Come fare domanda di sanatoria edilizia nel 2025? Procedura, documenti, tempistiche e lavori sanabili

Quando si commette un abuso edilizio, cioè si realizzano opere edilizie senza permesso di costruire o altro titolo edilizio necessario, per regolarizzarlo ed evitare la demolizione dell'opera realizzata è necessario procedere alla sanatoria edilizia. Questa procedura permette di ottenere l'accertamento di conformità con il pagamento di relative sanzioni amministrative.

Come fare domanda di sanatoria edilizia nel 2025 e procedura, documenti e tempi previsti

La domanda di sanatoria di un abuso edilizio nel 2025 deve essere presentata dai soggetti titolari del diritto reale sull'immobile, e cioè:

• proprietari dell'immobile
• soggetti responsabili dell'intervento illegittimo
• promissari acquirenti, cioè coloro che hanno sottoscritto un contratto preliminare di compravendita

Per fare domanda di sanatoria edilizia nel 2025 bisogna seguire l'apposita procedura che parte dalla presentazione della domanda all'autorità competente, che può essere il Comune o la Regione a seconda delle normative locali, entro 90 giorni dall'accertamento dell'illecito (termine della sanzione amministrativa).

L'istanza deve contenere i seguenti documenti necessari:

• documenti tecnici dettagliati relativi all'opera abusiva che possono comprendere disegni tecnici, relazioni descrittive, planimetrie, prospetti, ecc., il che consente all'autorità competente di comprendere appieno la natura dell'intervento;
• dichiarazione di conformità degli impianti alle norme di sicurezza e regolamentari, requisito che può variare a livello locale.

Bisogna poi procedere al pagamento del contributo per la sanatoria e l'importo da calcolare dipende dal tipo di abuso specifico e dalle tariffe stabilite dall'amministrazione locale (Comune o regione). Dopodiché spetta all'autorità competente verificare la documentazione fornita e, se l'autorità giunge a una valutazione positiva e stabilisce che l'intervento abusivo può essere regolarizzato, emette un provvedimento ufficiale attestante la regolarizzazione dell'opera abusiva.

Una volta presentata la richiesta di sanatoria di un abuso edilizio, la risposta dovrebbe essere data entro 60 giorni dalla data di presentazione della stessa. Se entro questo termine non arriva alcuna risposta, scatta la regola del silenzio-dissenso e la richiesta viene considerata respinta. In tal caso è possibile poi presentare ricorso al giudice amministrativo.

Tra le novità del 2025, c'è anche la possibilità di gestire la procedura di sanatoria edilizia attraverso piattaforme online gratuite che permettono di organizzare tutte le procedure e la documentazione necessaria in modo facile e più rapido.

Differenza tra sanatoria e condono edilizio

Spesso i termini sanatoria e condono vengono confusi, ma rappresentano due strumenti giuridici distinti:

• La sanatoria edilizia è una procedura ordinaria che permette di regolarizzare un intervento edilizio che poteva essere realizzato ma per cui non si disponeva del titolo abilitativo necessario. È sempre possibile richiederla purché l'intervento rispetti i requisiti di conformità urbanistica.
• Il condono edilizio, invece, è una misura straordinaria che consente di regolarizzare opere realizzate in violazione delle norme edilizie e urbanistiche. Può essere richiesto solo durante specifiche finestre temporali previste da leggi speciali (in Italia ci sono stati tre condoni: nel 1985, 1994 e 2003).

Nel 2025 non è in vigore alcun condono edilizio, ma è possibile ricorrere alla sanatoria edilizia secondo le procedure ordinarie, notevolmente semplificate dal Decreto Salva Casa.

La doppia conformità e le novità introdotte dal Decreto Salva Casa

Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024 convertito nella Legge 105/2024) ha introdotto importanti novità in materia di sanatoria edilizia, distinguendo tra:

• Accertamento di conformità sincrono (art. 36 del TUE): è la classica sanatoria che richiede la doppia conformità rigida, cioè l'intervento deve essere conforme alle norme urbanistiche ed edilizie sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda.
• Accertamento di conformità asincrono (art. 36-bis del TUE): è la nuova forma di sanatoria introdotta dal Decreto Salva Casa che prevede una doppia conformità semplificata per le parziali difformità e le variazioni essenziali. L'intervento deve essere conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

Questa distinzione rappresenta una significativa semplificazione che rende più accessibile la regolarizzazione di molti abusi minori, soprattutto per edifici datati che difficilmente potrebbero rispettare le normative edilizie attuali (come le NTC 2018 o i requisiti energetici).

