Che cos'è una visura catastale? Spiegazione e chiarimenti ufficiali Agenzia Entrate
Cos'è e a cosa serve una visura catastale di un immobile: i chiarimenti e le spiegazioni
Visura catastale, chiarimenti
La visura catastale è un documento fondamentale per chi vuole acquisire informazioni precise su un bene immobiliare, che sia un terreno o un fabbricato. Rilasciato dall'Agenzia delle Entrate, questo documento contiene informazioni riguardanti l'identificazione del bene, le informazioni reddituali e i dati anagrafici dei proprietari. Consente di conoscere lo stato giuridico e patrimoniale di un immobile e di verificare eventuali variazioni nel tempo.
A cosa serve la visura catastale
La visura catastale serve innanzitutto per verificare i dati identificativi dell’immobile, ovvero gli estremi catastali come comune, sezione, foglio, particella e subalterno. Questo è fondamentale durante le trattative di compravendita per evitare errori e fraintendimenti nella identificazione del bene. Inoltre, la visura catastale fornisce informazioni reddituali, come la rendita catastale e la categoria, per il calcolo delle imposte come l'IMU e la TASI.
Questi dati sono necessari anche per le valutazioni immobiliari e per la redazione di stime commerciali, contribuendo a definire il valore dell'immobile sul mercato. La visura catastale è utile anche per ottenere una panoramica storica dell’immobile. Attraverso la visura catastale storica, è possibile tracciare le variazioni di intestatari e le modifiche strutturali e reddituali nel corso del tempo. Questo aspetto è imprescindibile per chi necessita di ricostruire la storia giuridica e patrimoniale dell'immobile per attività di due diligence o per risolvere controversie legate alla proprietà.
Infine, la visura catastale è utilizzata per sanare irregolarità catastali. Se un immobile presenta discrepanze tra lo stato reale e quanto risultante dai registri catastali, la visura permette di individuare e correggere tali anomalie notificando l’Agenzia delle Entrate.
Tipi di visura: attuale, storica e per soggetto
Esistono vari tipi di visura catastale, ognuna con specifiche finalità e contenuti:
- Visura attuale: riporta i dati aggiornati relativi all'immobile. Include informazioni come i dati identificativi, i dati anagrafici degli intestatari, la superficie e la rendita catastale. Si tratta del documento più comune, utilizzato per verifiche immediate su un bene in particolare, necessarie ad esempio durante la compravendita di un immobile o per avere un quadro chiaro della situazione catastale in vigore.
- Visura storica: offre una panoramica completa delle variazioni che hanno interessato un immobile nel tempo. Questa documentazione è preziosa per ricostruire la storia giuridica e patrimoniale dell'immobile, mostrando tutte le modifiche di intestatari, i passaggi di proprietà, nonché le variazioni strutturali e reddituali avvenute nel corso degli anni. È particolarmente utile in caso di contenziosi, verifiche o attività di due diligence attraverso la catena delle registrazioni storiche.
- Visura per soggetto: differisce dalle precedenti in quanto non si concentra su un singolo immobile, ma piuttosto su tutti gli immobili intestati a un determinato soggetto, sia esso una persona fisica o giuridica. Fornisce quindi un quadro complessivo delle proprietà di cui una persona è titolare, elencando le informazioni rilevanti per ciascun bene. Questa modalità di visura è particolarmente utile per gli eredi o per chi deve gestire il patrimonio immobiliare di un soggetto specifico.
Informazioni contenute nella visura catastale
La visura catastale racchiude dati identificativi come foglio, particella e subalterno, e dati reddituali quali rendita catastale e categoria. Contiene anche informazioni anagrafiche degli intestatari dell'immobile, sia persone fisiche che giuridiche. La visura offre inoltre elementi grafici, tra cui mappe e planimetrie, e può includere le monografie dei Punti Fiduciali. Questi dati sono fondamentali per ottenere un quadro completo e dettagliato dell'immobile, utile per diverse operazioni immobiliari e fiscali.
Dati identificativi e reddituali
I dati identificativi contenuti nella visura catastale permettono di riconoscere con precisione un immobile. Questi includono il foglio catastale, la particella (o mappa) e il subalterno. Il foglio rappresenta una porzione dettagliata del territorio comunale, la particella individua una specifica proprietà all’interno del foglio e il subalterno identifica le singole unità immobiliari all’interno della particella.
I dati reddituali includono informazioni come la rendita catastale, che è un parametro fondamentale utilizzato nell’ambito fiscale per il calcolo di imposte e tributi. La rendita è determinata applicando un tariffario speciale che tiene conto della categoria e della classe dell'immobile.
La categoria catastale classifica gli immobili in base alla loro destinazione d’uso, come residenziale, industriale o commerciale, mentre la classe rappresenta il livello di redditività dell'immobile in relazione ad altri della stessa categoria e zona censuaria.
Questi elementi consentono di effettuare valutazioni precise per le compravendite immobiliari, le successioni ereditarie e altre operazioni fiscali.
Elementi grafici: mappa e planimetrie
Gli elementi grafici contenuti nella visura catastale forniscono una rappresentazione visiva dettagliata dell’immobile e del terreno. Tra questi, la mappa catastale è una rappresentazione bidimensionale che individua e delimita le particelle, evidenziandone i confini e l'ubicazione. Permette di vedere come i vari lotti sono divisi e collocati all'interno del territorio comunale. Questa mappa è importante per operazioni come frazionamenti, accorpamenti e stime immobiliari.
Le planimetrie catastali sono rappresentazioni grafiche in scala delle unità immobiliari situate su una particella. Mostrano la disposizione interna dei locali, i confini delle stanze, la loro destinazione d'uso e l’eventuale presenza di pertinenze come balconi, cantine o garage. Le planimetrie permettono di verificare la conformità urbanistica, e di individuare eventuali difformità rispetto allo stato reale dell’immobile.
Questi documenti sono necessari per ottenere autorizzazioni edilizie, eseguire ristrutturazioni o aggiornare la rendita catastale. Inoltre, le planimetrie possono essere indispensabili per la redazione di atti notarili di compravendita, fornendo una base solida per la descrizione dettagliata dell’immobile. Quando si richiede una visura catastale, è possibile consultare e ottenere copie di questi elementi grafici, utili non solo per i tecnici e professionisti del settore, ma anche per privati cittadini che necessitano di avere una visione chiara e precisa del proprio immobile.
Visure catastali gratuite e a pagamento
I titolari di diritti reali sull'immobile, come proprietari e comproprietari, possono richiedere visure catastali gratuitamente. Questo servizio è disponibile attraverso la piattaforma online dell’Agenzia delle Entrate, nella sezione "Consultazione personale". Accedendo con il proprio codice fiscale e altre credenziali di identificazione, è possibile ottenere gratuitamente la visura catastale dei propri immobili.
Per tutti coloro che non vantano diritti reali sull’immobile, è necessario pagare un tributo per ottenere la visura catastale. Questo può essere fatto presso gli Uffici Provinciali - Territorio dell’Agenzia delle Entrate. I costi dei tributi variano in funzione del tipo di visura e della modalità richiesta, ma generalmente comprendono una tariffa base più eventuali costi per servizi aggiuntivi come la spedizione postale.
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