Come funziona e i rischi se non si applica nuovo importante obbligo per i Condomini dal 26 settembre 2026

Dal 26 settembre 2026 la manutenzione dei presidi antincendio nei condomìni potrà essere affidata soltanto a tecnici manutentori qualificati secondo il decreto del Ministero dell’Interno del primo settembre 2021. Il 25 settembre 2026 finirà il regime transitorio previsto dalle proroghe già intervenute e, allo stato attuale, non è indicata un’ulteriore estensione.

Per gli amministratori il termine non è un passaggio da lasciare all’ultimo momento. Occorre controllare chi interviene sugli estintori, sulle porte resistenti al fuoco, sugli impianti di allarme, sulle reti di idranti e sugli altri dispositivi presenti nello stabile. Un incarico affidato a personale privo dell’attestato richiesto può generare contestazioni, difficoltà nella gestione delle responsabilità e problemi con la compagnia assicurativa.

La scadenza non impone l’installazione di nuovi impianti in ogni edificio. Non cambia, per effetto automatico, neppure la frequenza dei controlli prevista per ciascun presidio. Il cambiamento riguarda la persona che esegue le attività di controllo e manutenzione disciplinate dalla normativa antincendio: dal 26 settembre 2026 dovrà possedere la qualificazione richiesta.

Diventa quindi necessario raccogliere la documentazione corretta e verificare che l’impresa o il tecnico incaricato abbiano davvero i requisiti previsti. La denominazione commerciale della società, l’esperienza dichiarata o la partecipazione a un corso non bastano da sole.

La scadenza del 26 settembre 2026

Il decreto ministeriale primo settembre 2021, noto come “Decreto controlli”, ha definito i criteri generali per il controllo e la manutenzione degli impianti, delle attrezzature e degli altri sistemi di sicurezza antincendio. Il provvedimento è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 25 settembre 2021. La parte generale è entrata in vigore il 25 settembre 2022.

Per la qualificazione dei tecnici manutentori la decorrenza è stata rinviata. Il termine iniziale è stato spostato più volte, così da consentire la definizione delle procedure d’esame, dei percorsi formativi e del portale informatico destinato alla gestione delle qualifiche. L’ultima proroga è stata fissata dal decreto ministeriale 15 luglio 2025: il periodo transitorio terminerà il 25 settembre 2026.

La data da segnare è dunque il 26 settembre 2026. Il giorno precedente sarà l’ultimo del regime transitorio; dal giorno successivo la manutenzione dei presidi antincendio potrà essere eseguita soltanto da soggetti in possesso dell’attestato di qualificazione previsto dal decreto del 2021 e dalle relative istruzioni applicative.

Il cosiddetto Nulla Osta Transitorio non equivale all’attestato definitivo. I nulla osta già rilasciati possono conservare validità per il periodo transitorio indicato dalle disposizioni applicative, ma comunque non oltre il 25 settembre 2026. Anche la presentazione della domanda d’esame non produce, da sola, la qualificazione definitiva.

Chi deve intervenire nel condominio

Quando il controllo riguarda le parti comuni del condominio oppure serve alla sicurezza dell’edificio, il primo soggetto chiamato a organizzare le verifiche è l’amministratore. A lui spetta curare l’efficienza degli impianti e delle attrezzature comuni, scegliere operatori idonei e conservare i documenti che dimostrano l’esecuzione dei controlli.

La scelta non può basarsi soltanto sul nome dell’impresa o sugli anni di attività dichiarati. Un attestato generico di partecipazione a un corso non coincide necessariamente con la qualificazione prevista dal decreto. La qualifica appartiene a una persona fisica e riguarda lo specifico presidio antincendio oggetto dell’intervento.

Il tecnico qualificato per gli estintori, per esempio, non è automaticamente abilitato a operare su ogni altro sistema installato nel fabbricato. La corrispondenza va verificata prima dell’incarico e poi mantenuta nella documentazione del condominio.

