Come vanno i centri commerciali in Italia? Risultati economici, dati, statiche e previsioni per prossimi anni

I centri commerciali rappresentano oggi una componente essenziale della rete distributiva e sociale italiana, affermandosi come punti nevralgici per il commercio, i servizi e l’intrattenimento in numerose città.

In Italia esistono oltre 1.270 poli commerciali, che raggruppano più di 40.000 negozi e registrano circa 1,9 miliardi di presenze annue.

Questa vasta rete ha un impatto significativo sull’economia, generando miliardi di euro di volume d’affari e offrendo occupazione a centinaia di migliaia di persone. Il settore, tuttavia, si confronta con numerose sfide: la maturità del mercato, il cambiamento delle preferenze dei consumatori verso proposte più esperienziali, la competitività dell’e-commerce e la necessità di innovare per mantenere elevata l’attrattività delle strutture.

Dati economici recenti e trend del settore dei centri commerciali

Negli ultimi dodici mesi, i risultati economici indicano una netta resilienza dell’industria. Secondo l’Osservatorio CNCC-EY, nel 2024 il fatturato dei centri commerciali ha segnato un incremento dello 0,7% rispetto all’anno precedente, con vendite dirette che raggiungono i 70 miliardi di euro; considerando anche quelle indirette, il valore raddoppia a 140 miliardi di euro. Più in generale, il comparto retail ha generato un volume d’affari di circa 171 miliardi di euro, incidendo per il 4,6% sul PIL nazionale. Analizzando i rendimenti, i centri commerciali prime offrono una redditività tra il 6,5% e il 7%, superiore a molte altre asset class immobiliari.

I dati:

Il 2024 ha visto la realizzazione di alcune importanti operazioni di investimento, tra cui la vendita del centro commerciale RomaEst (per circa 220-230 milioni di euro) e l’acquisizione del Forum Palermo (190 milioni di euro). Il flusso di capitali evidenzia il ritorno di attenzione degli investitori verso il segmento, con 2,4 miliardi di euro investiti nell’ultimo anno, oltre tre volte rispetto all’anno precedente. 

Affluenze, vendite e settori merceologici più dinamici

L’analisi dei dati sulle affluenze e sulle vendite conferma una sostanziale stabilità, con leggere variazioni a seconda dei periodi e delle aree geografiche. Nel primo semestre del 2025, i flussi di visitatori hanno registrato un incremento dello 0,8% su base annua, mentre il valore mobile annuale indica una crescita dell’1,7%. Tuttavia, settembre ha evidenziato una flessione del -4,7% rispetto all’anno precedente, con alcune regioni italiane che si mantengono più stabili (Marche e Friuli) e altre (Campania, Sardegna) che registrano cali più consistenti. 

Dal punto di vista merceologico, spiccano le buone performance dei comparti legati ai servizi (+3,1%), alla cura della persona (+2,5%) e al settore food&beverage. L’offerta ristorativa e i servizi alla persona, infatti, risultano essere segmenti in crescita, mentre abbigliamento, elettronica di consumo e beni per la casa mostrano segni di maggiore stabilità o lievi flessioni.

Investimenti, proprietà e sviluppi immobiliari nei centri commerciali italiani

Il mercato immobiliare commerciale italiano sta vivendo una nuova fase di dinamismo, con una crescita significativa degli investimenti e un interesse rinnovato da parte di importanti fondi internazionali e gruppi industriali. Nel solo 2024, gli investimenti immobiliari nel comparto hanno superato i 2,4 miliardi di euro, spinti da operazioni di acquisizione di gallerie commerciali e dalla creazione di nuovi fondi specializzati. I principali player attivi comprendono sia investitori istituzionali stranieri, come GIC di Singapore, sia operatori paneuropei come Klépierre, che gestiscono portafogli rilevanti tra Nord e Sud Italia.

Le nuove strategie di gestione puntano ad aumentare la redditività attraverso una riorganizzazione del mix merceologico, la riduzione della quota di ipermercati a favore di servizi e attività legate alla salute, al benessere e al tempo libero. 

L’evoluzione del modello dei centri commerciali: nuovi servizi, poli multifunzionali e hub esperienziali

I centri commerciali stanno progressivamente trasformando la loro identità, puntando su un modello ibrido che coniuga shopping, servizi e intrattenimento. Attualmente, molte strutture integrano al proprio interno servizi sanitari, centri diagnostici, piccole poste, spazi per il co-working, aree wellness e cinema multisala. La tendenza a ridimensionare la superficie degli ipermercati tradizionali lascia spazio a nuove attività che rispondono ai bisogni emergenti dei consumatori.

Le 4 nuove tendende principali:

• Incremento delle offerte relative alla salute, al benessere e alle attività legate alla persona.
• Sviluppo di aree dedicate all’intrattenimento: cinema, sale eventi, attività per famiglie.
• Realizzazione di spazi verdi e piazze multifunzionali, sia interne sia esterne.
• Potenziamento della ristorazione, con particolare attenzione a format innovativi e locali food & beverage.

I principali centri commerciali italiani: esempi e casi di successo

Altri esempi degni di nota includono Porta di Roma, un colosso capitolino che offre soluzioni per tutte le necessità, Vulcano Buono a Napoli, noto anche per la sua architettura ispirata al Vesuvio, e Etnapolis a Catania, che combina intrattenimento, shopping e servizi alla persona. La capacità di queste strutture di integrare spazi per eventi, aree relax, aree verdi e iniziative culturali contribuisce a renderle casi di successo riconosciuti sia in Italia che in Europa.

Le prospettive future: previsioni e sfide per i prossimi anni

Guardando avanti, il segmento dei centri commerciali si trova di fronte a snodi evolutivi importanti. Le previsioni per il 2025 e oltre indicano una moderata crescita, sostenuta dall’arrivo di nuovi progetti – circa 15 nuove aperture previste entro il 2027 – e dalla spinta verso la multifunzionalità. Tuttavia, permangono alcune criticità legate a una parte del patrimonio immobiliare ormai obsoleto, alla necessità di strategie più incisive nella digitalizzazione e nella sostenibilità e alla resilienza nei confronti dell’e-commerce.

Tra le principali sfide emergono:

• Rinnovamento delle strutture datate per contenere il rischio di deskilling del patrimonio immobiliare.
• Potenziamento delle collaborazioni tra proprietà e tenant per una gestione più efficiente.
• Accoglienza di nuove forme di consumo legate a servizi, sostenibilità e digitalizzazione dei processi.
• Risposta alle tendenze demografiche e socio-economiche, come l’invecchiamento della popolazione e la riduzione del potere d’acquisto di alcune fasce sociali.

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