Comprare o affittare casa? Cosa preferiscono gli italiani nelle varie città e tipologie immobili per report immobiliare.it 2026

L'eterna domanda tra acquisto e locazione immobiliare rimane oggi più attuale che mai, soprattutto in un contesto in cui il mercato residenziale italiano mostra scenari ampiamente diversificati tra città e tipologie di immobili. La crescente variabilità dei costi, la presenza di nuovi scenari finanziari e l'evoluzione del comportamento dei consumatori, come dimostra il report immobiliare.it 2026, impongono un'analisi approfondita su come gli italiani valutano la scelta di prendere in affitto o acquistare la propria abitazione.

Nel 2026, grazie a fonti di settore e studi degli operatori principali, gli italiani sono chiamati a compiere scelte sempre più consapevoli e personalizzate, orientate sia dal cambiamento dei tassi di interesse sia dall'andamento dei valori di mercato. Si osserva un'attenzione crescente verso i dati oggettivi e la sostenibilità finanziaria di lungo periodo - due aspetti considerati prioritari dagli enti regolatori e portali specialistici - che guidano una nuova stagione decisionale nel settore.

L'andamento del mercato immobiliare italiano: trend e previsioni per il 2026

Il mercato immobiliare italiano, giunto nel 2025 a una fase di consolidamento, vede il 2026 come un punto di prosecuzione della crescita sia per il settore delle vendite che per quello delle locazioni. Gli esperti di settore del report immobiliare.it 2026 concordano infatti sul fatto che la domanda abitativa resti vivace: ciò si traduce in incrementi diffusi delle transazioni e in una solidità dei valori immobiliari, guidati principalmente dalle condizioni finanziarie in miglioramento - soprattutto per chi decide di accedere a un mutuo.

Le analisi condotte dagli operatori principali, - come Immobiliare.it Insights e il Gruppo Tecnocasa -, indicano che a fine 2026 i prezzi di vendita a livello nazionale dovrebbero aumentare in media del 3,1% rispetto all'anno precedente, mentre i canoni di locazione evidenziano crescite più rapide, attestandosi su un +8,1%. Questo squilibrio tra domanda e offerta, specie nei grandi centri urbani, alimenta una tendenza verso la preferenza per l'acquisto laddove le condizioni economiche lo permettano, mentre la locazione continua a rappresentare una soluzione più flessibile nelle aree in cui l'accesso al credito o le valutazioni personali inducono alla prudenza.

Anche dal punto di vista territoriale, le differenze diventano marcate: Firenze, Catania e Verona sono tra i centri che faranno segnare le variazioni percentuali più significative sui prezzi di vendita, mentre sul fronte degli affitti Bari, Torino e Palermo sono attese alla guida della classifica dei rincari. Gli esperti sottolineano che la sostenuta richiesta di abitazioni, in parte dovuta alla limitata disponibilità di immobili in locazione, contribuisce a spingere il mercato verso una fase di crescita strutturale, sia dal lato delle compravendite che delle locazioni.

Affitto e acquisto a confronto: dove conviene comprare e dove affittare nelle principali città italiane

Oggi la convenienza tra acquisto e locazione di un immobile dipende da fattori come la posizione geografica, la tipologia dell'immobile e l'andamento delle condizioni finanziarie. Secondo i dati raccolti da report autorevoli, nell'arco del 2025 e all'inizio del 2026 comprare risulta più vantaggioso della locazione in molte città italiane, soprattutto grazie alla diminuzione dei tassi di interesse sui mutui che rende l'investimento immobiliare più accessibile.

Tra i vantaggi che spingono verso la scelta della proprietà troviamo la protezione da futuri aumenti dei canoni di affitto, la possibilità di costruire un patrimonio personale e una maggiore stabilità abitativa. Tuttavia, ci sono realtà in cui l'affitto mantiene il proprio appeal, specie per chi predilige maggiore mobilità o non dispone della liquidità necessaria per l'anticipo del mutuo.

In centri come Milano, Firenze o Bologna, le differenze tra rate del mutuo e canoni di affitto restano spesso minime, talora con canoni leggermente inferiori alle rate. Al contrario, risultati nettamente a favore dell'acquisto si trovano a Roma, Genova, Torino, Palermo e Catania, dove il costo mensile per un finanziamento risulta mediamente più basso rispetto a quanto richiesto per un affitto di pari dimensioni. Queste tendenze si riflettono anche nelle preferenze delle famiglie e dei giovani professionisti, spesso motivati dalla prospettiva di convenienza nel medio-lungo periodo.

