Case vuote ma non utilizzabili e il piano casa sempre più urgente

Migliaia di famiglie restano senza accesso a un alloggio dignitoso, mentre sul territorio nazionale oltre 60 mila abitazioni pubbliche attendono da anni di tornare disponibili. Il paradosso dell’enorme stock di case vuote non utilizzabili si incrocia con la difficoltà crescente di fronteggiare il disagio abitativo. L’attesa attorno al nuovo Piano Casa 2026 va oltre la semplice speranza: l’emergenza abitativa coinvolge oggi più di 300 mila nuclei in graduatoria su tutto il Paese, e la pressione su questo sistema rischia di esplodere con il peggioramento delle condizioni economiche e il restringimento delle possibilità di accesso al credito.

Le ragioni di questa tensione sono molteplici: degrado degli immobili, insufficienza delle risorse per manutenzioni, numerose richieste inevase e squilibri territoriali. Queste criticità trovano oggi una risposta nella cornice del Piano Casa, che punta a mettere a disposizione 100 mila nuovi appartamenti a prezzi accessibili e a recuperare il patrimonio pubblico inutilizzato. La posta in gioco è elevata: non solo si tratta di soddisfare il diritto alla casa, riconosciuto dalla Costituzione e dalle principali normative europee, ma anche di restituire vitalità e sicurezza sociale ai territori più fragili, spesso vittime sia della scarsità di offerta che della scarsa qualità degli alloggi sopravvissuti al tempo e alla mancanza di investimenti.

Nel dettaglio la sfida non è solo quantitativa: non basta aumentare il numero dei tetti disponibili, occorre rimettere in circolo quelle case oggi fuori uso per carenze manutentive, abusi o condizioni fatiscenti. L’esperienza di enti, amministrazioni e cittadini conferma che il tema della residenzialità pubblica va affrontato a tutto tondo: dal miglioramento energetico ai nuovi modelli di gestione, dalla fiscalità agevolata al coinvolgimento dei privati per allargare l’offerta e rendere le città più attrattive. Alle soglie del provvedimento normativo, è in atto una trasformazione profonda di politiche e investimenti destinata non solo a risolvere una crisi storica, ma anche a ridisegnare il futuro dell’abitare in Italia.

Patrimonio pubblico inutilizzato: cause, numeri e squilibri territoriali

Il sistema di edilizia residenziale pubblica in Italia conta più di 800 mila unità abitative, ma una quota significativa resta inaccessibile a famiglie e cittadini. Nel 2026 oltre 61.000 case popolari risultano ancora vuote inutilizzate, mentre quasi 23 mila sono occupate abusivamente, per un totale di circa 84 mila alloggi fuori uso. Questo fenomeno ha radici profonde e si riflette in una serie di problemi intrecciati tra loro:

• Degrado edilizio: sono le condizioni materiali degli immobili, alcuni decisamente obsoleti e vittime di decenni senza interventi manutentivi, a rendere impossibile l’assegnazione immediata. Secondo l’Osservatorio nazionale Erp 2024-2025 Nomisma–Federcasa, oltre il 7,5% degli alloggi popolari non è utilizzabile per carenze infrastrutturali o perché fuori norma sotto il profilo della sicurezza e della vivibilità.
• Squilibri nell’allocazione delle risorse: molte Regioni, in particolare Lombardia, Veneto, Emilia Romagna e Liguria, concentrano la maggior parte delle abitazioni sfitte. La sola Lombardia pesa per oltre 17.350 alloggi vuoti, il 28,3% del totale nazionale. Veneto, Emilia-Romagna, Liguria, Toscana e Piemonte seguono con numeri elevati, testimonianza di uno squilibrio evidente tra Nord e Sud, ma con punte critiche anche in Sicilia e Calabria.
• Domanda insoddisfatta: a fronte di una rete potenziale di alloggi che potrebbe offrire conforto a centinaia di migliaia di cittadini, le liste d’attesa superano le 300 mila famiglie. In molte grandi città questa pressione si traduce in veri e propri record negativi: a Napoli si sono contate 45 mila domande inevase, a Roma permane un tasso di morosità sugli immobili pubblici superiore al 50%.
• Abusivismo e morosità: l’occupazione illegittima degli alloggi mette fuori gioco il 2,8% del patrimonio nazionale, con sgomberi complicati e costosi. A ciò si aggiunge un dato allarmante sulla morosità nello stock residenziale pubblico: 3,2 miliardi di euro di crediti inesigibili secondo gli ultimi dati, ovvero circa 4.200 euro per ogni alloggio gestito.

La questione quantitativa non può essere dissociata da quella qualitativa: oltre il 70% del patrimonio immobiliare pubblico è stato costruito prima del 1980 e necessita di massicci interventi di riqualificazione energetica e adeguamento. I dati dell’Enea e dei laboratori specializzati ci dicono che il valore di mercato degli edifici migliora sino al 45% dopo una riqualificazione energetica, con impatti positivi anche sui canoni di affitto e sui costi di esercizio (bollette più basse, maggiore comfort abitativo).

Gli squilibri territoriali non vanno interpretati solo come risultato di politiche locali frammentarie; hanno anche una radice nella diversa evoluzione del tessuto economico e sociale. Al Nord la domanda si concentra in gran parte nelle aree urbane ad alta densità e sviluppo industriale, mentre al Sud e nelle Isole il disagio abitativo si salda con fenomeni di disoccupazione diffusa, bassi redditi e limitato accesso al mercato immobiliare privato.

Non sono meno rilevanti i dati sulle città medio-piccole: nella provincia di Belluno, oltre 85 mila abitazioni restano sfitte, causate da difficoltà nel trovare nuovi conduttori (in particolare lavoratori da fuori provincia) e da scelte dei proprietari che privilegiano il mercato turistico – o semplicemente si trovano di fronte a costi di adeguamento proibitivi.

