Quando un portico con abusi edilizi non sanabile nel passato può ora essere sanato con il Decreto Salva Casa

di Marianna Quatraro pubblicato il 31/10/2025 alle 12:30

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Quali sono i casi in cui oggi è possibile sanare un portico con abusi edilizi grazie al Salva Casa se prima non poteva essere sanato

L'introduzione del cosiddetto Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito nella legge 105/2024) ha segnato una svolta significativa per chi possiede immobili oggetto di piccoli abusi edilizi o difformità. In particolare, per molti portici costruiti senza titolo abilitativo o in parziale difformità rispetto alle autorizzazioni dell’epoca, la nuova disciplina offre la possibilità di regolarizzazione che sino ad oggi era preclusa.

Cosa prevede il Decreto Salva Casa per la sanatoria dei portici: requisiti e limiti

Il Decreto Salva Casa implica una serie di novità rilevanti per la regolarizzazione dei portici abusivi, consentendo la sanatoria nei seguenti casi:

interventi realizzati in parziale difformità dal titolo edilizio;
assenza di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), anche qualora fosse stata richiesta;
variazioni essenziali rispetto al titolo abilitativo nei limiti indicati dalla normativa.

Per accedere alla regolarizzazione, le opere devono soddisfare due condizioni: conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e rispetto delle regole tecniche edilizie che erano in vigore al tempo della realizzazione.

Le novità del decreto includono:

Semplificazione della procedura: la domanda può essere presentata sia dal proprietario attuale che dal responsabile del precedente abuso allo Sportello Unico dell’Edilizia;
Possibilità di sanatoria condizionata: l’ufficio comunale può subordinare il rilascio del titolo all’esecuzione di specifici interventi necessari al rispetto della normativa di settore (es. sicurezza strutturale e rimozione parti non sanabili);
Estensione dell’ambito applicativo: il Decreto Salva Casa permette la regolarizzazione anche per interventi tradizionalmente esclusi, come modesti ampliamenti o realizzazione di elementi accessori funzionali al fabbricato, fatti salvi i vincoli paesaggistici e le norme locali più stringenti.

Sussistono, comunque, limiti precisi: la sanatoria non si applica agli abusi totali, ovvero le nuove costruzioni realizzate in assenza totale di titolo o in situazione di incompatibilità manifesta con lo strumento urbanistico vigente, né agli interventi sprovvisti dei requisiti di sicurezza statica e igienico-sanitari allora richiesti.

Doppia conformità tradizionale e nuova doppia conformità asimmetrica: cosa cambia con la sanatoria semplificata

Il concetto di "doppia conformità" rappresenta da sempre la principale barriera nell’ottenere la sanatoria edilizia ordinaria. In passato, per regolarizzare un abuso, anche su un portico, era necessario dimostrare che l’opera fosse conforme sia alle norme vigenti al momento della realizzazione sia a quelle in vigore al tempo della richiesta. Questo parametro, particolarmente rigido, escludeva automaticamente dalla regolarizzazione moltissimi portici costruiti, ad esempio, in periodi nei quali gli strumenti urbanistici erano più restrittivi rispetto ad oggi.

Il Decreto Salva Casa introduce supera il principio della doppia conformità asimmetrica, richiedendo:

o conformità edilizia alla data di realizzazione (ossia rispetto delle norme tecniche in vigore all’epoca, quali sicurezza strutturale, normative igienico-sanitarie, antisismica, ecc.);
o conformità urbanistica alla data della domanda (quindi la compatibilità con gli strumenti urbanistici vigenti oggi).

Il superamento del precedente requisito della doppia conformità "piena" ha aperto la strada alla sanatoria di molti portici che risultavano non sanabili in passato perché privi di uno dei due parametri richiesti. Rimane tuttavia la necessità di fornire, tramite un tecnico abilitato, le dovute attestazioni e documentazione sulla conformità storica e attuale dell’intervento.