Milano, Roma, Napoli: analisi città per città e tipologie immobiliari

Un'analisi delle principali città italiane, integrando i dati relativi a monolocali, bilocali e trilocali, evidenzia differenze tra i mercati locali:

• Milano: Il capoluogo lombardo rimane la città più costosa sia in termini di affitto che di acquisto. Nel caso degli immobili di piccolo e medio taglio, la rata di un mutuo può risultare inferiore rispetto al canone di locazione: per un bilocale, ad esempio, si registrano valori medi di 1.238 € contro 1.151 € per l'affitto, mentre per i trilocali la rata si attesta a 1.472 € contro 1.567 € del canone medio (dati Tecnocasa). Tuttavia, in alcune zone della città, affittare può ancora risultare più conveniente, specialmente in presenza di canoni più bassi rispetto a quanto previsto per il mutuo.
• Roma: Nella Capitale, la differenza tra prezzo d'acquisto e canone di locazione diventa più marcata a favore della proprietà. Chi acquista un monolocale può risparmiare fino al 47% rispetto all'affitto (550 € di rata contro 1.040 € di canone). Anche sui bilocali e trilocali, le rate del mutuo risultano mediamente più vantaggiose (1.090 € vs 1.400 € e 1.530 € vs 1.870 €), supportando una netta attrattività verso l'acquisto specie nelle zone periferiche e semicentrali.
• Napoli: Situazione mista: per i tagli più piccoli l'acquisto mantiene un vantaggio economico (monolocali: 400 € di mutuo contro 660 € d'affitto; bilocali 650 € vs 890 €), mentre per i trilocali si rileva una lieve convenienza per la locazione (1.210 € contro 1.200 €). Questa tendenza riflette le peculiarità di domanda e offerta del mercato locale e la variabilità degli investitori.

Queste dinamiche sono amplificate guardando al quadro generale: città come Genova, Torino o Palermo mostrano differenziali ancora più marcati a favore della proprietà, con mutui spesso ben al di sotto dei canoni di affitto per tagli medi e grandi.

Le variazioni di prezzi e canoni previsti nel 2026 nelle principali città italiane

Le proiezioni per l'anno 2026, sostenute dai dati di importanti osservatori, indicano ulteriori incrementi per i valori immobiliari sia sul fronte delle vendite che su quello degli affitti. Nei principali capoluoghi si stima che:

I canoni di locazione, in particolare, mostrano una crescita superiore rispetto ai prezzi di vendita, soprattutto a Bari (+9,3%) e Torino (+8,5%), testimoniando la pressione che la domanda esercita nel segmento.

I fattori che influenzano la scelta tra comprare e affittare

Le determinanti principali della scelta tra proprietà e locazione possono essere così sintetizzate:

• Condizioni di accesso al credito: Il calo dei tassi di interesse negli ultimi anni ha facilitato l'acquisto, ma resta la necessità di disporre di un capitale iniziale per ottenere un mutuo.
• Stabilità lavorativa e mobilità personale: Professionisti giovani o lavoratori in mobilità tendono a preferire la locazione, mentre famiglie e nuclei stabili valutano positivamente l'acquisto come progetto di lungo periodo.
• Rendimento dell'investimento immobiliare: Comprare viene visto non solo come scelta abitativa ma anche come forma di investimento e tutela patrimoniale, specie in scenari dove i valori tendono a crescere.
• Variazioni normative e fiscali: Agevolazioni, detrazioni fiscali, bonus prima casa e vincoli regolamentari - come normato dal Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) e dalle disposizioni dell'Agenzia delle Entrate - incidono in modo rilevante sulla valutazione finale.
• Sostenibilità economica dei canoni d'affitto: Un trend in continuo aumento dei canoni spinge una parte degli aspiranti inquilini verso la ricerca della stabilità con l'acquisto.

L'analisi dei dati dimostra che la scelta è sempre più guidata da variabili personali e finanziarie, con una crescente attenzione verso la valutazione tra costi reali mensili e prospettiva di crescita del valore dell'immobile acquistato.