Almeno tre controlli sono necessari:

• verificare che il tecnico disponga dell’attestato di tecnico manutentore qualificato;
• controllare che la qualifica copra il presidio da sottoporre a controllo o manutenzione;
• accertare la validità della documentazione e l’identità della persona che esegue materialmente l’intervento.

L’impresa può occuparsi dell’organizzazione del servizio, predisporre il preventivo e programmare le uscite. Il rapporto contrattuale deve però permettere di individuare il manutentore qualificato incaricato delle singole operazioni. È opportuno indicare i presidi compresi, le attività richieste, la periodicità, i nominativi dei tecnici e le modalità con cui saranno consegnati i rapporti di lavoro.

La questione assume rilievo soprattutto quando la società invia tecnici diversi nel corso dell’anno o ricorre a sostituzioni. In quel caso il condominio deve poter collegare ogni intervento alla persona che lo ha svolto e alla relativa qualificazione.

Quali presidi antincendio sono interessati

Il decreto si applica alle attività di controllo e manutenzione dei principali impianti, sistemi e dispositivi di sicurezza antincendio. In un edificio residenziale può essere presente un solo tipo di presidio oppure una combinazione più articolata. Dipende dall’altezza dello stabile, dall’eventuale autorimessa, dalla presenza di locali tecnici o centrali termiche, da attività commerciali e da altri spazi soggetti a regole specifiche.

Tra i dispositivi più frequenti rientrano:

• estintori portatili e carrellati, che devono essere sottoposti alle verifiche prescritte, mantenuti accessibili, integri e correttamente segnalati;
• reti di idranti antincendio, composte da tubazioni, cassette, manichette, lance, valvole e gruppi di alimentazione;
• porte resistenti al fuoco, comunemente chiamate porte tagliafuoco, con cerniere, chiudiporta, guarnizioni, sistemi di blocco e dispositivi di apertura;
• sistemi automatici sprinkler, quando installati nelle autorimesse o in altri ambienti;
• impianti di rivelazione e allarme incendio, inclusi centrale, rilevatori, pulsanti manuali, sirene, alimentazioni e collegamenti;
• sistemi di allarme vocale destinati alla gestione dell’emergenza e all’evacuazione;
• evacuatori naturali di fumo e calore, presenti soprattutto nei vani scala, nelle autorimesse, nei capannoni o in spazi che richiedono specifici sistemi di smaltimento dei fumi;
• sistemi di spegnimento a gas, a schiuma, ad aerosol condensato, a polvere o ad acqua nebulizzata;
• impianti a riduzione di ossigeno e altri sistemi speciali destinati alla protezione di locali o apparecchiature.

L’elenco non significa che tutti questi dispositivi siano presenti in ogni condominio. Il censimento va costruito sulla situazione reale dello stabile, non copiando un modello generico.

Un’autorimessa condominiale, per esempio, può richiedere controlli su estintori, idranti, porte tagliafuoco, illuminazione e segnalazione di emergenza, impianti di rivelazione oppure sistemi di evacuazione dei fumi. Quali presidi siano necessari dipende dal progetto antincendio e dalle caratteristiche concrete dell’attività.

Controllo, manutenzione e sorveglianza

Controllo, manutenzione e sorveglianza non sono sinonimi. Le tre attività hanno contenuti diversi e confonderle può lasciare incompleta la documentazione del condominio. In alcuni casi può anche portare ad affidare a una persona priva della qualifica un compito che richiede un tecnico qualificato.

La sorveglianza consiste di norma in verifiche visive e in semplici controlli sulle condizioni del presidio. Serve a individuare, nel periodo compreso tra due interventi tecnici, danni evidenti, ostacoli all’accesso, manomissioni, anomalie o situazioni che impediscono l’utilizzo del dispositivo. Può essere svolta da personale istruito o da lavoratori normalmente presenti, secondo l’organizzazione della sicurezza dell’edificio e dell’attività.

Il controllo periodico comprende invece le operazioni eseguite con la frequenza prevista dalle disposizioni applicabili, dalle norme tecniche, dalle indicazioni del costruttore oppure dal manuale d’uso e manutenzione. Lo scopo è verificare la completa e corretta funzionalità del presidio.

