa) e i successivi chiarimenti regionali pubblicati nel 2025. L’obiettivo perseguito è favorire la regolarizzazione degli immobili attraverso:

• semplificazione delle procedure di accertamento, con il principio del silenzio-assenso in 45 giorni per piccole difformità
• nuove tolleranze costruttive, consentendo discrepanze minime tra progetto e stato dei luoghi senza necessità di sanatoria
• l’obbligo di asseverazione dettagliata, affidando ai tecnici la responsabilità della dichiarazione di conformità
• digitalizzazione delle pratiche edilizie e uniformità della modulistica tra Regioni

I cambiamenti della "Salva Casa" agevolano le tempistiche della sanatoria e la conclusione delle pratiche (utili soprattutto per sbloccare compravendite e mutui), permettendo anche la regolarizzazione di rilievi minori (come spostamenti di tramezzi o variazioni di aperture). La giurisprudenza conferma l’applicazione retroattiva della norma su procedimenti ancora pendenti e rafforza il ruolo dei professionisti nella garanzia dei requisiti urbanistici e paesaggistici degli immobili coinvolti.

L’estensione degli incentivi fiscali e urbanistici agli edifici condonati rappresenta un passaggio rilevante nell’ottica del recupero e dell’adeguamento del patrimonio edilizio nazionale. Tuttavia, permangono alcuni punti di attenzione: la persistente disparità interpretativa a livello regionale, la distinzione tra interventi di rigenerazione urbanistica rispetto a lavori minori e l’assenza di una piena equiparazione giuridica tra condono e sanatoria ordinaria sono fattori da monitorare. Le prossime sentenze e i nuovi interventi normativi potranno definire meglio il quadro applicativo.