Casi pratici di portici non sanabili in passato ora regolarizzabili: esempi e sentenze

La nuova recente normativa ha chiarito in quali casi i portici considerati “non sanabili” secondo la vecchia disciplina possono oggi essere oggetto di regolarizzazione grazie al Salva Casa:

Portico in parziale difformità rispetto a permesso di costruire: la sanatoria è concessa quando, ad esempio, la realizzazione di un portico abbia determinato soltanto un modesto aumento della superficie coperta rispetto a quanto previsto in progetto, purché ciò sia oggi consentito dagli strumenti urbanistici vigenti.
Opere su immobili soggetti a SCIA mai presentata: casi di portici aperti, chiusi successivamente senza la presentazione della segnalazione richiesta, risultano regolarizzabili se si rispettano i nuovi requisiti di conformità asimmetrica.
Sentenza TAR Catania n. 2191/2025: ha riconosciuto la possibilità di sanare un portico realizzato senza concessione in zona paesaggisticamente vincolata, applicando le regole innovative del Decreto Salva Casa, invitando le amministrazioni ad istruire le domande sulla base delle nuove regole anche se in passato era intervenuto un diniego per assenza di conformità.

È invece confermato il divieto di applicare la nuova disciplina nei casi di abuso totale o che abbiano acquisito carattere definitivo a causa di giudicato amministrativo o sentenze passate in giudicato.

Procedura, tempi da rispettare e iter amministrativo per la richiesta di sanatoria di un portico abusivo

La domanda di sanatoria per abusi edilizi su un portico oggi deve essere presentata entro termini precisi per risultare ricevibile. Il procedimento avviene secondo queste fasi fondamentali:

Presentazione dell’istanza: il proprietario o il responsabile inoltra la richiesta allo Sportello Unico Edilizia del Comune competente, allegando dichiarazione tecnica di conformità ed eventuale documentazione storico-catastale;
Documentazione: occorre fornire prova della data di realizzazione dell’opera (es. catastale, fotografica, dichiarazione asseverata), relazione tecnica sulle conformità e verifica sulle eventuali difformità residue;
Verifica preliminare dell’ente: il Comune esamina la richiesta, valuta la conformità e può richiedere integrazioni, adottando in caso di accoglimento appositi provvedimenti e indicando eventuali lavori da eseguire per la completa regolarizzazione;
Tempistica: il termine per la presentazione dell’istanza è fissato – di norma – entro 90 giorni dalla notifica di eventuale ordinanza di demolizione o accertamento dell’abuso, oppure comunque prima che l’immobile venga acquisito al patrimonio comunale per inottemperanza;
Silenzio-assenso: qualora il Comune non si pronunci entro 30 giorni per SCIA in sanatoria (salvo casi di immobili vincolati o procedure sospese in attesa di pronunciamento paesaggistico), si applica il principio del silenzio-assenso ai sensi della normativa vigente.

I costi comprendono la sanzione amministrativa determinata in base alla conformità riscontrata e agli oneri previsti dal Comune. In caso di successiva vendita dell’immobile con sanatoria in corso, la procedura prevede la possibilità di intestazione della pratica all’acquirente, secondo modalità dettagliate nei regolamenti comunali e con le relative responsabilità civile e fiscale.

Vincoli paesaggistici e ambientali: quando il portico resta non sanabile anche con il Decreto Salva Casa

Nonostante l’introduzione di una disciplina più flessibile, permangono importanti limitazioni in presenza di vincoli paesaggistici e ambientali. La legge dispone che nelle aree tutelate occorre acquisire un parere vincolante da parte dell’autorità responsabile del vincolo (Es. Soprintendenza), da rilasciarsi entro 180 giorni, con eventuale silenzio-assenso in caso di mancata risposta e:

La sanatoria non può essere concessa per abusi che abbiano comportato incremento di superficie utile o volume in zone dove la normativa paesaggistica non lo consente, come confermato da recenti sentenze del Consiglio di Stato (sent. n. 9003/2024).
Non sono sanabili, anche in presenza dei nuovi requisiti, i portici che abbiano determinato variazioni sostanziali dell’assetto territoriale, impatti strutturali rilevanti o siano sorti in totale assenza di autorizzazione in aree vincolate.
Il mutamento di destinazione d’uso di locali accessori a superfici utili su immobili vincolati può altresì impedire la regolarizzazione.