Quali sono i lavori sanabili nel 2025

Stando a quanto previsto dalle leggi in vigore, i lavori sanabili nel 2025 sono essenzialmente i lavori realizzati senza alcun titolo edilizio autorizzativo relativi però a piccole difformità o a lavori che non arrecano danni e problemi, come:

• abusi edilizi che non contrastano con il piano regolatore del Comune, come per esempio l'abbattimento di un tramezzo, la costruzione di una tettoia di legno in terrazzo o in giardino;
• opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici;
• opere di ristrutturazione edilizia realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio;
• opere di restauro e risanamento conservativo, anche in edifici in centri storici (zone A), che comprendono consolidamento, ripristino e rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;
• opere di manutenzione straordinaria realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio, che consistono nelle modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, a condizione che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.

Le tolleranze costruttive e il Salva Casa

Il Decreto Salva Casa ha notevolmente ampliato le tolleranze costruttive per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. Queste difformità non costituiscono violazione edilizia se contenute entro determinati limiti percentuali, che variano in base alla superficie dell'unità immobiliare:

• 2% per unità con superficie utile superiore a 500 mq
• 3% per unità con superficie utile tra 300 e 500 mq
• 4% per unità con superficie utile tra 100 e 300 mq
• 5% per unità con superficie utile inferiore a 100 mq
• 6% per unità con superficie utile inferiore a 60 mq

Inoltre, sono considerate tolleranze esecutive anche:

• Il minore dimensionamento dell'edificio
• La mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali
• Le irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità
• La difforme esecuzione di opere di manutenzione ordinaria
• Gli errori progettuali corretti in cantiere

Queste opere, se rientrano nelle tolleranze, non necessitano di sanatoria edilizia nel 2025 in quanto divengono automaticamente regolari.

Quando non è necessario fare domanda di sanatoria edilizia nel 2025 per abusi commessi

Ci sono, però, anche casi in cui gli abusi edilizi si possono sanare senza fare necessaria domanda di sanatoria edilizia nel 2025 ma con sanatorie che scattano in automatico, come la sanatoria che scatta per la tolleranza al 2%, che permette di sanare un abuso edilizio se il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta avviene entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.

Perché scatti la sanatoria automatica gratis dell'abuso edilizio, la tolleranza del 2% deve risultare tra progetto e stato di fatto dell'opera, rapportando la cubatura del progetto a quella reale dei luoghi e vale solo per piccole difformità edilizie.

Il silenzio assenso nella sanatoria edilizia

Una delle novità più rilevanti introdotte dal Decreto Salva Casa riguarda il regime del silenzio amministrativo nelle procedure di sanatoria:

• Per la sanatoria classica (art. 36), se l'amministrazione non si pronuncia entro 60 giorni, la richiesta si considera respinta (silenzio-rigetto).
• Per la sanatoria semplificata (art. 36-bis), se l'amministrazione non si pronuncia entro 45 giorni, la richiesta si considera accolta (silenzio-assenso).

Questo cambiamento favorisce una maggiore celerità amministrativa e garantisce al cittadino una risposta certa in tempi ragionevoli. È importante notare che, anche in caso di silenzio assenso, il titolo è valido ma diventa efficace solo dopo il pagamento integrale dell'oblazione.

Sanatoria in aree vincolate

Per gli immobili situati in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, il Decreto Salva Casa ha introdotto alcune semplificazioni:

• È possibile ottenere l'accertamento di compatibilità paesaggistica anche per interventi che hanno comportato un aumento di volume o superficie utile.
• Il responsabile dell'ufficio richiede all'autorità preposta alla gestione del vincolo un parere vincolante.
• Entro 180 giorni, l'autorità competente deve pronunciarsi, previo parere della soprintendenza (da esprimersi entro 90 giorni).
• In caso di mancata risposta nei termini previsti, si applica il silenzio assenso.

Una volta accertata la compatibilità paesaggistica, sarà necessario pagare una sanzione pari al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione.

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