Bonus prima casa anche per il riacquisto: quando si mantengono le agevolazioni fiscali dopo la vendita

di Marcello Tansini pubblicato il 09/08/2025 alle 15:01

La legge di Bilancio 2025 introduce novità sulle agevolazioni fiscali per il riacquisto della prima casa: nuovi termini, condizioni di mantenimento, rischi di decadenza e applicazione retroattiva per chi rivende entro due anni.

L'acquisto di un'abitazione principale continua a essere uno degli interventi più rilevanti nella pianificazione finanziaria delle famiglie italiane. Il legislatore, nel corso degli anni, ha plasmato una disciplina che favorisce tali acquisizioni attraverso una serie di agevolazioni fiscali note come "prima casa". Tali benefici si riflettono in una riduzione significativa delle imposte dovute e, in alcuni casi, nell'attribuzione di crediti d'imposta specifici in caso di riacquisto.

Recenti interventi normativi hanno ampliato la portata di queste opportunità, introducendo maggiore flessibilità nelle tempistiche concesse per il mantenimento dei vantaggi fiscali. Comprendere appieno le ultime novità diviene essenziale per chi intenda procedere con operazioni di compravendita immobiliare, soprattutto nel caso in cui il nuovo acquisto avvenga prima della vendita dell'abitazione già posseduta.

L'estensione del termine: la novità della Legge di Bilancio 2025

Una svolta sostanziale nel diritto tributario immobiliare è stata introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 che ha modificato la disciplina legata al requisito temporale per la rivendita della precedente abitazione acquistata con il beneficio "prima casa". In precedenza, il contribuente che desiderava usufruire nuovamente delle agevolazioni su un nuovo immobile aveva un solo anno di tempo per alienare la vecchia abitazione già agevolata. Dal 1° gennaio 2025, questo termine viene esteso a due anni, offrendo così uno spazio operativo più ampio e adattabile alle reali tempistiche di mercato e alle esigenze personali di chi compra.

La nuova normativa, sancita all'art. 1, comma 116 della sopra citata legge, modifica la Nota II-bis, comma 4-bis, legata alla Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986. L'aliquota agevolata del 2% può ora essere mantenuta, anche quando l'acquirente non abbia ancora soddisfatto il requisito di non essere già proprietario di un'abitazione “agevolata”, purché si impegni ad alienare entro due anni l'immobile preposseduto.

La ratio della riforma risponde a una logica di supporto all'attività di sostituzione dell'abitazione principale e di incentivo al dinamismo del mercato immobiliare. L'estensione riguarda tutti gli atti di acquisto stipulati dal 1° gennaio 2025 in avanti ma, come chiarito dall'Agenzia delle Entrate coinvolge anche chi, alla data del 31 dicembre 2024, si trovi ancora entro il vecchio limite di un anno dalla nuova acquisizione. L'agevolazione si applica per acquisti onerosi, per donazione e anche per successione.

Grazie a questa estensione, i contribuenti possono coordinare più agevolmente la vendita della precedente "prima casa", evitando la decadenza dai benefici fiscali ordinariamente concessi.

Requisiti e condizioni per mantenere le agevolazioni fiscali sulla prima casa

L'accesso al regime fiscale agevolato per l'acquisto dell'abitazione principale è regolarmente subordinato al rispetto di criteri stringenti, stabiliti dal legislatore. Per mantenere il beneficio "prima casa", occorre, innanzitutto, individuare i requisiti oggettivi e soggettivi previsti dalla normativa vigente:

L'immobile non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, relative a immobili di lusso, ville, castelli e palazzi di pregio.
Il beneficiario deve trasferire la propria residenza nel Comune dove l'immobile si trova, entro un termine di 18 mesi dalla stipula dell'atto notarile. In alternativa, l'attività lavorativa o di studio deve essere ubicata nello stesso Comune.
Non si può essere proprietari di altro immobile residenziale ubicato nello stesso Comune, purché questo non sia stato acquistato con le stesse agevolazioni.
Non si deve risultare titolari (anche in quota o in comunione con il coniuge) del diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altri immobili, a livello nazionale, già acquistati usufruendo delle agevolazioni “prima casa”.

Riguardo all'acquisizione di una nuova prima casa avendo già un'abitazione precedentemente agevolata, la legge disciplina una deroga. Il contribuente può impegnarsi, nell'atto di acquisto, a vendere o donare entro due anni la precedente abitazione agevolata. Se tale termine viene rispettato, si conservano i vantaggi fiscali (tra cui l'aliquota di registro del 2% e imposte ipotecarie e catastali ridotte). In assenza di alienazione entro il biennio, invece, si determinano effetti fiscali negativi, trattati successivamente.

