Chi deve dimostrare la data dell'abuso edilizio e con quali prove

di Marianna Quatraro pubblicato il 11/04/2025 alle 17:38

A chi spetta dimostrare quando è stato compiuto un abuso edilizio e quali sono le prove legali ammesse: cosa prevede la normativa vigente

Gli abusi edilizi rappresentano una realtà ancora molto diffusa nel nostro Paese, costituendo un reato punibile sia penalmente sia con sanzioni amministrative. La corretta individuazione della data di realizzazione di un'opera non autorizzata è fondamentale per determinare il regime giuridico applicabile e le possibili conseguenze sanzionatorie o di sanatoria.

La sanzione principale prevista nel caso di abuso edilizio è la demolizione dell'opera realizzata senza permessi, eseguita sotto la vigilanza della magistratura. Tuttavia, esistono anche circostanze in cui è possibile sanare un'irregolarità edilizia senza ricorrere alla demolizione. Vediamo approfonditamente a chi spetta e come dimostrare la data di un abuso edilizio secondo la normativa vigente.

La responsabilità nella determinazione della data di un abuso edilizio

Quando viene accertato un abuso edilizio, il responsabile è, per legge, sempre il proprietario dell'immobile su cui l'irregolarità è stata realizzata, anche quando non coincide con l'autore materiale della violazione.

Secondo quanto previsto dalla normativa vigente, spetta proprio al proprietario dimostrare la data dell'abuso edilizio, fornendo prove, atti e documenti inconfutabili che indichino con certezza l'epoca di realizzazione dell'immobile o dell'intervento non autorizzato.

La giurisprudenza amministrativa ha più volte confermato questo principio, stabilendo che l'onere della prova grava sul privato in virtù del principio di vicinanza della prova. Il proprietario, infatti, si trova nella posizione più favorevole per fornire elementi probatori circa l'epoca di realizzazione della costruzione irregolare.

Dimostrare la data di un abuso edilizio risulta particolarmente importante per diverse finalità:

Verificare la possibilità di rientrare in un condono edilizio
Provare la legittimità di un immobile senza titolo abitativo realizzato prima del primo settembre 1967
Determinare il regime normativo applicabile alle opere
Valutare l'eventuale prescrizione del reato edilizio

Le prove ammesse per dimostrare la datazione dell'abuso edilizio

La normativa vigente prevede diverse tipologie di prove atte a dimostrare la data in cui è stato compiuto un abuso edilizio, la collocazione esatta del manufatto, le dimensioni e le modifiche realizzate con interventi successivi.

Le prove considerate valide e ammissibili sono:

Mappe catastali e documentazione di primo impianto
Licenza di agibilità
Atti di trasferimento della proprietà
Fatture, sia di esecuzione dei lavori sia di acquisto dei materiali
Ispezioni documentate
Relazioni tecniche
Rilievi aerofotogrammetrici e fotografie con data certa
Ruderi e fondamenta esistenti

Secondo la giurisprudenza consolidata, la prova deve essere rigorosa e fondarsi su documentazione certa e univoca o su elementi oggettivi. La documentazione presentata deve essere in grado di radicare la ragionevole certezza sull'epoca di realizzazione del manufatto.

Non hanno, invece, valore legale e non costituiscono una prova inconfutabile le fotografie senza data certa scattate da privati cittadini con smartphone, droni o fotocamere professionali.

Il ruolo delle dichiarazioni sostitutive e testimonianze nella datazione degli abusi

Per molto tempo, la giurisprudenza ha negato rilevanza alle dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà o alle semplici dichiarazioni rese da terzi ai fini della datazione degli abusi edilizi, ritenendole non suscettibili di verifica.

Tuttavia, recenti orientamenti giurisprudenziali hanno riconosciuto che le dichiarazioni sostitutive, se corroborate da altri elementi indiziari convergenti, possono assumere valore probatorio. Ad esempio, la sentenza del Tar Lazio 4119/2024 ha stabilito che un insieme di elementi indiziari (fatture, relazioni tecniche, testimonianze) può assumere i connotati della gravità, precisione e concordanza richiesti dall'art. 2729 del Codice Civile per le presunzioni.

Anche il Consiglio di Stato, con la sentenza 1222/2025, ha riconosciuto validità probatoria alle autocertificazioni per risalire alla data di realizzazione di un immobile, soprattutto quando l'Amministrazione non è in grado di fornire valide prove contrarie.

Le dichiarazioni testimoniali, pur considerate residuali rispetto alle prove documentali oggettive, possono quindi integrare il quadro probatorio, specialmente in assenza di documentazione certa o quando questa è andata perduta.

Inversione dell'onere probatorio e responsabilità dell'Amministrazione

Sebbene l'onere della prova gravi inizialmente sul privato, vi sono situazioni in cui questo può trasferirsi in capo all'Amministrazione comunale. Quando il proprietario presenta elementi di riscontro concreti e plausibili sulla data di realizzazione dell'immobile, diventa compito dell'Amministrazione fornire prove contrarie altrettanto valide.

Il principio è stato affermato dal Consiglio di Stato in diverse pronunce, stabilendo che se il cittadino fornisce elementi dotati di "alto grado di plausibilità" o "non implausibili", l'Amministrazione deve condurre un'istruttoria adeguata per contestare tali elementi.

