Contratto di affitto casa non registrato è nullo e inquilino ha diritto al rimborso di quanto pagato secondo Cassazione

Un contratto di affitto per essere valido e regolare deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se precedente, e si può effettuare tale operazione direttamente online tramite i servizi telematici delle Entrate e utilizzando l’applicazione ‘RLI web’, che permette sia di effettuare la registrazione del contratto sia di versare le relative imposte di registro e di bollo. 

In alternativa, è sempre possibile recarsi presso un qualsiasi ufficio territoriale, o rivolgersi ad un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.), o ad un delegato. I problemi per le locazioni sorgono quando i contratti non vengono registrati.

• Cosa afferma la sentenza della Cassazione sui contratti di affitto non registrati
• Le conseguenze per gli inquilini 

Cosa afferma la sentenza della Cassazione sui contratti di affitto non registrati

Se il contratto di affitto risulta non essere stato mai registrato all’Agenzia delle Entrate, allora risulta nulla. A stabilirlo è stata la Corte di Cassazione con la sentenza n.23601 del 2017.
 
Per legge, è proprio la registrazione che garantisce la data certa di stipula, la validità e la piena efficacia del contratto nei confronti dei terzi, tutelando locatore e inquilino e rendendo noto il contenuto al Fisco per il versamento delle imposte dovute.

I giudici hanno chiaramente spiegato che la mancata registrazione della locazione di immobili espone le parti alla nullità del contratto, come se non esistesse, per cui risulta anche privo di ogni effetto. 

Le conseguenze per gli inquilini 

Il contratto di affitto nullo perché non registrato ha diverse conseguenze sia per i proprietari, che non possono pretendere nulla dagli inquilini nei casi di inadempimenti considerando che non ci sono documenti che provano la locazione e quindi obbligano chi usa la casa a rispettare specifiche norme, che per gli inquilini.

In caso di contratto nullo, l'inquilino può, per esempio, rifiutarsi legittimamente di pagare il canone di locazione così come può chiedere il rimborso dei canoni versati in base a quanto pattuito nel contratto non registrato nel momento in cui lascia l’appartamento.

La stessa Cassazione ha precisato che chi ha effettuato un pagamento non dovuto, ha diritto a riavere indietro il valore economico di ciò che ha versato, per cui se il contratto di affitto non viene registrato, il pagamento risulta indebitamente percepito dal proprietario che può essere costretto a restituirlo all’inquilino.

Se un regolare contratto, l'inquilino può lasciare la casa e andarsene anche immediatamente, senza dover dare un preavviso, o senza necessità di una giusta causa, così come il proprietario può chiedere in ogni tempo di liberare la casa ma non può mai avviare una procedura di sfratto per liberare l'immobile.

Per ottenerla può, infatti, solo avviare una causa ordinaria per occupazione abusiva, avendo anche diritto a essere indennizzato per il periodo di occupazione dell'immobile da parte dell'inquilino.

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