Riforma catasto per il 2026 rilanciata dal DPFP: cosa dovrebbe cambiare e ed effetti per tasse e regole case, terreni, immobili

Il Documento programmatico di finanza pubblica (DPFP), che anticipa le linee guida della Manovra 2026, introduce novità significative sulle politiche che regolano il patrimonio immobiliare e le superfici censite.

Non si tratta solo di adeguare gli strumenti fiscali: il provvedimento mira ad una regolarizzazione sistematica della base dati e alla trasparenza dei valori catastali. L’accelerazione dipende sia dagli obblighi imposti dal Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR) sia dai processi avviati in risposta alle direttive dell’Unione Europea, con l’obiettivo di ridurre il divario tra valori catastali e quelli di mercato. 

Le Raccomandazioni UE e l’urgenza di revisione dei valori catastali

Le pressioni europee sugli Stati membri per l’efficientamento dei sistemi fiscali hanno da tempo identificato l’aggiornamento dei valori catastali come uno dei nodi principali per garantire equità ed efficienza. Nel caso italiano, la Commissione UE, nelle Raccomandazioni riferite alle politiche di bilancio 2025-2026, ribadisce la necessità di una profonda revisione delle rendite catastali, rimaste ancorate a criteri e parametri obsoleti, spesso fermi a quasi un secolo fa. Le richieste dell’Europa sono chiare:

• Allineare la base imponibile delle imposte sul patrimonio agli effettivi valori di mercato.
• Contrastare l’evasione legata all’omessa dichiarazione dei beni e alle distorsioni prodotte da incentivi edilizi non seguiti dagli aggiornamenti catastali.
• Garantire una razionalizzazione delle detrazioni fiscali, in particolare di quelle legate alle imposte indirette e ai sussidi ambientali.

Mappatura, controlli e risultati: la riforma del Catasto 2026

La riforma del Catasto 2026 si articola su una vasta operazione di censimento, avviata già nel 2025 e destinata a concludersi entro il 2027. Prioritario è stato il recupero delle cosiddette “case fantasma”, ossia edifici e terreni esistenti ma non dichiarati alle autorità fiscali o assenti dagli archivi catastali.

La mappatura ha coinvolto oltre 60 province, coprendo circa il 65% del territorio nazionale. Essenziale in questa fase è stata l’integrazione delle ortofoto dell’AGEA con i dati dell’Agenzia delle Entrate, consentendo l’emersione di migliaia di unità non censite e la stima di una rendita presunta per ciascuna di esse.

Parallelamente, una parte consistente dell’attività di verifica ha interessato gli immobili oggetto di riqualificazione con fondi pubblici (in particolare tramite il Superbonus), la cui revisione è stata scatenata dalla mancanza di adeguamento catastale. Gli esiti sono tangibili:

• 3.000 inviti formali alla compliance sono già stati inoltrati ai proprietari di immobili riqualificati ma privi di valore reddituale aggiornato.
• Il 60% delle posizioni verificate è stato già regolarizzato, a dimostrazione di un processo d’accertamento efficace.

Effetti fiscali della regolarizzazione: IMU, successioni e imposte sulle proprietà aggiornate

L’aggiornamento catastale ha conseguenze dirette e proporzionali sulla fiscalità: il nuovo valore reddituale, attribuito in caso di accertamento o su iniziativa del proprietario, funge da base di calcolo per numerose imposte patrimoniali e di trasferimento. Tra le principali:

• IMU (Imposta Municipale Unica): la rivalutazione comporta l’innalzamento della base imponibile e, di conseguenza, dell’imposta dovuta.
• Imposte di successione: il trasferimento di proprietà per mortis causa tiene conto dei valori aggiornati, con impatto rilevante sugli eredi, specie nei centri urbani dove il divario tra rendita catastale e valore reale è massimo.
• Imposte di registro e ipotecarie: compravendite e donazioni che intervengono dopo l’aggiornamento saranno parametrate su valori più elevati.

Un aspetto centrale riguarda la soglia del 15%: solo gli interventi di riqualificazione o modernizzazione che hanno aumentato il valore del bene oltre tale percentuale rendono obbligatoria la variazione della rendita. In altri termini, la riforma si concentra sulle effettive trasformazioni sostanziali, limitando l’impatto sugli interventi ordinari.

L’impatto del Superbonus: regole per le variazioni e ruolo e responsabilità dei tecnici nelle procedure di aggiornamento catastale

L’uso degli incentivi per la riqualificazione energetica e strutturale degli edifici, in particolare il Superbonus, ha creato un divario significativo tra stato reale e valore catastale registrato. In risposta a tale discrepanza, il legislatore ha introdotto norme stringenti: la dichiarazione di variazione catastale, mediante modello Docfa, è ora obbligatoria entro 30 giorni dall’ultimazione dei lavori, qualora l’intervento abbia determinato un aumento di valore superiore al 15%. Nel dettaglio:

• La procedura di aggiornamento deve essere avviata dal proprietario o dal direttore dei lavori, con documentazione tecnica asseverata.
• La compliance tributaria diventa un percorso codificato: chi riceve comunicazione dall’Agenzia delle Entrate può fornire documentazione per provare l’assenza di variazioni rilevanti, oppure adeguare spontaneamente il valore e accedere allo sconto sanzionatorio previsto.
• L’inazione comporta l’avvio di un accertamento diretto e la determinazione d’ufficio del nuovo valore, con applicazione delle penalità piene

L’accertamento e la dichiarazione della variazione catastale si fondano sulla relazione di tecnici abilitati quali geometri, architetti, ingegneri e periti industriali, iscritti agli appositi albi professionali. I professionisti incaricati assumono una responsabilità civile e penale per la correttezza delle informazioni inserite nel Docfa. I tecnici:

• Devono produrre una perizia asseverata che evidenzi lo stato ante e post-intervento, motivando in modo trasparente l’eventuale incremento di valore e la relativa percentuale.
• Rispondono della conformità dei dati ai parametri normativi e ai criteri regionali di stima.
• La trasmissione telematica dei dati rappresenta oggi lo standard obbligatorio, riducendo il margine di discrezionalità e stimolando la rapidità nelle procedure.

Una dichiarazione mendace o un errore rilevante espongono il tecnico a sanzioni severe, inclusa la radiazione dall’albo e la revoca delle abilitazioni necessarie per operare.

Prospettive future: digitalizzazione, interoperabilità dati e riforma integrale entro il 2027

Il percorso delineato nel DPFP e nelle politiche finanziarie puntano a una profonda trasformazione del sistema catastale italiano, da completare entro la fine del 2027. Tra i pilastri previsti:

• Digitalizzazione completa delle banche dati catastali, con interoperabilità tra diverse amministrazioni (Agenzia delle Entrate, ENEA, enti locali).
• Introduzione di sistemi di Intelligenza Artificiale e Big Data per la valutazione automatizzata del valore immobiliare, sulla base di parametri di mercato e aggiornamenti in tempo reale.
• Allineamento con le direttive europee per la correlazione tra classe energetica e valore fiscale.