Vendere casa o altro immobile: è tutto valido con conformità catastale falsa secondo sentenza Cassazione n.27531/2025

La dichiarazione di conformità catastale rappresenta uno dei pilastri nelle transazioni immobiliari in Italia, costituendo condizione necessaria per la stipula degli atti di compravendita. Questo certificato attesta la corrispondenza tra i dati e le planimetrie catastali e lo stato reale dell’immobile. Negli ultimi anni, l’attenzione verso l’allineamento tra Catasto e situazione effettiva è aumentata, spingendo venditori, acquirenti, tecnici e notai a una maggiore cautela. 

Il significato e lo scopo della conformità catastale nei trasferimenti immobiliari

Nelle operazioni immobiliari, la conformità catastale ha lo scopo di certificare che i dati archiviati presso il Catasto, come la planimetria e i dati identificativi, siano fedelmente rappresentative dello stato attuale dell’immobile. Questa attestazione viene richiesta per ogni atto di trasferimento (vendita, donazione, permuta) a partire dal 1° luglio 2010. Sono, in particolare, richiesti:

• Identificazione catastale: garantisce la corretta individuazione dell’immobile nei registri pubblici;
• Allineamento tra planimetria e stato reale: impedisce discrepanze rilevanti che potrebbero incidere su valore, rendita e fiscalità;
• Obbligo formale: l’assenza della menzione o della dichiarazione in atto comporta la nullità formale e testuale della vendita.

La norma, secondo la recente interpretazione della Cassazione, si limita a favorire la tracciabilità fiscale degli immobili, così da consentire allo Stato un efficace controllo e aggiornamento dell’anagrafe immobiliare integrata. Questo approccio enfatizza la funzione di censimento dei beni e di supporto all’amministrazione finanziaria, piuttosto che la tutela della regolarità edilizia o urbanistica. 

Dunque, la vendita di una casa risulta valida anche con conformità catastale falsa e lascia quindi invariata l’efficacia del trasferimento, come approfondito nella sezione successiva.

La sentenza Cassazione n.27531/2025: cosa è cambiato nella validità delle compravendite con dichiarazione falsa

Con la sentenza n. 27531/2025, la Corte di Cassazione ha affermato che la nullità dell’atto di vendita si verifica solo se manca del tutto la dichiarazione di conformità catastale o il riferimento alle planimetrie. Se la dichiarazione è presente ma non veritiera, il contratto resta valido ed efficace. Emergono di conseguenza:

• Nullità formale: l’atto è annullabile solo per assenza della dichiarazione, non per eventuali falsità dichiarate dal venditore o da un tecnico abilitato;
• Validità sostanziale: l’efficacia dei trasferimenti immobiliari viene tutelata a prescindere dalla corrispondenza tra planimetria e stato reale;
• Tutela dei traffici immobiliari: la certezza delle transazioni prevale sulla verifica sostanziale della veridicità delle attestazioni.

La Corte precisa che l’obbligo di conformità catastale ha prevalente funzione fiscale e di tracciamento patrimoniale piuttosto che di tutela dell’acquirente. Il giudice chiarisce, inoltre, che il notaio o il giudice non sono tenuti a indagare oltre sulla veridicità della dichiarazione, se non in caso di grosse evidenze contrarie.

Con questa pronuncia, la validità della vendita casa in presenza di conformità catastale falsa viene quindi riconosciuta, spostando eventuali rimedi sulle azioni civili, penali o disciplinari a carico di chi ha reso dichiarazioni mendaci. 

Conseguenze per il compratore e tutele possibili in caso di difformità e falsità

La validità degli atti di trasferimento di una casa anche in presenza di dichiarazioni mendaci comporta effetti rilevanti per chi acquista un immobile. Se lo stato di fatto dell’immobile non corrisponde alla planimetria o ai dati catastali, il compratore, pur divenendo proprietario a tutti gli effetti, potrebbe trovarsi davanti a problematiche inaspettate:

• Impossibilità di richiedere la nullità dell’atto per incongruenze catastali non dichiarate;
• Necessità di ricorrere a strumenti giudiziari ordinari, come la richiesta di risarcimento danni o di riduzione del prezzo contro il venditore o il tecnico che ha attestato il falso;
• Tempi di tutela giudiziaria lunghi e incerti, spesso con esito non garantito.

Le azioni civili mirano al ristoro delle perdite subite, mentre la sanzione della nullità, come ribadito dalla sentenza, resta circoscritta al solo caso di assenza totale della dichiarazione. Per restare protetti:

• si raccomanda un’indagine preliminare da parte di tecnici indipendenti sullo stato urbanistico e catastale;
• in caso di difformità riscontrate dopo l’acquisto si può agire per vie legali, privilegiando la richiesta di danni o l’aggiustamento dei dati catastali, ove possibile.

Contratti preliminari: applicazione della sentenza Cassazione n.27531/2025

L’impatto della pronuncia della Corte coinvolge anche il contenzioso relativo a contratti preliminari di compravendita e trasferimenti di immobili disposti dal giudice, con le seguenti condizioni:

• Mancata presenza della dichiarazione nel rogito definitivo preclude il trasferimento;
• Nel caso di accordi preliminari (compromessi), la validità e l’eseguibilità in forma specifica non sono inficiate da eventuali omissioni della dichiarazione urbanistica;
• Per le sentenze di trasferimento coattivo, rileva la mera presenza formale della dichiarazione: il giudice non svolge accertamenti sostanziali sullo stato dei luoghi.

Questa estensione favorisce la tutela della stabilità dei traffici immobiliari, riducendo notevolmente i casi di nullità degli atti anche in scenari di contenzioso.

Responsabilità civili, penali e disciplinari in caso di falsa attestazione di conformità

La presenza della dichiarazione di conformità catastale falsa preserva la validità del trasferimento, ma espone venditore e tecnico a significativi rischi in sede giudiziale:

• Responsabilità civile: chi rilascia una falsa attestazione può essere chiamato a risarcire il danno subito dalla parte acquirente;
• Responsabilità penale: la dichiarazione mendace costituisce reato di falso in atto pubblico, sanzionato secondo le previsioni del Codice Penale;
• Responsabilità disciplinare: il tecnico rischia provvedimenti da parte del proprio Ordine professionale (sospensione, radiazione), mentre il notaio può incorrere in sanzioni solo in caso di dolo o colpa grave.

La tutela dell’acquirente si mantiene quindi mediante strumenti diversi rispetto alla nullità dell’atto.

 

• Vendere casa o altro immobile: è tutto valido con conformità catastale falsa secondo sentenza Cassazione n.27531/2025
• Riforma catasto per il 2026 rilanciata dal DPFP: cosa dovrebbe cambiare e ed effetti per tasse e regole case, terreni, immobili
• Come corregere i dati catastali in modo semplice e veloce con funzione Istanza rettifica dati catastali. Istruzioni e passaggi