Per la massima affidabilità e trasparenza è fondamentale che tutte queste condizioni siano rispettate puntualmente, poiché l'omessa indicazione o la falsa dichiarazione in atto notarile può comportare la perdita del beneficio e l'applicazione di sanzioni rilevanti.

Il credito d'imposta nel riacquisto: funzionamento, beneficiari e limiti

Nell'ipotesi in cui si proceda alla vendita di un immobile agevolato prima casa e, entro 12 mesi o (alla luce delle recenti prassi) anche in anticipo, al successivo acquisto di un nuovo immobile avente i medesimi requisiti, al contribuente spetta il cosiddetto credito d'imposta per il riacquisto. Questo credito, disciplinato dall'art. 7 della Legge 448/1998, consente di recuperare fino all'ammontare dell'imposta di registro o dell'IVA pagata in relazione al primo acquisto.

Il credito può essere goduto in diverse modalità: in diminuzione dell'imposta di registro sul nuovo atto, in compensazione sulle altre imposte indirette (ipotecaria e catastale, successioni/donazioni), in compensazione tramite modello F24 o in diminuzione dell'Irpef dichiarata.

Per ottenerlo, occorre manifestare espressamente la volontà nell'atto di acquisto, specificando tutti i riferimenti agli atti pregressi e la tipologia e ammontare delle imposte corrisposte.

La fruizione è subordinata alla condizione che la precedente abitazione sia stata ceduta entro il termine normativo dei due anni; la perdita di tale requisito comporta la decadenza dal beneficio e la rivalsa dell'importo goduto.

Il credito d'imposta non spetta nei casi in cui:

il primo immobile non era stato acquistato con agevolazione "prima casa";
il nuovo immobile non soddisfa i requisiti normativi per l'agevolazione;
il contribuente abbia già goduto dello stesso beneficio sul precedente atto e sia decaduto dallo stesso.

L'Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 12/E 2016, ha chiarito che è possibile beneficiare del credito d'imposta anche quando il nuovo acquisto precede la cessione della vecchia abitazione. In tal caso, tuttavia, la concessione è provvisoria e subordinata all'alienazione dell'immobile entro i due anni successivi.

Cosa succede in caso di mancata vendita entro due anni: decadenza e conseguenze fiscali

Se la vendita della precedente abitazione agevolata non avviene entro il termine dei due anni dalla data del nuovo acquisto, il contribuente decade dal beneficio "prima casa" relativamente al nuovo immobile. Questo comporta diversi effetti fiscali negativi:

Vengono recuperate le imposte ordinarie non versate sull'acquisto dell'immobile: imposta di registro al 9% (anziché 2%), IVA ordinaria, oltre alle imposte catastali e ipotecarie.
Si applica una sanzione amministrativa del 30% sull'imposta dovuta (art. 1, comma 4 Nota II-bis, Tariffa, parte prima, D.P.R. 131/1986). La sanzione è dovuta anche se il recupero delle agevolazioni avviene d'ufficio a seguito di controlli fiscali.

Nel caso in cui il beneficio sia stato goduto anche sotto forma di credito d'imposta, viene meno il diritto al credito e il contribuente è chiamato a restituire quanto eventualmente già utilizzato, maggiorato degli interessi.

L'Agenzia delle Entrate ha chiarito che, in queste situazioni, è possibile presentare istanza spontanea di ravvedimento per versare le differenze d'imposta dovute e i relativi interessi, evitando l'applicazione delle sanzioni, se il contribuente aveva manifestato tempestivamente l'intenzione di rinunciare alle agevolazioni.

Si sottolinea che la decadenza dalle agevolazioni "prima casa" riguarda esclusivamente l'acquisto agevolato oggetto di irregolarità e non incide sulle posizioni relative agli altri fabbricati eventualmente posseduti o acquistati in futuro, fatto salvo il rispetto delle condizioni generali per futuri benefici.

Applicazione retroattiva delle nuove regole: chi ne beneficia

Uno degli elementi di maggiore interesse della nuova disciplina riguarda l'applicazione retroattiva della proroga biennale. Questa scelta normativa mira ad ampliare la platea dei contribuenti che possono accedere al regime potenziato, fornendo tutela anche a chi abbia acquistato il nuovo immobile entro il 2024 e non abbia ancora completato il processo di cessione entro i 12 mesi precedentemente previsti.

Questa impostazione viene recepita e dettagliatamente confermata anche dallo stesso interpello dell'Agenzia delle Entrate e dalle circolari di prassi pubblicate sul sito dell'Agenzia delle Entrate. L'estensione temporale assicura così maggiore serenità nel programmare la vendita della casa preposseduta e nell'effettuare gli investimenti successivi, evitando spiacevoli decadenze e contenziosi. Si determina, in definitiva, un miglioramento sensibile delle condizioni per l'accesso alle agevolazioni e per la gestione delle obbligazioni fiscali connesse al “bonus prima casa anche per il riacquisto”.