Sommando questi elementi, emerge un quadro in cui il patrimonio pubblico inerte rappresenta non solo un problema abitativo ma anche economico, sociale e persino ambientale (per via dei mancati efficientamenti energetici), mentre la distanza tra domanda e offerta rischia di crescere ulteriormente senza un cambio di passo deciso e investimenti strutturali.

Il Piano Casa 2026: strategie, risorse e opportunità di rilancio dell’edilizia residenziale pubblica

Il Governo, attraverso il Piano Casa 2026, si propone di affrontare in modo sistematico questa emergenza con una strategia articolata basata su finanziamenti consistenti, recupero di immobili oggi inagibili e sostegno concreto sia alle famiglie più fragili che a chi, pur non rientrando nei limiti Erp, fatica a trovare soluzioni sostenibili sul mercato libero.

Il piano prevede innanzitutto:

• Recupero e ristrutturazione di oltre 50-60 mila alloggi pubblici oggi inutilizzati attraverso investimenti diretti in manutenzione straordinaria e messa a norma, sostegno a progetti pilota regionali e incentivi per il coinvolgimento privato nelle fasi di riqualificazione.
• Realizzazione di 100.000 nuovi appartamenti a prezzi calmierati lungo un arco temporale di dieci anni, in aggiunta agli alloggi popolari già programmati, con particolare attenzione alle giovani coppie, ai meno abbienti e ai lavoratori che si trovano nella cosiddetta "fascia grigia" (esclusi dall’accesso a Edilizia Residenziale Pubblica ma troppo deboli per il mercato libero).
• Accordi tra Stato e Regioni per il migliore utilizzo di risorse provenienti sia da fondi nazionali che da fondi europei (Pnrr, Fondi di Coesione e Fondo Sviluppo Coesione), con la possibilità per i territori di modulare gli interventi sulle esigenze locali, tra nuovo patrimonio, recupero e ristrutturazione, edilizia convenzionata.
• Introduzione di misure innovative come il "rent to buy", che consente l’ingresso in casa mediante un canone agevolato, facilitando il percorso verso la proprietà e riducendo il rischio di nuovi sfratti o morosità.

Sul piano finanziario si parla di oltre 7,5 miliardi di euro mobilitati attraverso diversi provvedimenti, con risorse specifiche per la manutenzione (950 milioni di euro a fondo perduto), la riqualificazione energetica e l’aumento del numero degli alloggi disponibili.

I principali pilastri d’azione includono:

• Stanziamento di risorse strutturali e continuative per garantire una manutenzione costante degli immobili, evitando la ripetizione degli errori passati di interventi a pioggia rapidamente esauriti.
• Semplificazione normativa e fiscale: sgravi fiscali, incentivi come l’Ecobonus e Bonus Casa capaci di coprire fino al 50% dei costi di riqualificazione (coibentazioni, infissi, fotovoltaico, climatizzazione ad alta efficienza).
• Valorizzazione degli immobili pubblici dismessi o sottoutilizzati per destinarli a nuove forme di abitare condiviso e sociale, rispondendo a bisogni emergenti come co-housing di studenti, anziani o giovani lavoratori.
• Maggiore trasparenza nei meccanismi di assegnazione e gestione del patrimonio Erp, introduzione di controlli rafforzati contro l’abusivismo e la morosità, coinvolgimento dei futuri inquilini nei processi di "autorecupero" (come sperimentato a Torino sulla gestione delle case Atc).

Il confronto europeo mette in luce la necessità di colmare il gap tra l’Italia e gli altri grandi Paesi Ue, dove l’incidenza del patrimonio abitativo pubblico arriva a pesare anche dieci volte di più: la recente approvazione del primo piano europeo per la crisi abitativa (marzo 2026) spinge anche il legislatore nazionale ad accelerare su investimenti pubblici, regole per limitare la speculazione (come sui canoni turistici brevi) e attenzione alle specificità degli under 35 e delle fasce più vulnerabili.

Il successo della strategia dipenderà dalla continuità degli investimenti, dalla capacità di rendere le misure strutturali e non straordinarie e dal coinvolgimento di tutti gli stakeholder (dai gestori pubblici e privati ai sindacati, alle rappresentanze degli inquilini e ai costruttori). Più in dettaglio, alcune opportunità chiave per il rilancio includono:

• Attivare contratti di "autorecupero" in cui i destinatari contribuiscono alla ristrutturazione a costi agevolati, potendo così entrare in tempi rapidi negli immobili (già oltre 250 casi a Torino);
• Programmare l’impiego dei fondi di coesione secondo criteri territorialmente differenziati;
• Estendere la platea dei beneficiari verso chi rischia di essere escluso tra la platea dei “quasi poveri”, il ceto medio impoverito che subisce l’effetto del caro affitti e della perdita di potere d’acquisto;
• Implementare sistemi di monitoraggio e trasparenza per garantire che le risorse raggiungano effettivamente la riqualificazione, evitando sprechi e rendendo misurabili i risultati nel tempo.

Tra gli errori da evitare vanno segnalati:

• Interventi meramente straordinari o spot che non assicurano una ricaduta costante e capillare;
• Gestione eccessivamente centralizzata senza il coinvolgimento degli enti locali e dei territori realmente interessati;
• Assenza di meccanismi di controllo e monitoraggio sull’effettiva riqualificazione e assegnazione degli alloggi recuperati;
• Dimenticare la dimensione energetica e ambientale della riqualificazione immobiliare, oggi centrale in ogni politica abitativa europea.

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