La manutenzione riguarda le operazioni necessarie a conservare l’efficienza e il buono stato degli impianti, delle attrezzature e degli altri sistemi di sicurezza antincendio. Se il controllo evidenzia un problema, possono rendersi necessarie riparazioni, sostituzioni, regolazioni o attività di ripristino.

Dal 26 settembre 2026 la qualificazione del tecnico riguarda le attività di controllo e manutenzione disciplinate dal decreto del 2021. La sorveglianza ordinaria non diventa per questo un intervento tecnico qualificato. Non può però essere usata per sostituire il controllo periodico o la manutenzione professionale quando la normativa li richiede.

Quali documenti deve chiedere l’amministratore

Il fascicolo del condominio dovrebbe essere organizzato per presidio. L'amministratiore di condominio deve conservare tutta la documentazione che conoscere di capire chi ha operato, quale qualifica possedeva, su quali componenti è intervenuto e con quale esito.

Prima di affidare l’incarico è opportuno acquisire:

• la copia dell’attestato di qualificazione del tecnico manutentore;
• l’indicazione dei presidi per i quali l’attestato è valido;
• un documento o una dichiarazione che colleghi il tecnico alla società incaricata;
• l’eventuale iscrizione o registrazione negli strumenti messi a disposizione dal Corpo Nazionale dei Vigili del Fuoco;
• l’offerta o il contratto, con l’elenco delle attività comprese;
• i riferimenti alle norme tecniche, ai manuali del produttore e alle periodicità applicate;
• rapporti di intervento, verbali, schede di controllo e indicazione delle anomalie rilevate;
• la documentazione relativa a riparazioni, sostituzioni e prove eseguite;
• eventuali dichiarazioni di indisponibilità temporanea del presidio e le misure compensative adottate.

Particolare attenzione va riservata ai documenti presentati come certificazioni. Un certificato volontario, un corso aziendale o una certificazione rilasciata da un organismo privato non coincidono necessariamente con l’attestato previsto dal decreto del Ministero dell’Interno.

Le certificazioni rilasciate prima dell’entrata in vigore del decreto possono avere rilievo nel percorso di qualificazione. Non devono però essere confuse con il nuovo attestato rilasciato attraverso la procedura prevista dal decreto del 2021.

Il censimento degli impianti condominiali

Il lavoro può iniziare dal registro dei presidi presenti nelle parti comuni. Per ogni apparecchio o componente è utile indicare ubicazione, numero, tipologia, data dell’ultimo intervento e impresa o tecnico che lo ha eseguito. Un registro aggiornato rende più facile anche controllare le prossime scadenze.

Per gli estintori andrebbero riportati almeno posizione, matricola, tipo di agente estinguente, capacità, data dell’ultima verifica e stato del cartellino. Nel caso delle porte tagliafuoco bisogna considerare chiudiporta, guarnizioni, maniglioni, dispositivi di blocco e condizioni del telaio.

Per gli impianti di rivelazione e allarme vanno registrati centrale, alimentazioni, rilevatori, pulsanti, sirene e collegamenti. La stessa logica si applica agli altri sistemi: il registro deve descrivere i componenti effettivamente presenti, non limitarsi al nome generale dell’impianto.

Occorre distinguere i presidi comuni da quelli appartenenti a singole attività. Un negozio, un’autorimessa sottoposta ai controlli di prevenzione incendi o un locale tecnico possono avere titolari, gestori e obblighi specifici. La ripartizione delle responsabilità deve risultare dai contratti, dai regolamenti condominiali, dai titoli autorizzativi e dalla concreta disponibilità degli spazi.

Quando l’edificio è interessato da una pratica di prevenzione incendi, la manutenzione deve restare coerente con il progetto approvato, con la documentazione presentata ai Vigili del Fuoco e con le eventuali prescrizioni contenute nei certificati o nelle segnalazioni antincendio. La sostituzione del manutentore non cancella gli obblighi già esistenti per la gestione dell’attività.