Questa inversione dell'onere probatorio rappresenta un importante temperamento del principio generale, volto a garantire un giusto equilibrio tra le parti e ad evitare posizioni di svantaggio eccessivo per il cittadino.

Il Comune che intende contestare la datazione proposta dal privato deve quindi fornire elementi oggettivi di prova contraria (come aerofotogrammetrie ufficiali, documentazione storica, o altri elementi certi) per dimostrare che l'abuso è stato realizzato in un'epoca diversa da quella dichiarata.

Le novità introdotte dal Decreto Salva-Casa sulla datazione degli abusi

Un'importante innovazione in tema di datazione degli abusi edilizi è stata introdotta dal recente Decreto Salva-Casa (D.L. 69/2024), che ha esteso la possibilità di attestazione per i tecnici professionisti, con nuove responsabilità.

L'articolo 36-bis del D.P.R. 380/01, introdotto dal decreto, stabilisce che l'epoca di realizzazione dell'intervento deve essere provata mediante documentazione come previsto dall'articolo 9-bis, comma 1-bis. Tuttavia, nei casi in cui sia impossibile accertare l'epoca di realizzazione mediante tale documentazione, il tecnico incaricato può attestare la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità.

Questa possibilità rappresenta una significativa semplificazione per i proprietari di immobili che intendono regolarizzare piccole difformità, ma comporta anche una maggiore responsabilità per i professionisti. In caso di dichiarazione falsa o mendace, infatti, si applicano le sanzioni penali previste dal D.P.R. 445/2000.

Il Decreto Salva-Casa offre quindi una soluzione pragmatica al problema della datazione degli abusi, bilanciando l'esigenza di semplificazione con quella di garantire la veridicità delle attestazioni mediante la responsabilizzazione dei tecnici.

Abusi edilizi in condominio: regole specifiche e responsabilità

Nel contesto condominiale, la questione degli abusi edilizi assume caratteristiche particolari in relazione alla responsabilità e alle modalità di accertamento della data di realizzazione.

Se l'abuso riguarda le parti comuni dell'edificio, la responsabilità ricade sui singoli condomini proprietari delle parti comuni e non sul condominio come ente di gestione. Come chiarito dal TAR Lazio nella sentenza 1923/2025, il condominio non può essere destinatario di sanzioni per abusi edilizi, neanche quando questi riguardino parti comuni dell'edificio, poiché è privo di personalità giuridica autonoma.

L'amministratore condominiale ha tuttavia il dovere di intervenire e denunciare gli abusi senza necessità di autorizzazione assembleare. Il suo ruolo è fondamentale sia nell'invitare il responsabile a rimuovere l'abuso, sia nel segnalare le irregolarità alle autorità competenti in caso di mancata ottemperanza.

Per quanto riguarda la datazione degli abusi in condominio, valgono le stesse regole generali: l'onere della prova grava sul proprietario dell'unità immobiliare (se l'abuso riguarda parti private) o sui singoli condomini (se riguarda parti comuni), ma con l'importante distinzione che le eventuali sanzioni devono essere indirizzate alle persone fisiche e non al condominio come entità.

Importanza della datazione per il condono edilizio

La corretta datazione di un abuso edilizio assume particolare rilevanza nell'ambito delle procedure di condono. La normativa sui condoni edilizi, infatti, prevede specifici limiti temporali entro i quali le opere devono essere state realizzate per poter beneficiare della sanatoria.

Come evidenziato nella sentenza del TAR Catania 2906/2024, l'onere della prova circa l'ultimazione delle opere abusive in data utile per fruire del condono edilizio spetta al privato richiedente e non all'amministrazione. In caso di mancata prova della data dell'abuso, l'amministrazione può legittimamente negare la sanatoria.

Per ottenere un condono edilizio, è quindi essenziale dimostrare non solo la conformità dell'intervento alle normative urbanistiche ed edilizie applicabili, ma anche che l'opera sia stata realizzata entro il termine stabilito dalla legge di condono di riferimento.

Questa rigorosa impostazione giurisprudenziale mira a garantire che il beneficio del condono sia riservato esclusivamente a quegli abusi che rientrano effettivamente nel perimetro temporale previsto dal legislatore, evitando che la sanatoria si trasformi in uno strumento per legittimare violazioni più recenti.

Linee guida per dimostrare la data di un abuso edilizio

Alla luce dell'analisi svolta, è possibile formulare alcune raccomandazioni pratiche per chi deve dimostrare la data di realizzazione di un abuso edilizio:

Raccogliere tutta la documentazione disponibile che possa attestare l'epoca di realizzazione dell'opera (mappe catastali, fatture, atti di proprietà, documentazione fotografica con data certa)
Prediligere prove oggettive e documentali rispetto a testimonianze o dichiarazioni sostitutive
In assenza di documentazione certa, raccogliere un insieme di elementi indiziari che, considerati unitariamente, possano assumere i connotati della gravità, precisione e concordanza
Affidarsi a un tecnico professionista per l'attestazione della data di realizzazione, come previsto dal Decreto Salva-Casa, nei casi in cui sia impossibile reperire documentazione probante
Conservare ordinatamente la documentazione edilizia per poterla consultare facilmente in caso di necessità

Ricordando sempre che la mancata dimostrazione della data di un abuso edilizio può comportare conseguenze significative, tra cui l'impossibilità di accedere a sanatorie e condoni e l'applicazione delle sanzioni previste dalla legge, inclusa la demolizione dell'opera non autorizzata.