Che cosa rischia chi non si adegua

Stando a quanto attualmente stabilito, non è prevista una sanzione unica e automatica per ogni condominio che abbia incaricato un tecnico privo di attestato. Le conseguenze vanno valutate in relazione al tipo di attività, alla presenza di lavoratori, all’eventuale assoggettamento ai controlli di prevenzione incendi, alla natura dell’inadempimento e all’eventuale verificarsi di un incendio o di un danno.

Il primo problema è di tipo operativo. Se il controllo è stato eseguito da un soggetto non qualificato, può essere contestato il valore dell’adempimento. In caso di ispezione o di richiesta documentale il condominio potrebbe non riuscire a dimostrare che i presidi sono stati verificati secondo le regole applicabili.

C’è poi la questione della sicurezza concreta. Un estintore scarico, una porta tagliafuoco che non chiude, una sirena fuori uso o un evacuatore di fumo bloccato possono ridurre la capacità dell’edificio di contenere l’incendio e rendere più difficile l’esodo degli occupanti.

Sul piano civile, se una carenza di manutenzione contribuisce a un danno a persone o beni, possono essere esaminate le condotte del condominio, dell’amministratore, dell’impresa manutentrice e degli altri soggetti incaricati della gestione dell’attività. La responsabilità non discende dalla sola scadenza del termine: vanno accertati la condotta concreta, il collegamento con il danno e la violazione degli obblighi applicabili.

Nei luoghi in cui lavorano dipendenti può trovare applicazione anche il decreto legislativo 81 del 2008 in materia di salute e sicurezza sul lavoro. L’articolo 46 richiama la prevenzione incendi e demanda a disposizioni specifiche i criteri di controllo e manutenzione. Nei casi previsti dalla normativa, le violazioni possono avere conseguenze amministrative o penali, soprattutto quando l’omissione incide sulla sicurezza dei lavoratori.

Un incendio con feriti o vittime può portare ad accertamenti penali sulle condotte di chi aveva obblighi di gestione, controllo o manutenzione. Non ogni irregolarità determina automaticamente una condanna. L’autorità deve verificare responsabilità, causalità, prevedibilità dell’evento e rispetto delle procedure.

La checklist del condominio

La verifica finale può essere raccolta in una checklist da conservare insieme al registro antincendio:

• ogni presidio comune è stato censito;
• ubicazione e identificazione dei dispositivi sono aggiornate;
• le frequenze di controllo risultano dal contratto o dalla documentazione tecnica;
• il tecnico incaricato possiede l’attestato previsto dal decreto del 2021;
• l’attestato copre lo specifico presidio da controllare;
• le certificazioni volontarie sono state distinte dall’attestato di qualificazione;
• il rapporto di intervento indica data, tecnico, attività svolte ed esito;
• le anomalie sono state comunicate e hanno una scadenza per la correzione;
• le porte tagliafuoco restano chiuse oppure sono gestite correttamente dai dispositivi previsti;
• gli accessi a estintori, idranti, centrali e uscite sono liberi;
• il registro conserva la documentazione degli interventi precedenti;
• la polizza del fabbricato è stata verificata con riferimento agli obblighi di manutenzione;
• le attività soggette ai controlli di prevenzione incendi hanno una documentazione coerente con lo stato reale dell’edificio.

Il 26 settembre 2026 non è la data entro cui installare nuovi presidi in tutti i condomìni. È il termine del periodo transitorio sulla qualificazione dei tecnici. Da quel momento controlli e manutenzione dovranno essere affidati a persone qualificate per il dispositivo interessato.

Nel fascicolo non dovrà risultare soltanto che un intervento è stato eseguito. Dovranno emergere il nome di chi lo ha svolto, il presidio interessato, l’abilitazione posseduta e il risultato del controllo. Per l’amministratore, verificare il manutentore e aggiornare il registro diventano così attività ordinarie della gestione della sicurezza condominiale.

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